マンション売却コラム

住宅ローン返済中のマンション売却｜オーバーローンでも売れる？

公開・更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士シュース健人（大阪府第118737号）

住宅ローンが残っていても、マンションは売却できます。ポイントは、売却代金でローンを完済できるかどうかです。この記事では、住宅ローン返済中のマンション売却について、アンダーローン・オーバーローン別の進め方と、銀行への連絡のタイミングを解説します。

ローン返済中でもマンションは売れる

住宅ローンを借りて購入したマンションには、金融機関の抵当権が設定されています。抵当権が付いたままでは買主は安心して購入できないため、実務では引渡し（決済）の日に、買主から受け取った売買代金でローンを一括返済し、同時に抵当権を抹消します。

つまり、ローン返済中であっても、決済日に完済できる見込みがあれば通常どおり売却できます。まず確認すべきは、ローン残高と売却価格の見込みの関係です。

アンダーローンとオーバーローン

状態	意味	売却のしやすさ
アンダーローン	売却で手元に残る額がローン残高を上回る	通常どおり売却でき、差額が手元に残る
オーバーローン	売却で手元に残る額がローン残高に届かない	不足分を用意する必要がある

判定するときは、売却価格からローン残高を引くだけでなく、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消の費用、繰上返済の手数料なども差し引いて考えます。売却価格がローン残高を少し上回る程度だと、諸費用を払うと足りなくなることがあるためです。

ローン残高は、金融機関から届く残高証明書や返済予定表、インターネットバンキングで確認できます。

たとえば売却価格の見込みが2,500万円、ローン残高が2,350万円の場合、一見すると150万円残りそうに見えます。しかし仲介手数料が約89万円、抵当権抹消や印紙代、引越し費用などを加えると、手元に残る額はわずかになり、条件によっては不足する可能性もあります。ぎりぎりの場合は、諸費用を含めた資金計画を不動産会社と一緒に確認しておくと安心です。

アンダーローンの場合の流れ

査定を受け、ローン残高と手取りの見込みを確認する
媒介契約を結び、売却活動を始める
買主が決まったら売買契約を結び、手付金を受け取る
金融機関に一括返済の申込みをし、決済日を伝える
決済日に売買代金を受け取り、同じ日にローンを完済して抵当権を抹消する

決済は、売主・買主・不動産会社・司法書士が金融機関に集まって行うのが一般的です。抵当権抹消の書類は金融機関が用意し、司法書士が登記を行います。

銀行への連絡はいつ、何を伝える？

銀行への連絡は、売却を決めた時点で一度、売買契約が決まった時点でもう一度行うのが安心です。

売却を考え始めたとき

現在のローン残高と、一括返済の手数料
一括返済の申込みが何日前までに必要か
保証料を一括前払いしている場合の返戻金の有無

売買契約が決まったとき

一括返済の正式な申込み
決済日と、決済を行う店舗・時間の調整
抵当権抹消書類の受け取り方法

一括返済の申込みは、金融機関によって数日から1か月程度前までに求められることがあります。決済日が決まったら早めに連絡しましょう。なお、ローンを完済すると団体信用生命保険も終了します。

オーバーローンでも売れる？主な選択肢

オーバーローンの場合でも、決済日までに不足分を用意できれば売却できます。主な方法は次のとおりです。

預貯金などの自己資金で差額を補う
親族からの援助を受ける（贈与税の扱いに注意が必要です）
住み替えの場合、新居のローンに旧居の残債を上乗せする住み替えローンを検討する
売り出し価格や時期を見直し、ローン残高を上回る価格での売却を目指す

住み替えローンは借入額が新居の価値を上回るため、審査が厳しくなりやすく、返済負担も増えます。無理のない返済計画かどうかを慎重に確認してください。

返済が苦しい場合は早めの相談を

差額を用意できず、返済も厳しい場合は、金融機関の同意を得て売却する任意売却という方法もあります。滞納が続くと、一括返済を求められたり、最終的に競売になったりするおそれがあります。延滞してから慌てるより、返済が苦しくなりそうな段階で金融機関に相談するほうが、選べる手段は多く残ります。

ローン返済中の売却でよくある注意点

売買契約の前に、登記簿で抵当権の内容と住所・氏名を確認する。登記上の住所が現住所と違う場合は、住所変更登記が必要です
買い替えで新居を先に購入する場合、旧居のローンと新居のローンが一時的に重なることがあります。返済計画と、旧居が売れなかった場合の対応を考えておきましょう
新居を先に決める場合は、旧居の売却を条件とする特約（買い替え特約）を付けられるか、事前に確認しておくと安心です
夫婦のペアローンや連帯債務の場合は、双方の同意と手続きが必要です
売却が長引くと返済は続きます。売り出し価格は、ローン残高だけでなく相場を踏まえて決めましょう

ローン残高を基準に売り出し価格を高く設定しすぎると、反響が少なく売却が長期化し、結果として値下げを重ねることになりがちです。相場に合った価格で早めに買主を見つけることが、結果的に手取りを守ることにつながる場合もあります。

売却代金や手取り、税金の扱いは個別の事情で変わります。税金については税務署または税理士にご確認ください。

売却損が出たときの税金の特例

オーバーローンで売却した場合、購入価格より安く売ることも多く、譲渡所得税はかからないのが一般的です。さらに、自宅として住んでいたマンションで、所有期間5年超、償還期間10年以上の住宅ローンが残っているなどの条件を満たすと、売却損を給与所得などと損益通算し、翌年以降に繰り越せる特例があります。

この特例を使うには、売った翌年2月16日から3月15日までの確定申告が必要です。要件の確認は、税務署または税理士にご確認ください。

大阪でローン返済中のマンションを売るなら

大阪市内のマンションは、立地や管理状態によって売却価格の幅が大きく、ローン残高との差を正確に見積もることが大切です。株式会社GEEZは、仲介では売主様だけの立場で、査定の幅の上の方から売り出して高値を目指します。

時間的な余裕がない場合は、複数の買取会社から価格を集める買取もご提案できます（状態により相場の6〜8割程度が目安、最短1〜2週間。交渉を当社が行うため仲介手数料がかかります）。買取は価格が下がる分、オーバーローンになりやすいため、ローン残高と照らし合わせて判断します。無料のオンライン査定はメールのみでやり取りし、営業電話はいたしません。

よくある質問

ローン返済中であることを買主に伝える必要はありますか？

抵当権は登記簿で確認できるため隠すことはできませんが、決済日に完済して抹消するのが通常の取引なので、心配する必要はありません。売買契約書にも抹消の約束が記載されます。

売却を始める前に銀行の許可は必要ですか？

決済日に完済できる場合、売り出し自体に銀行の許可は通常不要です。ただし一括返済の手続きや手数料の確認のため、早めに連絡しておくと安心です。オーバーローンで完済できない場合は、事前に相談が必要です。

オーバーローンかどうかはどうやって判断しますか？

売却価格の見込みから仲介手数料などの諸費用を引いた額と、ローン残高を比べます。まず査定で価格の目安を把握し、残高証明書などで残高を確認しましょう。

参考にした資料

税金・法律の扱いは個別の事情で変わります。最終的な判断は税務署・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。