マンション売却コラム

住みながら売る｜居住中マンションの売却と内覧のコツ

公開・更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士シュース健人（大阪府第118737号）

住みながらマンションを売るのはごく一般的な方法ですが、生活感が出やすく、内覧の印象で差がつきます。この記事では、居住中のマンションが売れないときに見直したいポイントと、掃除はどこまでやればよいのか、内覧当日の対応のコツを解説します。

住みながら売るメリットと注意点

マンションの売却では、住みながら売りに出すケースが多くあります。売却が決まってから引っ越せるため、仮住まいの費用や住宅ローンの二重払いを避けやすいのが大きなメリットです。また、家具が置かれた状態を見ることで、買主が実際の暮らしをイメージしやすいという面もあります。

一方で、次のような注意点があります。

内覧の日程を買主の都合に合わせる必要があり、休日がつぶれることがある
荷物や生活感が多いと、部屋が狭く見えたり、汚れが目立ったりする
売主が在宅していると、買主が収納の中や細かい部分を遠慮して見にくい

居住中のマンションが売れない原因は、価格よりもこうした「見せ方」にあることも少なくありません。

住みながら売るか、空室にしてから売るかは、住み替え先の状況や資金計画によって判断が分かれます。新居の入居時期がまだ決まっていない方や、売却代金を新居の購入資金に充てる方は、住みながら売るほうが進めやすいでしょう。すでに引っ越しが済んでいる場合は、空室のメリットを生かして内覧しやすい状態を整えられます。

マンション売却の掃除はどこまで必要か

マンション売却の掃除は、どこまでやればよいのか迷う方が多いポイントです。基本的な考え方は、「新品のようにする」ことではなく「清潔で手入れが行き届いている印象を与える」ことです。買主が特に気にする場所に絞って重点的に掃除しましょう。

場所	買主が見るポイント	掃除・準備のポイント
玄関	第一印象、におい	靴は下駄箱にしまい、たたきを拭いておく
キッチン	油汚れ、シンクの水あか	コンロまわり・換気扇・シンクを重点的に
浴室・洗面所	カビ、水あか、排水口	鏡や蛇口を磨き、排水口のにおいを確認
トイレ	清潔感、におい	便器まわりと床、換気を徹底
リビング・居室	広さ、明るさ	床に物を置かず、カーテンを開けて照明をつける
バルコニー	眺望、日当たり	不要な物を片付け、排水溝を掃除する

水まわりの汚れが自分で落としきれない場合は、浴室やキッチンなど部分的にハウスクリーニングを依頼するのも効果的です。家全体を業者に依頼するより費用を抑えられます。

内覧で印象を良くするコツ

物を減らして広く見せる

居住中の部屋がもっとも損をしやすいのは「狭く見える」ことです。使っていない家具や季節外れの物、床や棚の上の小物を減らすだけで、部屋の印象は大きく変わります。引っ越しの準備を兼ねて、先に不用品を処分しておくのがおすすめです。収納の中も見られるため、詰め込みすぎないようにしておきましょう。

明るさとにおいに気をつける

内覧の前にはカーテンを開け、日中でもすべての部屋の照明をつけておきます。においは住んでいる本人には気づきにくいため、事前に窓を開けて換気をしておきましょう。ペットやたばこのにおいは特に気にされやすいポイントです。

当日の対応

買主が自由に見られるよう、案内は不動産会社に任せ、売主は少し離れた場所で待つ
聞かれたことには正直に答える。周辺環境、管理組合の雰囲気、住み心地など、住んでいる人ならではの情報は買主にとって貴重です
不具合や気になる点を隠さない。雨漏りや設備の故障などは、売主として買主に伝える必要があります

それでも居住中のマンションが売れないとき

見せ方を整えても売れない場合は、価格や販売方法を見直す段階です。内覧の数と、内覧した方の感想を不動産会社から聞き、価格に対する反応を確認しましょう。大阪市内の中古マンション相場は全体として上昇傾向にありますが、同じマンションで競合する住戸があると、価格や階数、向きで比べられます。

住み替え先がすでに決まっていて売却を急ぐ場合は、不動産会社による買取も選択肢です。買取であれば内覧は買取業者による確認のみで済み、引き渡し時期も調整しやすくなります。また、売却前にいったん退去して空室にし、ハウスクリーニングを入れてから売り出す方法もありますが、その間の保有コストや仮住まいの費用とのバランスで判断しましょう。

なお、自宅として住んでいたマンションを売る場合は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件のひとつです。

写真撮影と内覧スケジュールの準備

居住中のマンション売却では、内覧の前に「ポータルサイトの写真」で第一印象が決まります。写真撮影の前には、内覧のとき以上にしっかり片付けておきましょう。

撮影は晴れた日の日中に行い、カーテンを開けて自然光を入れる
洗濯物、タオル、調味料、歯ブラシなど生活感の出る物は写らないようにしまう
リビングは広く見える角度から撮影してもらう
家族の写真や名前のわかる郵便物など、個人情報が写らないよう注意する

内覧の日程については、対応できる曜日や時間帯をあらかじめ不動産会社に伝えておくと、問い合わせがあったときにすぐ予約につなげられます。買主の都合に合わせにくいと、他の物件に先に決められてしまうこともあります。週末にまとめて内覧を受けるなど、無理のない形で機会を逃さないようにしましょう。

なお、内覧の申し込みが少ない場合は、見せ方ではなく価格や掲載内容に原因があることが多いため、不動産会社から閲覧数などの数字を聞いて判断しましょう。

GEEZにできること

株式会社GEEZは、大阪・関西で住みながらのマンション売却をお手伝いしています。内覧前の準備のポイントや、写真撮影のタイミングなどもご相談ください。

仲介：売主様だけの立場で、査定価格帯の上限から売り出し、内覧の反応を見ながら調整します。
買取：複数の買取業者から金額を集めて比較します。状態によって売り出し価格のおおむね6〜8割が目安で、早ければ1〜2週間で売却できます。交渉をGEEZが担うため仲介手数料がかかります。
賃貸：住み替え後に貸し出す方法もご提案できます。

無料のオンライン査定はメールのみで対応し、営業電話はいたしません。

よくある質問

住みながらマンションを売ることはできますか？

できます。住みながら売るのは一般的な方法で、売却が決まってから引っ越せるため、仮住まいやローンの二重払いを避けやすいというメリットがあります。

マンション売却前の掃除はどこまでやればよいですか？

玄関、キッチン、浴室、トイレなど買主が気にする場所を重点的に掃除し、清潔な印象を与えることが目的です。落ちない水まわりの汚れは、部分的なハウスクリーニングも検討しましょう。

内覧のとき売主は家にいたほうがよいですか？

在宅して質問に答えられると買主に安心感を与えられます。ただし買主が遠慮しないよう、案内は不動産会社に任せ、少し離れた場所で待つのがおすすめです。

売却前にハウスクリーニングは必要ですか？

必須ではありませんが、水まわりの汚れが目立つ場合は効果があります。家全体ではなく、浴室やキッチンなど部分的に依頼すると費用を抑えられます。

参考にした資料

税金・法律の扱いは個別の事情で変わります。最終的な判断は税務署・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。