マンション売却コラム

マンションが売れない理由と対策｜売れないとどうなる？

公開・更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士シュース健人（大阪府第118737号）

マンションを売りに出したのに問い合わせが来ない、内覧はあるのに決まらない。こうした「売れない」状態には、ほとんどの場合はっきりした理由があります。この記事では売れない理由を4つに分けて整理し、売れない場合にどうするか、売れなかったらどうなるのかを順に解説します。

マンションが売れない理由は大きく4つ

マンションが売れない理由は、突き詰めると「価格」「物件そのもの」「販売活動」「時期・市場」の4つのどれか、またはその組み合わせです。原因がどこにあるかによって打つ手がまったく変わるため、最初に切り分けることが大切です。

1. 価格が相場より高い

もっとも多い理由です。買主は不動産ポータルサイトで同じマンションの別住戸や、近隣の似た条件の物件と必ず比べます。比較されたときに割高に見えると、問い合わせの段階で候補から外されてしまいます。「査定額が高かった会社に任せた」「ローン残高を返せる金額にした」など、売主側の事情で価格を決めた場合に起こりやすい傾向があります。

2. 物件の条件に弱点がある

築年数が古い、旧耐震基準である、管理費・修繕積立金が高い、日当たりや眺望が悪い、駅から遠い、室内の傷みが目立つといった条件は、買主の選択肢から外れる原因になります。ただし、条件の弱さは価格や売り方で補えることが多く、「条件が悪いから売れない」と決めつける必要はありません。

3. 販売活動が足りていない

ポータルサイトの写真が暗い・枚数が少ない、間取り図や設備の説明が不十分、レインズ（指定流通機構）への登録はしているが他社からの紹介を受けにくい状態になっている、といったケースです。買主の目に触れていなければ、どれだけ良い物件でも売れません。

4. 時期や市場の影響

金利の動きや、同じマンション内で競合する売り物件が多い時期などは、売れ行きに影響します。大阪市内の中古マンション相場は全体として上昇傾向にありますが、エリアや築年数によって動きには差があり、すべての物件が同じように売れるわけではありません。

どこで止まっているかで原因を見分ける

売れない理由を見分けるには、買主の行動のどの段階で止まっているかを確認します。

状況	考えられる主な原因	見直すポイント
ポータルサイトの閲覧が少ない	価格が高く検索で候補に入らない、掲載情報が弱い	価格帯の設定、写真・紹介文
閲覧はあるが問い合わせがない	周辺物件と比べて割高、写真で魅力が伝わらない	価格、写真の質と枚数
内覧はあるが申し込みがない	実物の印象が掲載内容より悪い、価格に見合わない	室内の状態、内覧時の対応、価格
申し込みはあるが成約しない	ローン審査が通らない、条件交渉が折り合わない	買主の資金計画の確認、交渉方針

不動産会社からは、ポータルサイトの閲覧数や問い合わせ数、内覧した方の感想などを報告してもらえます。専任媒介契約であれば2週間に1回以上、専属専任媒介契約であれば1週間に1回以上、業務の状況を報告することが宅地建物取引業法で決められています。数字をもとに原因を考えることが、遠回りに見えて一番の近道です。

マンションが売れない場合にどうするか

原因が見えたら、次の順番で手を打つのが一般的です。

価格を見直す：同じマンションや近隣の成約事例と比べて割高であれば、価格改定がもっとも効果的です。ポータルサイトの検索条件は「3,000万円以下」のように区切りの良い金額で絞られることが多いため、その境目を意識すると見てもらえる人が増えます。
見せ方を改善する：写真の撮り直し、紹介文の書き直し、室内の片付けや清掃、ハウスクリーニングなど、費用をあまりかけずにできる改善があります。
販売活動を見直す：レインズへの登録内容や、他社からの紹介への対応状況を確認します。報告内容に納得できない場合は、媒介契約の期間満了に合わせて不動産会社を変えることも選択肢です。
売り方を変える：一般の買主に売る仲介だけでなく、不動産会社に直接売る「買取」や、いったん貸し出す「賃貸」という方法もあります。

大幅なリフォームをしてから売る方法は、費用を価格に上乗せできるとは限らないため、慎重に判断してください。買主が自分好みに改装したいと考えるケースも多くあります。

マンションが売れないとどうなる？売れなかったら

マンションが売れないまま時間が経つと、次のような負担が続きます。

管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税などの保有コストが毎月・毎年かかり続ける
住み替え先がすでに決まっている場合は、住宅ローンの二重払いになることがある
ポータルサイトに長く掲載されていると「何か問題がある物件では」と見られやすくなる
建物の築年数は進み、空室の場合は室内の傷みや設備の劣化も進む

売却活動を一度やめて、時期を見て出し直す方法もありますが、保有コストと築年数の進行を考えると、ただ待つことが得になるとは限りません。売却期間の目安としては、仲介で3か月程度を一区切りとして、反響を見ながら判断するのが一般的です。

売れなかった場合の選択肢

どうしても仲介で売れない場合でも、買取であれば多くのケースで売却できます。買取価格は仲介での売り出し価格より低くなるのが一般的ですが、売却時期が確定し、買主のローン審査を待つ必要もありません。また、すぐに売る必要がなく、賃料で保有コストをまかなえる見込みがあるなら、賃貸に出すことも検討できます。

売却にかかる税金も早めに確認を

値下げを検討するときは、手取り額がいくらになるかも確認しておきましょう。マンションを売って利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間に応じて税金がかかります。

譲渡所得＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）
売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得で税率20.315%、5年以下は短期譲渡所得で39.63%
自分が住んでいたマンションであれば、一定の要件のもとで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります

仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合「価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。値下げ幅を決める際は、ローン残高・税金・手数料を差し引いた手取り額で考えると判断しやすくなります。

GEEZにできること

株式会社GEEZは、大阪・関西でマンション売却のお手伝いをしています。売れない理由がわからないときは、まず現在の売り出し価格や反響の状況をお聞かせください。

仲介：売主様だけの立場で、査定価格帯の上限から売り出し、反響を見ながら価格を調整します。
買取：複数の買取業者から金額を集めて比較します。状態によって売り出し価格のおおむね6〜8割が目安で、早ければ1〜2週間で売却できます。GEEZが交渉を担うため、仲介手数料がかかります。
賃貸：売らずに貸し出す方法もご提案できます。

無料のオンライン査定はメールでのやり取りのみで、営業電話はいたしません。他社で販売中の方のご相談も受け付けています。

よくある質問

マンションが売れないとき、最初に見直すべきことは何ですか？

多くの場合は価格です。同じマンションや近隣の成約事例と比べて割高でないかを確認し、あわせてポータルサイトの写真や紹介文など、見せ方に問題がないかを点検します。

マンションが売れないとどうなりますか？

管理費・修繕積立金や固定資産税などの保有コストがかかり続けます。住み替え済みの場合はローンの二重払いになることもあり、掲載期間が長くなると物件の印象も悪くなりがちです。

どうしても売れなかったらどうすればよいですか？

不動産会社に直接売る買取であれば、仲介より価格は下がるのが一般的ですが、多くのケースで売却できます。急ぎでなければ賃貸に出す選択肢もあります。

不動産会社を途中で変えることはできますか？

専任媒介・専属専任媒介契約の期間は3か月以内と定められており、期間満了時に更新しなければ別の会社に依頼できます。一般媒介であれば複数の会社に同時に依頼することも可能です。

参考にした資料

税金・法律の扱いは個別の事情で変わります。最終的な判断は税務署・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。