菅原町の相場で高く売る
住み替えも相続も賃貸中も
プレサンスNEO中之島公園の買取・売却
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航空写真：国土地理院／建物の形：© OpenStreetMap contributors
最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
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監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定実際に売れた価格は4,880〜5,640万円。3〜6か月で上を目指します
仲介の無料査定表面利回り約2.8%。北区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は大阪市北区の平均家賃（2023年）×100〜114%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪246万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪230〜266万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪320万円 |
| 買取の目安 | 坪147〜197万円 |
| 北区の中古マンション（2026年） | 坪331万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約86万円。北区で取引5件以上のマンション437棟の中で234番目（上位54%）で、区の中央値（㎡88万円）より2%低い水準です。
過去10年の取引は23件、うち直近3年で9件。いちばん新しいのは2025年4〜6月の55㎡（3,400万円）です。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
北区の中古マンションは5年で+49%。2008年前後に建った同年代のマンションは3年で+32.7%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で6,770万円からの売り出しを検討できます。
北浜駅から約410m（建物から）。1日の乗降客数は約92,266人で、なにわ橋駅（約540m）も使えます。
築18年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、2回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は45㎡で、間取りは1LDK（7件）、1DK（3件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は1,500万円（30㎡）から3,900万円（60㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2023年10〜12月の㎡80万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約246万円。上限で売り出すと約320万円になります。北区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約331万円なので、26%低めです。近くの地価公示（中央区備後町１丁目）は土地の坪単価が約621万円です。
菅原町の人口は2015年1,110人→2020年1,148人（+3%）。人口はほぼ横ばいです。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。15階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約3.3m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡48〜68万円、50㎡未満が㎡46〜80万円。北区の同じ年代のマンションは3年で+32.7%、北区全体は5年で+49%です。直近（2025年4〜6月）は55㎡の部屋が3,400万円（㎡62万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年4〜6月 | 取引 | 3,400万円 | 55㎡ | — | 61.8万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 3,200万円 | 50㎡ | 1LDK | 64.0万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 2,200万円 | 30㎡ | — | 73.3万 |
| 2024年10〜12月 | 取引 | 2,300万円 | 30㎡ | — | 76.7万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 2,800万円 | 45㎡ | 1LDK | 62.2万 |
| 2024年7〜9月 | 取引 | 3,200万円 | 45㎡ | — | 71.1万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 2,300万円 | 30㎡ | — | 76.7万 |
| 2024年1〜3月 | 取引 | 3,000万円 | 45㎡ | — | 66.7万 |
| 2024年1〜3月 | 取引 | 3,400万円 | 50㎡ | — | 68.0万 |
| 2023年10〜12月 | 成約 | 3,500万円 | 60㎡ | 1LDK+S | 58.3万 |
| 2023年10〜12月 | 取引 | 2,400万円 | 30㎡ | 1DK | 80.0万 |
| 2023年4〜6月 | 取引 | 2,900万円 | 40㎡ | — | 72.5万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 3,900万円 | 60㎡ | 1LDK+S | 65.0万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 2,800万円 | 55㎡ | — | 50.9万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 2,900万円 | 55㎡ | — | 52.7万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 2,800万円 | 40㎡ | 1LDK | 70.0万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 2,900万円 | 60㎡ | 1LDK | 48.3万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 1,900万円 | 30㎡ | 1DK | 63.3万 |
| 2020年4〜6月 | 取引 | 2,000万円 | 30㎡ | 1K | 66.7万 |
| 2018年4〜6月 | 取引 | 2,300万円 | 40㎡ | 1LDK | 57.5万 |
| 2018年4〜6月 | 取引 | 2,100万円 | 45㎡ | 1LDK | 46.7万 |
| 2017年7〜9月 | 取引 | 1,500万円 | 30㎡ | 1DK | 50.0万 |
| 2016年1〜3月 | 取引 | 2,100万円 | 45㎡ | 1LDK | 46.7万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（大阪市北区菅原町・2008年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 1,090〜1,450万円 | 1,820〜2,300万円 | 1,590〜1,910万円 | 5.4〜6.2万円 | 3.3% |
| 25㎡ | 1,360〜1,820万円 | 2,270〜2,870万円 | 1,990〜2,390万円 | 6.3〜7.2万円 | 3.1% |
| 30㎡ | 1,640〜2,180万円 | 2,730〜3,450万円 | 2,390〜2,870万円 | 6.8〜7.9万円 | 2.8% |
| 50㎡ | 2,230〜2,980万円 | 3,720〜4,840万円 | 3,490〜4,030万円 | 10.1〜11.6万円 | 3.0% |
| 60㎡ | 2,680〜3,570万円 | 4,460〜5,800万円 | 4,180〜4,840万円 | 12.2〜14.0万円 | 3.0% |
| 70㎡ | 3,120〜4,170万円 | 5,210〜6,770万円 | 4,880〜5,640万円 | 13.0〜14.9万円 | 2.8% |
| 80㎡ | 3,570〜4,760万円 | 5,950〜7,740万円 | 5,580〜6,450万円 | 13.8〜15.8万円 | 2.6% |
| 90㎡ | 4,020〜5,360万円 | 6,700〜8,700万円 | 6,270〜7,250万円 | 15.3〜17.6万円 | 2.5% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
北区の相場は高い水準にあります。築年数による不利は年々大きくなるため、値上がりを待つより、相場が高い今のうちに動く方が有利です。持ち続けるなら、貸して家賃を得る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
菅原町の15歳未満は109人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で3,120〜4,170万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は5,210〜6,770万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は4,880〜5,640万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年4〜6月には55㎡の部屋が3,400万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月13.0〜14.9万円が目安です（北区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約246万円、売り出しの上限で坪約320万円です（最新の水準に引き直した目安）。北区の中古マンション全体は坪約331万円です。
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売れます。この10年で23件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。