マンション売却コラム
一般媒介・専任媒介・専属専任の違い｜どれを選ぶ？
公開・更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）
マンション売却を不動産会社に依頼するときは、媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、依頼できる会社の数や、不動産会社の義務が異なります。この記事では、3つの違いと、マンション売却でどれを選ぶとよいかを解説します。
媒介契約とは
媒介契約は、売主が不動産会社に売却の仲介を依頼する際に結ぶ契約です。宅地建物取引業法により、不動産会社は売買の媒介を引き受けたとき、遅滞なく契約内容を書面にして依頼者に交付しなければならないと定められています。
多くの不動産会社は、国土交通省が定める標準媒介契約約款にもとづいた契約書を使っています。契約の種類によって売主の自由度と不動産会社の義務が変わるため、違いを理解したうえで選ぶことが大切です。
マンション売却では、媒介契約の種類によって販売の進め方が大きく変わります。たとえば同じマンションでも、1社に任せてじっくり売るのか、複数社に声をかけて広く買主を探すのかで、売主の手間や情報の見え方が違ってきます。どちらが合うかは、物件の売れやすさ、売却を急ぐかどうか、売主がどこまで自分で管理したいかによって決まります。まずは3種類の違いを整理しておきましょう。
3種類の媒介契約の違い
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 複数社への依頼 | できる | できない（1社のみ） | できない（1社のみ） |
| 自分で見つけた買主との取引 | できる | できる | できない |
| レインズへの登録 | 義務なし | 契約から7日以内（休業日を除く） | 契約から5日以内（休業日を除く） |
| 売主への業務報告 | 法律上の義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 法律上の上限なし（標準約款では3か月以内） | 3か月以内 | 3か月以内 |
レインズは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する物件情報のネットワークです。登録されると、ほかの不動産会社も物件情報を見て買主を紹介できるようになります。登録後は登録証明書が交付され、売主自身も登録内容を確認できます。
一般媒介の特徴
一般媒介は、複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。依頼先を他社に伝える明示型と、伝えない非明示型があります。
メリット
- 複数社に依頼でき、窓口が広がる
- 会社同士が競争する形になり、対応の早さを比べられる
- 自分で見つけた買主とも直接取引できる
デメリット
- 他社で決まると報酬がゼロになるため、広告や販売活動に力を入れてもらいにくいことがある
- 法律上の報告義務がなく、販売状況が見えにくい
- 複数社とのやり取りで売主の手間が増える
駅に近い人気エリアの物件など、もともと買い手が付きやすいマンションでは、一般媒介でも十分に売れることがあります。
専任媒介・専属専任媒介の特徴
専任媒介と専属専任媒介は、1社だけに依頼する契約です。不動産会社にとっては成約すれば報酬を得られる可能性が高いため、販売活動に力を入れやすくなります。
メリット
- レインズ登録と定期報告が義務になり、販売状況を把握しやすい
- 窓口が1社なので、内覧の調整や価格の相談がスムーズ
- 販売戦略を一貫して進めやすい
デメリット
- 依頼した会社の力量に結果が左右されやすい
- 他社からの買主紹介を断るなど、情報を囲い込まれるリスクがある
- 専属専任媒介では、知人など自分で見つけた買主とも、その会社を通さずに取引できない
囲い込みが心配な場合は、レインズの登録内容を確認するとともに、報告書で問い合わせや内覧の件数を確認し、反響が少ない理由を担当者に説明してもらうとよいでしょう。
マンション売却ではどれを選ぶ？
どの媒介契約が正解というものはなく、物件の特徴と売主の事情で選び分けます。
| 状況 | 向いている契約 |
|---|---|
| 人気エリアで、買い手が付きやすいマンション | 一般媒介も選択肢 |
| 築年数が古い、管理費が高いなど、説明や工夫が必要なマンション | 専任媒介・専属専任媒介 |
| 住み替えなどで売却時期を管理したい | 専任媒介・専属専任媒介 |
| 知人や親族に買ってもらう可能性がある | 一般媒介・専任媒介 |
| 複数社とのやり取りを避けたい | 専任媒介・専属専任媒介 |
専任系の契約は期間が3か月以内のため、まず3か月任せてみて、報告の内容や反響を見たうえで更新するか、別の会社に切り替えるかを判断できます。大阪市内のように取り扱う不動産会社が多いエリアでは、会社の選び方次第で販売の進み方が変わりやすいので、査定額の高さだけでなく、売り出し価格の根拠や販売の進め方を確認しましょう。
なお、売却価格や手数料は、売却後の税金や手取りにも関わります。譲渡所得税など個別の税務は、税務署または税理士にご確認ください。
媒介契約を結ぶ前に確認したいこと
どの種類を選ぶ場合でも、契約書に署名する前に次の点を確認しておくと、売却後のトラブルを防げます。
- 売り出し価格と、その根拠となった成約事例や相場の説明
- 媒介契約の有効期間と、更新・解約の条件
- 仲介手数料の額と支払時期
- レインズへの登録時期と、登録証明書を受け取れるか
- 販売活動の内容（ポータルサイトへの掲載、チラシ、内覧対応の方法など）
- 報告の頻度と方法（メール、書面など）
- 買取への切り替えなど、売れなかった場合の選択肢
媒介契約書には、契約の種類、売り出し価格、有効期間、報酬、契約解除に関する事項などが記載されます。分からない言葉があれば、その場で担当者に説明を求めましょう。説明が曖昧なまま契約を急がせるような会社は、慎重に判断したほうがよいでしょう。
GEEZの仲介と、買取という選択肢
株式会社GEEZは、大阪・関西のマンション売却で、売主様だけの立場に立つ仲介を行っています。査定の幅の上の方から売り出し、反響を見ながら価格や見せ方を調整して高値を目指します。販売状況は定期的にご報告し、反響の数や内覧のご感想もお伝えします。
早く現金化したい場合は、複数の買取会社から価格を集める買取もご提案できます。価格は状態により相場の6〜8割程度が目安で、最短1〜2週間での売却も可能です（交渉を当社が行うため仲介手数料がかかります）。無料のオンライン査定はメールのみでやり取りし、営業電話はいたしません。
よくある質問
媒介契約は途中で変更できますか？
専任媒介・専属専任媒介の期間は3か月以内で、期間満了後に別の種類へ変えたり、別の会社に切り替えたりできます。期間中の解約は、契約書の条項や解約理由によって扱いが異なるため、契約前に確認しておきましょう。
一般媒介で何社に依頼すればよいですか？
法律上の上限はありませんが、社数が多いほど連絡や内覧調整の手間が増えます。対応を比べられる範囲として、2〜3社程度に絞る方が多いようです。
媒介契約を結ぶと費用がかかりますか？
仲介手数料は成功報酬のため、契約を結んだだけでは発生しません。売買契約が成立したときに支払います。特別に依頼した広告などを除き、通常の販売活動の費用を別途請求されることは原則ありません。
自分で買主を見つけた場合はどうなりますか？
一般媒介と専任媒介では、自分で見つけた買主と直接取引できます。専属専任媒介ではできず、依頼した不動産会社を通して取引します。
参考にした資料
税金・法律の扱いは個別の事情で変わります。最終的な判断は税務署・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。
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