マンション売却コラム

マンションが3ヶ月・半年売れないときの見直し方

公開・更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士シュース健人（大阪府第118737号）

売り出してから3ヶ月、半年、1年と時間が経つにつれ、取るべき対策は変わっていきます。この記事では、マンションが売れない期間ごとの見直しポイントと、内覧が来ないときの原因の探し方を解説します。焦って値下げを重ねる前に、まず現状を整理してみましょう。

マンション売却の期間の目安

中古マンションの仲介による売却は、売り出しから買主が決まるまで3か月程度がひとつの目安とされています。その後、売買契約から引き渡しまでに1〜2か月ほどかかるのが一般的です。もちろん物件や時期によって差はありますが、3か月を過ぎても反響が乏しい場合は、何らかの見直しが必要なサインと考えてよいでしょう。

3か月という区切りには実務上の理由もあります。専任媒介契約・専属専任媒介契約の期間は宅地建物取引業法で3か月以内と定められているため、多くの売主はこのタイミングで契約の更新や不動産会社の変更を検討することになります。

マンションが3ヶ月売れないとき

3ヶ月売れない段階では、まだ打てる手が多く残っています。まず不動産会社から次の数字を受け取り、どこで止まっているのかを確認しましょう。

ポータルサイトでの閲覧数（物件詳細ページが見られた回数）
問い合わせ件数と、その後に内覧につながった件数
内覧した方の感想、見送った理由
同じマンション・近隣で売り出し中の物件と、その価格

内覧が来ない場合

マンション売却で内覧が来ないときは、ほとんどの場合「検索で見つけてもらえていない」か「見つけてもらっても割高に見えている」のどちらかです。閲覧数自体が少なければ、価格帯の設定やポータルサイトの掲載内容を見直します。閲覧数はあるのに問い合わせがなければ、周辺物件と比べた価格や、写真の印象に問題がある可能性が高いと考えられます。

内覧はあるのに決まらない場合

内覧まで進んでいるなら、価格と立地はおおむね受け入れられています。室内の明るさ、におい、水まわりの汚れ、生活感の強さなど、実物を見たときの印象を改善することで結果が変わることがあります。

マンションが半年売れないとき

半年売れない場合は、価格の見直しを本格的に検討する時期です。売り出し当初に問い合わせが集中し、その後落ち着くというのはよくある流れです。新着物件として注目される時期を過ぎても決まらなかった場合、今の価格では買主が見つかりにくいと判断せざるを得ません。

価格改定の考え方

近隣の成約事例（実際に売れた価格）と比べる。売り出し価格ではなく成約価格を基準にすることが大切です。
ポータルサイトの価格帯の境目を意識する。たとえば3,080万円を2,980万円にすると「3,000万円以下」で検索する人にも表示されます。
小刻みな値下げを何度も繰り返すと、買主に「まだ下がるのでは」と思われやすくなります。改定するなら、一度で反響が変わる幅を検討しましょう。

不動産会社の見直し

報告が少ない、改善の提案がない、といった不満がある場合は、媒介契約の更新時に会社を変えることも選択肢です。担当者が変わると、写真や紹介文、価格設定の考え方も変わります。

マンションが1年売れないとき

1年売れない場合は、売り方そのものを変えることも含めて考える段階です。長く掲載されている物件は、買主や他の不動産会社から「売れ残り」として見られやすくなり、同じ条件で続けても状況が好転しにくくなります。

選択肢	向いているケース	注意点
大きめの価格改定で仲介を続ける	時間に余裕があり、少しでも高く売りたい	保有コストがかかり続ける
買取に切り替える	早く確実に売りたい、室内の傷みが大きい	仲介より価格は下がるのが一般的
いったん販売を止めて賃貸に出す	売却を急がず、賃料でコストをまかなえる	賃貸中の物件は売却時の買主層が変わる

なお、所有期間によって売却時の税率が変わる点にも注意が必要です。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期譲渡所得として税率20.315%、5年以下だと短期譲渡所得として39.63%になります。利益が出る見込みがある方は、売却時期と税率の関係も確認しておきましょう。自宅として住んでいたマンションなら、3,000万円特別控除の対象になる場合もあります。

大阪のマンション売却で知っておきたいこと

大阪市内の中古マンション相場は全体として上昇傾向にありますが、駅からの距離や築年数、規模によって売れ行きには差があります。都心部の駅近物件は動きが早い一方、郊外や築年数の古い物件では時間がかかることも珍しくありません。また、同じマンション内で複数の住戸が同時に売りに出ていると、価格や階数、向きで直接比べられるため、競合物件の状況を把握しておくことが重要です。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地域ごとの不動産取引価格の情報を誰でも調べられます。不動産会社の説明とあわせて、ご自身でも相場感を確認しておくと判断しやすくなります。

売れない期間を長引かせないための準備

売れない期間を短くするには、売り出す前の準備も重要です。売り出し直後は新着物件として多くの買主の目に触れるため、この時期に最も良い状態で見てもらえるよう、写真撮影の前に片付けと清掃を済ませておきましょう。

売り出し前に、価格改定のタイミングと幅の目安を不動産会社と決めておく
管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の残高など、買主が求める資料を先にそろえておく
住宅ローンの残高と、売却にかかる費用・税金を把握し、下げられる価格の下限を決めておく

あらかじめ方針を決めておけば、反響が少なかったときに迷わず次の手を打てます。

GEEZにできること

株式会社GEEZは、大阪・関西でマンション売却をお手伝いしています。売り出しから時間が経っている方には、これまでの反響をもとに、価格・見せ方・売り方のどこを変えるべきかをご提案します。

仲介：売主様だけの立場で、査定価格帯の上限からの売り出しを基本に、反響に応じて調整します。
買取：複数の買取業者から金額を集めて比較します。状態によって売り出し価格のおおむね6〜8割が目安で、早ければ1〜2週間で売却できます。交渉をGEEZが担うため仲介手数料がかかります。
賃貸：売らずに貸す場合のご相談にも対応します。

無料のオンライン査定はメールのみで対応し、営業電話はいたしません。

よくある質問

マンションが3ヶ月売れないのは普通ですか？

3か月は売却期間のひとつの目安です。3か月で決まらないこと自体は珍しくありませんが、問い合わせや内覧がほとんどない場合は、価格や掲載内容を見直すタイミングです。

内覧が来ないときは値下げするしかありませんか？

値下げの前に、写真や紹介文、価格帯の設定を確認しましょう。閲覧数があるのに問い合わせがない場合は割高に見えている可能性が高く、価格改定が有効なことが多いです。

半年売れない場合、不動産会社を変えたほうがよいですか？

報告や改善提案に不満があるなら、媒介契約の更新時に変更を検討してよいでしょう。専任媒介契約の期間は3か月以内なので、期間満了時に別の会社へ依頼できます。

1年売れないマンションでも買取なら売れますか？

買取は不動産会社が買主となるため、多くのケースで売却できます。価格は仲介より低くなるのが一般的ですが、時期が確定し、引き渡しまでが早いという利点があります。

参考にした資料

税金・法律の扱いは個別の事情で変わります。最終的な判断は税務署・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。