マンション売却コラム

売るか貸すか｜マンションの売却と賃貸、どっちが得？

公開・更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士シュース健人（大阪府第118737号）

住み替えや転勤でマンションが空くとき、売るか貸すかで迷う方は多いです。どちらが得かは、家賃の水準、ローン、税金、将来の予定によって変わります。このページでは、マンションの売却と賃貸を比べるときに押さえておきたいポイントを整理します。

マンションの売却と賃貸、それぞれの特徴

項目	売却	賃貸
お金の入り方	売却代金がまとまって入る	家賃が毎月入る
管理の手間	引き渡し後はかからない	入居者対応や修繕が続く
かかり続ける費用	なし	管理費・修繕積立金、固定資産税、管理委託料など
将来の価格変動	売った時点で確定	建物は年々古くなり、価格は相場次第
将来また住める可能性	なくなる	契約の仕方次第で残せる

売却はお金と手間の面ですっきりする方法、賃貸は資産を持ち続けながら収入を得る方法です。どちらが得かは、数字と生活の予定の両方で考える必要があります。

家賃査定で収支をシミュレーションする

賃貸を考えるなら、まず「いくらで貸せるか」を把握します。家賃の査定は、近くの似た条件の賃貸物件の家賃を比べて行うのが基本です。駅からの距離、広さ、築年数、設備、階数などが家賃に影響します。

そのうえで、手元に残るお金を計算します。

収入：家賃（空室の期間は入らない）
支出：管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、管理会社への委託料、入居者募集の費用、設備の修理費、退去時の原状回復費用の一部、住宅ローンの返済

家賃からこれらを差し引くと、思ったより手元に残らないことも少なくありません。特に築年数が進むと、給湯器やエアコンなど設備の交換が重なり、出費が増えます。賃貸による収入は不動産所得として確定申告が必要になる点も覚えておきましょう。

大阪市内の駅近マンションのように賃貸の需要が厚い場所では、空室期間が短く済みやすく、賃貸が成り立ちやすい傾向があります。郊外で駅から遠い物件は、家賃設定や空室のリスクを慎重に見積もる必要があります。

賃貸に出す前に確認したい3つの注意点

1. 住宅ローンが残っている場合

住宅ローンは本人が住むことを前提に借りているため、無断で賃貸に出すと契約違反になるおそれがあります。転勤などやむを得ない事情なら認められる場合もあるので、必ず事前に金融機関に相談してください。また、住まなくなると住宅ローン控除は原則として受けられなくなります。

2. 3,000万円特別控除の期限

自宅を売って利益が出たときに使える居住用財産の3,000万円特別控除は、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売る必要があります。賃貸に出してから時間がたつと、この特例が使えなくなり、売却時の税金が大きく変わることがあります。

3. 入居者がいると売りにくくなる

普通借家契約で貸すと、貸主から契約を終わらせるには正当な事由が必要で、入居者に退去してもらうのは簡単ではありません。入居者がいるまま売る場合は投資家向けのオーナーチェンジとなり、自宅用として売るより価格が下がることが多いです。将来売るつもりなら、期間を決めて貸せる定期借家契約も検討しましょう。

マンションが売れないときに賃貸へ切り替えるべきか

「売れないから賃貸に」という判断は、一見合理的に見えますが、注意が必要です。売れない原因が価格設定や販売方法にある場合、賃貸に出しても根本的な解決にはならず、売る時期を先送りするだけになることがあります。

次のような場合は、賃貸への切り替えを検討する価値があります。

家賃の収入でローンや経費をまかなえ、手元に余裕がある
数年後に戻って住む予定がある
相場が一時的に弱く、急いで売る理由がない

反対に、次のような場合は売却を優先したほうがよいことが多いです。

家賃収入では経費とローンをまかなえない
3,000万円特別控除の期限が近い
遠方に住んでいて管理に手が回らない
相続などで複数人の共有になっており、意思決定が難しい

判断のための比較表

最終的には、次の3つを並べて比べるとわかりやすくなります。

比べるもの	考え方
今売った場合の手取り	売却価格から仲介手数料、税金、ローン残高などを引いた額
数年貸した後に売った場合	その間の家賃の手残り合計と、数年後の売却手取り（建物は古くなり、特例が使えない可能性もある）
持ち続ける場合	長期の収支と、修繕や空室のリスク

相場の先行きは誰にも正確には読めないため、楽観的な見通しに頼らず、控えめな前提で比べるのが安全です。

賃貸にする場合の管理の方法

マンションを賃貸に出す場合、入居者の募集や家賃の管理を誰が行うかを決める必要があります。

方法	内容	注意点
自分で管理	募集だけ不動産会社に頼み、家賃の管理や対応は自分で行う	設備の故障やクレームに自分で対応する必要がある
管理委託	管理会社に家賃の集金、入居者対応、退去時の立ち会いなどを任せる	委託料がかかるが手間は大きく減る
サブリース	会社に一括で借り上げてもらい、空室でも一定の賃料を受け取る	受け取る賃料は相場より低くなりやすく、解約が難しい場合がある

遠方に引っ越す場合は、管理委託が現実的なことが多いです。サブリースは安心感がある反面、将来売却するときに制約になることがあるため、契約内容を十分に確認しましょう。

大阪のマンションで考えたい地域の事情

大阪市内の中心部や主要駅の周辺は、単身者や共働き世帯の賃貸需要が厚く、賃貸に出しやすい傾向があります。一方で、ファミリー向けの広いマンションは、家賃に対して売却価格のほうが有利になることも多く、貸すより売るほうが手取りで勝る場合があります。郊外の物件では、賃貸の需要と家賃水準をより慎重に確かめることが大切です。

GEEZにできること

GEEZでは、売却価格の査定と家賃の目安の両方をお出しし、売却・賃貸・買取を同じ土俵で比べられるようにご説明します。仲介では売主様だけの立場で相場の上限寄りから売り出しを検討し、急ぐ場合は複数の買取業者の価格を比較できます（状態により売り出し価格の6〜8割程度が目安、交渉を行うため仲介手数料がかかります）。賃貸に出す場合のご相談も承ります。無料のオンライン査定はメールでのご回答のみで、営業電話はいたしません。

よくある質問

マンションは売却と賃貸、どっちが得ですか？

一概には言えません。家賃から経費とローン返済を引いた手残り、売却時の税金、将来住む予定の有無などで変わります。今売った場合と数年貸した後に売った場合の手取りを比べて判断しましょう。

マンションの家賃査定はどうやって行いますか？

近隣の似た条件の賃貸物件の家賃を比較して出すのが基本です。駅距離、広さ、築年数、設備、階数などで調整します。

住宅ローンが残っていても賃貸に出せますか？

住宅ローンは自分が住むことが前提のため、必ず事前に金融機関に相談してください。無断で貸すと契約違反になるおそれがあります。

賃貸に出した後で売ると3,000万円特別控除は使えますか？

住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売れば、ほかの要件を満たす場合に使えます。期限を過ぎると使えないため注意が必要です。

参考にした資料

税金・法律の扱いは個別の事情で変わります。最終的な判断は税務署・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。