マンション売却コラム

買い替え・住み替えでマンションが売れないときの対処

公開・更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士シュース健人（大阪府第118737号）

住み替えでは「今のマンションが売れないと次に進めない」という状況になりがちです。この記事では、売り先行と買い先行の違い、マンションが売れないときの具体的な対処法、マンションを売って一軒家を購入するときの注意点を解説します。

売り先行と買い先行の違い

マンションの買い替えには、今の住まいを先に売る「売り先行」と、新しい住まいを先に買う「買い先行」の2つの進め方があります。

進め方	メリット	デメリット
売り先行	売却額が確定してから購入できるので資金計画が立てやすい。値下げを急がされにくい	購入先が決まらないと仮住まいが必要になることがある
買い先行	気に入った物件をじっくり選べる。引っ越しが一度で済む	売れないと住宅ローンの二重払いになる。売却を急いで値下げしやすい

マンションの買い替えで売れないと困るのは、主に買い先行の場合です。新しい住まいのローン返済が始まっているのに今のマンションが売れないと、二重の支払いが続き、結果として相場より安く手放すことにもなりかねません。資金に余裕がない場合は、売り先行が基本と考えておくと安全です。

住み替えでマンションが売れないときの対処

売れない原因を切り分ける

まずは、ポータルサイトの閲覧数、問い合わせ数、内覧数を不動産会社から聞き、価格・見せ方・販売活動のどこに問題があるかを確認します。住み替えで売却期限がある場合は、早めに原因を特定することが重要です。

期限から逆算して価格を決める

新居の引き渡し日やローンの返済開始日が決まっているなら、そこから逆算して売り出し価格と価格改定のタイミングをあらかじめ決めておきます。期限ぎりぎりで慌てて値下げするより、計画的に見直すほうが手取りを守りやすくなります。

買取で売却時期を確定させる

期限までに確実に売りたい場合は、不動産会社による買取が有効です。仲介より価格は下がるのが一般的ですが、売却時期と金額が早い段階で確定するため、新居の資金計画が立てやすくなります。仲介で一定期間売り出し、売れなかった場合に買取へ切り替える方法もあります。

賃貸に出す

すぐに売る必要がなく、賃料で住宅ローンや管理費をまかなえる見込みがあれば、貸し出す選択肢もあります。ただし、住宅ローンは自分が住むことを前提にしているため、貸し出す場合は金融機関への相談が必要です。

つなぎ融資と住宅ローンの注意点

買い先行で資金が足りない場合、売却代金が入るまでの間だけ資金を借りる「つなぎ融資」や、買い替え向けのローンを扱う金融機関もあります。ただし、金利や手数料の負担があり、売却が想定より長引けば負担も増えます。また、今のマンションの住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済できるかどうか（オーバーローンでないか）を事前に確認しておきましょう。

売却代金でローンを完済できない場合は、差額を自己資金で用意する必要があります。金融機関によっては、新しい住まいのローンに不足分を上乗せできる買い替え向けの商品もありますが、審査や借入額の条件があります。

マンションを売却して一軒家を購入するときの注意点

家族が増えた、子どもに庭のある家を、といった理由で、マンションを売却して一軒家を購入する方も多くいます。その際の注意点は次のとおりです。

維持費の考え方が変わる：マンションの管理費・修繕積立金はなくなりますが、一軒家では外壁や屋根の修繕費を自分で積み立てる必要があります。
土地の条件を確認する：接道状況、境界、ハザードマップなど、マンションではあまり意識しなかった土地の条件が重要になります。
引き渡しのタイミングを合わせる：新築一戸建ての完成時期と、マンションの引き渡し時期を調整しておかないと、仮住まいが必要になります。
防犯や生活動線：オートロックや管理人がいない暮らしになるため、防犯面も考えておきましょう。

大阪市内の中古マンション相場は全体として上昇傾向にあるため、購入時より高く売れるケースもあります。その場合は売却益にかかる税金も確認が必要です。

買い替えのときに使える税金の特例

自宅として住んでいたマンションを売って利益が出た場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。譲渡所得は「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）」で計算し、控除後に残った利益には、売った年の1月1日時点の所有期間が5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%の税率がかかります。

このほか、一定の要件を満たす場合は「特定の居住用財産の買換えの特例」を選ぶこともできます。また、売却して損失が出た場合には、要件を満たせば損失をほかの所得と損益通算し、翌年以降に繰り越せる特例もあります。3,000万円控除と買換え特例は併用できないなど、特例ごとに条件が異なり、新居の住宅ローン控除との関係にも注意が必要なため、税務署や税理士に確認しながら選びましょう。

住み替えのスケジュールの立て方

住み替えをスムーズに進めるには、全体のスケジュールを最初に描いておくことが大切です。一般的には、査定と売り出しから買主が決まるまでに3か月程度、売買契約から引き渡しまでに1〜2か月程度かかります。新居の購入手続きや住宅ローンの審査も並行して進むため、余裕を持った計画が必要です。

売り先行なら、売買契約時に引き渡し日を遅めに設定してもらえないか買主と交渉する
買い先行なら、今のマンションをいつまでに売るか期限を決め、その時点の価格の下限も決めておく
引き渡し日と新居への入居日をできるだけ近づけ、仮住まいや二重払いの期間を短くする

引き渡しの時期を柔軟に調整できるかどうかは、買主との交渉次第です。売り出しの段階から希望を不動産会社に伝えておきましょう。

GEEZにできること

株式会社GEEZは、大阪・関西でマンションの住み替えに伴う売却をお手伝いしています。新居の予定から逆算した売却スケジュールのご提案も可能です。

仲介：売主様だけの立場で、査定価格帯の上限から売り出し、期限に合わせて価格を見直します。
買取：複数の買取業者から金額を集めて比較します。状態によって売り出し価格のおおむね6〜8割が目安で、早ければ1〜2週間で売却できます。交渉をGEEZが担うため仲介手数料がかかります。
賃貸：住み替え後に貸し出す方法もご提案できます。

無料のオンライン査定はメールのみで対応し、営業電話はいたしません。

よくある質問

住み替えは売り先行と買い先行のどちらがよいですか？

資金計画を立てやすく、値下げを急がされにくい売り先行が基本です。資金に余裕があり、気に入った物件を逃したくない場合は買い先行も選べますが、二重ローンのリスクを考えておく必要があります。

買い替えで今のマンションが売れないとどうなりますか？

買い先行の場合は住宅ローンの二重払いが続きます。期限が迫って大幅な値下げを迫られることもあるため、買取や賃貸も含めて早めに対策を考えましょう。

住宅ローンが残っていても買い替えできますか？

売却代金でローンを完済できれば問題ありません。完済できない場合は自己資金で差額を用意するか、買い替え向けのローンを検討することになります。

マンションを売って一軒家を買うときの注意点は？

管理費がなくなる代わりに建物の修繕費を自分で備える必要があります。土地の接道や境界、ハザードマップの確認、新居とマンションの引き渡し時期の調整も重要です。

参考にした資料

税金・法律の扱いは個別の事情で変わります。最終的な判断は税務署・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。