マンション売却コラム

管理費・修繕積立金が高いマンションの売り方

公開・更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士シュース健人（大阪府第118737号）

「管理費が高いから売れない」と言われて、値下げしか手がないと感じていませんか。実際には、毎月の負担が高い理由をきちんと説明できれば、評価してくれる買主もいます。このページでは、管理費・修繕積立金が高いマンションや自主管理マンションを売るときの考え方と具体的な準備をまとめます。

管理費が高いマンションが売れにくいと言われる理由

マンションを買う人の多くは、住宅ローンの返済額に管理費・修繕積立金を足した「毎月の住居費」で予算を考えます。たとえば同じ価格帯の物件でも、管理費と修繕積立金の合計が月に数万円違えば、買主から見た負担は大きく変わります。その結果、比較検討の段階で候補から外されやすくなります。

また、金融機関は住宅ローンの審査で返済比率を見ますが、管理費等の負担が重いと、買主が借りられる金額や返済計画に影響することがあります。買主の予算が圧迫されると、物件価格を下げてほしいという交渉につながりやすくなります。

毎月の支払い総額で比較され、割高に見える
今後さらに修繕積立金が上がるのではと不安を持たれる
管理の中身が見えないと「高いのに管理が悪いのでは」と疑われる

つまり、売れにくさの本当の原因は金額そのものよりも、「なぜその金額なのか」「今後どうなるのか」が買主に伝わっていないことにある場合が少なくありません。

高い管理費には理由がある：買主に伝えるべきポイント

管理費が高めのマンションには、それなりの理由があることが多いです。たとえば次のようなケースです。

総戸数が少なく、1戸あたりの負担が大きくなっている
管理員の勤務時間が長い、コンシェルジュや24時間有人管理がある
機械式駐車場、エレベーター複数基、共用施設などの維持費がかかる
修繕積立金を早めに引き上げ、将来の一時金徴収を避けている

特に修繕積立金は、低すぎることのほうが将来のリスクになります。積立金が不足していると、大規模修繕の際に一時金を求められたり、借入をしたりする可能性があるためです。国土交通省も修繕積立金のガイドラインを示しており、長期修繕計画に基づいて計画的に積み立てることが大切だとしています。

売却時には、「この積立水準だから、次の大規模修繕でも一時金の心配が小さい」というように、高さを安心材料として説明できるかがポイントです。

売却前にそろえたい管理状況の資料

買主の不安を減らすには、口頭の説明より資料が効果的です。管理会社や管理組合から取り寄せられるものを確認しましょう。

資料	買主に伝わること
長期修繕計画書	今後の修繕予定と積立金の見通し
修繕履歴	大規模修繕や設備更新をきちんと実施しているか
総会議事録（直近数年分）	値上げの予定、トラブルの有無、管理組合の運営状況
管理に係る重要事項調査報告書	修繕積立金の総額、滞納状況、管理費等の改定予定など
管理規約・使用細則	ペット、リフォーム、民泊などのルール

宅地建物取引業法では、マンションの売買で管理費・修繕積立金の額や滞納の状況、積立総額などを重要事項として説明することが定められています。どのみち契約前には買主に伝わる情報ですから、早い段階で整理して見せたほうが、交渉の主導権を握りやすくなります。

なお、区分所有法では、前の所有者が滞納した管理費等を新しい所有者にも請求できるとされています。売主が自分の部屋の管理費を滞納している場合は、決済時に必ず清算する前提で進めましょう。

自主管理マンションが売れないと言われる理由と対策

管理会社に委託せず、住民の管理組合が自分たちで管理している「自主管理マンション」も、売れにくいと言われがちです。主な理由は次のとおりです。

長期修繕計画や議事録などの書類が整っていないことがある
重要事項の調査に時間がかかり、情報が不十分になりやすい
役員の負担が大きく、将来の管理体制に不安を持たれる
金融機関によっては住宅ローンの評価が慎重になる場合がある

一方で、自主管理であるために管理費が安く抑えられ、住民同士の関係が良好で、清掃も行き届いているマンションもあります。大切なのは「自主管理だから悪い」と決めつけられないよう、実態を示すことです。理事長や会計担当の方に協力をお願いし、修繕積立金の残高、過去の修繕内容、総会の記録などをできる範囲でまとめておきましょう。

2022年からは自治体がマンションの管理計画を認定する制度も始まっています。認定を受けたマンションは管理の状態を客観的に示しやすくなりますが、認定の有無だけで売れる・売れないが決まるわけではありません。

価格の考え方と売り方の工夫

管理費等が周辺より高い場合、価格をまったく調整しないで売るのは難しいことが多いです。ただ、むやみに大きく値下げする前に、次の順番で考えるのがおすすめです。

1. 毎月の負担を含めた総額で比べる

近隣の似たマンションと、物件価格と月々の管理費等を合わせて比較します。そのうえで、差がどの程度あるのかを把握すると、値下げ幅の目安が立てやすくなります。

2. 高い理由を広告や内覧で伝える

「積立金が十分」「最近大規模修繕を終えた」「管理員常駐」など、高さに見合う価値を物件資料に明記します。数字だけ見て判断されないようにすることが大切です。

3. 買主層を絞る

現金購入の方や、管理の質を重視するシニア層、駅近や立地を優先する方には、管理費の高さが大きな問題にならないこともあります。大阪市内の駅近マンションのように立地の強い物件では、こうした層に届く販売の仕方が効果的です。

4. 買取も比較する

販売期間が長引くと、その間も管理費等を払い続けることになります。早く手放したい事情があれば、買取価格と比較して判断するのも一つの方法です。

管理費が高いマンションの売却でやってはいけないこと

管理費等が高いことを気にするあまり、次のような対応をしてしまうと、かえって売却が長引いたり、トラブルになったりします。

値上げ予定や一時金の話を伏せて売り出す：重要事項説明で必ず明らかになり、契約直前の破談や値引き交渉の原因になります。
根拠なく大幅な値下げを繰り返す：値下げのたびに「何か問題があるのでは」と思われ、かえって買主が離れることがあります。
管理会社への確認を後回しにする：重要事項調査報告書の取得には日数がかかることがあり、契約の日程に影響します。
管理組合の総会に無関心なまま売る：修繕計画の見直しが議題になっている場合、その内容は買主の判断材料になります。

管理費等の高さは隠せない情報だからこそ、最初から開示して説明する姿勢が、結果的に早く納得のいく価格で売ることにつながります。

GEEZにできること

株式会社GEEZは大阪市北区西天満の不動産会社で、大阪・関西のマンション売却をお手伝いしています。仲介では売主様だけの立場で、管理資料を読み込んで「高い理由」を販売資料に落とし込み、相場の上限寄りから売り出しを検討します。早く売りたい場合は、複数の買取業者から価格を集めて比較できます（買取価格は状態により売り出し価格の6〜8割程度が目安で、交渉を行うため仲介手数料がかかります）。賃貸に出す選択肢も含めてご相談いただけます。

無料のオンライン査定はメールでのご回答のみで、営業電話はいたしません。管理費や自主管理の事情もあわせてお知らせください。

よくある質問

管理費が高いマンションは値下げしないと売れませんか？

必ずしもそうではありません。毎月の負担を含めた総額で周辺と比較し、積立金の充実や管理の質など高い理由を資料で示すことで、評価する買主もいます。そのうえで、差が大きい場合に価格調整を検討するのが順序です。

修繕積立金の値上げが決まっている場合、買主に伝える必要はありますか？

はい。管理費等の改定予定は重要事項説明で買主に伝えられる事項です。隠すと後のトラブルにつながるため、総会議事録などをもとに最初から正直に伝えましょう。

自主管理マンションでも住宅ローンは使えますか？

利用できる場合は多いですが、金融機関によって評価や審査の姿勢が異なります。修繕積立金の残高や修繕履歴などの資料を整えておくと、買主のローン審査もスムーズになりやすいです。

管理費を滞納したまま売却できますか？

売却自体は可能ですが、滞納分は新しい所有者にも請求できるとされているため、通常は決済時に売却代金から清算します。事前に管理会社や管理組合に滞納額を確認しておきましょう。

参考にした資料

税金・法律の扱いは個別の事情で変わります。最終的な判断は税務署・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。