マンション売却コラム

売れないマンションは買取で｜仲介との違いと価格の目安

公開・更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士シュース健人（大阪府第118737号）

仲介で売り出しても買主が見つからないとき、選択肢になるのが不動産会社による「買取」です。価格は下がりますが、早く確実に売れるのが大きな利点です。このページでは、マンション売却での買取と仲介の違い、価格の目安、上手な使い方をまとめます。

マンションの買取と仲介の違い

マンションの売り方は大きく「仲介」と「買取」に分かれます。仲介は不動産会社が買主を探し、一般の個人などに売る方法です。買取は、不動産会社（買取業者）が直接マンションを買い取る方法です。

項目	仲介	買取
買主	主に一般の個人	不動産会社
価格	相場に近い価格を目指せる	相場より低くなる
売れるまでの期間	数か月かかることが多く、読みにくい	条件がまとまれば短期間
内覧対応	何度も必要になることがある	業者の確認のみで済むことが多い
売却後の責任	契約不適合責任の範囲を契約で定める	免責とする条件が一般的
近所に知られにくいか	広告を出すので知られることがある	広告を出さずに進められる

買取業者は買い取ったマンションをリフォームして再販売するため、その工事費や販売経費、利益を見込んで価格を出します。これが、買取価格が仲介より低くなる理由です。

業者買取の価格の目安

買取価格は、仲介で売り出す場合の価格に比べて、おおむね6〜8割程度が目安です。幅があるのは、室内の状態によって必要なリフォーム費用が大きく変わるためです。

室内がきれいで、軽い手直しで再販できる：目安の上のほう
水回りや内装の全面改修が必要：目安の下のほう
旧耐震、管理状態に課題がある、借地権など：さらに条件が厳しくなることもある

同じマンションでも、業者によって得意なエリアや再販の方法が違うため、提示額にはかなりの差が出ることがあります。1社だけの金額で決めず、複数社の価格を比べることが、買取で損をしないための基本です。

買取が向いているケース

仲介で長く売り出しても内覧が少なく、買主が決まらない
住み替えや転勤、相続の手続きなどで売却の期限が決まっている
室内の傷みが大きく、リフォームする費用や手間をかけたくない
荷物を残したまま引き渡したい（残置物の扱いは業者と要相談）
近所に売却を知られたくない
築年数が古い、旧耐震などで一般の買主がローンを組みにくい

買取なら、条件がまとまれば最短1〜2週間程度で売却を終えられることもあります。売れるまでの間に払い続ける管理費・修繕積立金や固定資産税、住宅ローンの負担を考えると、価格差ほどの損にならない場合もあります。

「タダでも売れない」マンションはどう処分する？

地方のリゾートマンションなどで「タダでも売れない」という話を聞くことがありますが、大阪市内など都市部のマンションで、価格を付けても買い手がまったく見つからないケースは多くありません。売れない原因は、価格設定や販売方法にあることがほとんどです。

なお、マンションは区分所有の建物なので、所有権を放棄して手放すことはできません。土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度も、建物がある土地は対象外のため、マンションには使えません。所有している限り、管理費・修繕積立金や固定資産税はかかり続けます。

売れないマンションを処分する方法としては、次の順番で検討するのが現実的です。

価格と販売方法を見直して仲介で売る
複数の買取業者に価格を出してもらう
賃貸に出して収入を得ながら売り時を待つ

買取で注意したいポイント

相場を知らずに即決しない

買取価格が妥当かどうかは、仲介で売った場合の価格を知らないと判断できません。まず査定で相場を把握し、そのうえで買取価格と比べましょう。

契約条件を確認する

契約不適合責任の免責、残置物の処分費用の負担、引き渡し時期、手付金の額などは業者によって違います。金額だけでなく条件も含めて比較します。

手取り額で比べる

売却時には仲介手数料、印紙代、ローンの抵当権抹消費用などがかかります。利益が出れば譲渡所得の税金もかかります（自宅なら居住用財産の3,000万円特別控除が使える場合があります）。最終的に手元にいくら残るかで比べることが大切です。

買取保証という方法

まず一定期間は仲介で売り出し、売れなければあらかじめ決めた価格で買い取ってもらう方法もあります。期限があるけれど高く売る可能性も残したい方に向いています。

マンション買取の流れ

買取による売却は、一般的に次のような流れで進みます。

段階	内容
1. 査定・相場の把握	仲介で売った場合の相場を知り、買取価格と比べる基準をつくる
2. 業者の現地確認	買取業者が室内や共用部分、管理資料を確認する
3. 価格と条件の提示	買取価格、引き渡し時期、残置物、契約不適合責任の扱いなどが示される
4. 売買契約	条件に合意したら契約を結び、手付金を受け取る
5. 決済・引き渡し	残代金を受け取り、ローンがあれば完済して抵当権を抹消し、鍵を渡す

仲介では買主の住宅ローン審査を待つ期間が必要ですが、買取業者は自社の資金で購入することが多いため、日程を組みやすいのが特徴です。引っ越しのタイミングに合わせて引き渡し日を調整できる場合もあります。

必要な書類は仲介の場合とほぼ同じで、登記識別情報（権利証）、本人確認書類、印鑑証明書、管理規約や管理費の資料などです。早めに手元に用意しておくと、短期間での売却がスムーズになります。

大阪で買取を検討するときの視点

大阪市内や北摂、阪神間など需要が厚いエリアでは、買取業者が再販しやすいため、比較的条件のよい価格が出やすい傾向があります。一方、駅から遠い郊外の大規模団地などでは、業者の見込む再販価格が抑えられ、提示額が控えめになることがあります。エリアによって得意な業者が異なるため、地域の事情に詳しい会社を通じて幅広く声をかけることが大切です。

GEEZにできること

GEEZでは、複数の買取業者から価格を集め、金額と条件を比べたうえでご提案します。買取価格は状態により売り出し価格の6〜8割程度が目安で、最短1〜2週間での売却も可能です。GEEZが売主様の立場で価格や条件を交渉するため、仲介手数料をいただきます。仲介なら売主様だけの立場で相場の上限寄りから売り出し、賃貸に出す選択肢もご案内できます。無料のオンライン査定はメールでのご回答のみで、営業電話はいたしません。

よくある質問

マンションの買取価格は相場の何割くらいですか？

仲介で売り出す場合の価格に比べて、おおむね6〜8割程度が目安です。室内の状態や必要なリフォーム費用、業者の再販方法によって変わるため、複数社で比較することをおすすめします。

買取だと仲介手数料はかかりませんか？

業者に直接売る場合はかからないのが一般的です。不動産会社が間に入り複数の業者と価格交渉をする場合は仲介手数料がかかります。手数料を含めた手取り額で比較しましょう。

住宅ローンが残っていても買取で売れますか？

売却代金でローンを完済できれば売れます。売却代金だけで足りない場合は、自己資金で差額を用意するなど金融機関との調整が必要です。

荷物が残ったままでも買い取ってもらえますか？

残置物ごと引き取ってくれる業者もありますが、処分費用が価格に反映されることがあります。条件を事前に確認してください。

参考にした資料

税金・法律の扱いは個別の事情で変わります。最終的な判断は税務署・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。