マンション売却コラム

ワンルーム・投資用マンションの売却｜サブリース中でも売れる？

公開・更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士シュース健人（大阪府第118737号）

ワンルームマンションや投資用マンションは、自宅用のマンションとは売り方も値段の決まり方も違います。入居者がいるまま売る「オーナーチェンジ」や、サブリース契約が付いている場合の注意点を知っておくと、売れない状態から抜け出しやすくなります。

投資用マンションの売却相場は「利回り」で決まる

自宅用のマンションは、近くの似た物件がいくらで売れたかを基準に価格が決まります。一方、ワンルームなどの投資用マンションを買う人は、家賃収入に対して価格が妥当かどうかで判断します。そのため、投資用マンションの査定では利回りが大きな物差しになります。

代表的な指標が表面利回りです。

指標	計算方法
表面利回り	年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り	（年間家賃収入 − 管理費・修繕積立金・固定資産税などの経費）÷ 物件価格 × 100

買主が求める利回りは、立地、築年数、建物の管理状態、金利の動向などで変わります。同じ家賃でも、買主が高い利回りを求めるエリアや築年数であれば、価格は低くなります。つまり「家賃をいくらで貸しているか」と「買主がどのくらいの利回りを期待するか」の2つで、売却相場のおおよそが決まります。

大阪市内では、駅に近く単身者の需要が厚いエリアのワンルームは投資家の関心が集まりやすい傾向があります。逆に、駅から遠い、設備が古いといった物件は、求められる利回りが高くなり、価格が伸びにくくなります。

ワンルームマンションが売れない主な理由

購入時の価格が高すぎた：新築で買ったワンルームは、販売経費が上乗せされた価格であることが多く、中古で売ると購入価格を大きく下回りやすいです。ローン残高より売却価格が低くなることもあります。
家賃が相場より高く設定されている：新築時の家賃が続いていて、退去後は下がる見込みが強い場合、買主はそれを見込んで価格を考えます。
管理費・修繕積立金の上昇：経費が増えると実質利回りが下がり、価格に響きます。
狭さや古い設備：3点ユニットバスや面積の狭い部屋は、入居者の需要そのものが弱くなることがあります。
サブリース契約の条件：後ほど説明するように、契約内容によっては買主が付きにくくなります。

売れないときは、まず自分の物件が投資家からどう見えているか、利回りと経費の数字で冷静に確かめることが出発点です。

オーナーチェンジで売る場合のポイント

入居者が住んだまま所有者だけが変わる売り方を「オーナーチェンジ」といいます。賃貸借契約は新しいオーナーに引き継がれるため、入居者に退去してもらう必要はありません。

買主に用意したい資料

賃貸借契約書（賃料、共益費、契約期間、更新条件）
家賃の入金履歴、滞納の有無
敷金・保証金の額（新オーナーに引き継ぐため、決済時に清算します）
管理会社との管理委託契約の内容
管理費・修繕積立金、長期修繕計画など建物管理の資料

空室で売るか、入居中で売るか

オーナーチェンジは室内を見せられないことが多く、自分で住みたい人は対象外になります。一方、空室にすると自宅用の買主にも売れますが、その間は家賃が入りません。ワンルームは投資家が主な買い手なので入居中のまま売ることが多いですが、ファミリータイプの区分マンションなどは空室にしたほうが高く売れる場合もあります。物件ごとに比較して判断しましょう。

サブリース中のマンションは売れる？

サブリースとは、サブリース会社が部屋を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。空室でも一定の賃料が入る安心感がある反面、売却では注意が必要です。

サブリース契約では、サブリース会社が借主の立場になるため、借地借家法が適用されると考えられています。そのため、オーナー側から契約を解約したいと思っても、正当な事由がなければ簡単には解約できないのが一般的です。契約書に解約の条項があっても、違約金がかかったり、実際の解約が難しかったりすることがあります。

サブリース付きのまま売る場合、買主はサブリース会社から入る賃料（相場の家賃より低いことが多い）をもとに利回りを計算します。そのため、通常のオーナーチェンジより価格が下がりやすくなります。

まず契約書で、解約条件、賃料の改定ルール、契約期間を確認する
サブリース会社に、売却時の取り扱い（承継・解約の可否）を問い合わせる
サブリース付きのままの価格と、解約した場合の価格・費用を比較する

2020年には賃貸住宅管理業法が施行され、サブリース業者には契約前の重要事項説明などが義務づけられました。契約時の説明内容に疑問がある場合も、書面を確認してから判断しましょう。

投資用マンション売却の税金

投資用マンションを売って利益が出た場合も、譲渡所得として所得税・住民税がかかります。譲渡所得は「譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）」で計算します。

注意したいのは取得費です。賃貸に使っていた建物は、購入代金からそれまでの減価償却費を差し引いた金額が取得費になります。そのため、売却価格が購入価格より低くても、帳簿上は利益が出ることがあります。

所有期間（売った年の1月1日時点）	税率（所得税・復興特別所得税・住民税）
5年超（長期譲渡所得）	20.315%
5年以下（短期譲渡所得）	39.63%

自宅を売ったときに使える居住用財産の3,000万円特別控除は、投資用マンションには使えません。取得費が分からない場合は売却価格の5%を概算取得費とする方法もありますが、実際の金額より不利になることが多いので、購入時の契約書は探しておきましょう。詳しくは税務署や税理士にご確認ください。

売却前に見直したいこと

投資用マンションを少しでも有利に売るために、売り出し前に次の点を確認しておきましょう。

ローン残高と売却価格の見込みを比べる：売却代金で完済できない場合は、差額を自己資金で用意する必要があります。早めに金融機関に残高を確認します。
家賃が相場と比べて妥当か確認する：相場より高い家賃は、買主に割り引いて評価されることがあります。逆に相場より安い場合は、更新時の見直し余地として説明できます。
管理会社の契約内容を整理する：管理委託料や解約条件は、買主が引き継ぐかどうかの判断材料になります。
修繕や設備交換の履歴をまとめる：給湯器やエアコンを最近交換していれば、買主の将来の出費が少ないことを伝えられます。
売る時期を所有期間で確認する：売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。

これらを整理しておくと、投資家からの質問にすぐ答えられ、価格交渉でも根拠を持って話ができます。

GEEZにできること

GEEZでは、賃貸借契約や管理費の資料をもとに利回りを整理し、投資家にどう見えるかを踏まえて売り出し価格をご提案します。仲介では売主様だけの立場で、相場の上限寄りからスタートします。早く現金化したい場合は複数の買取業者の価格を比較できます（買取は状態により売り出し価格の6〜8割程度が目安、交渉を行うため仲介手数料がかかります）。サブリース契約の条件確認もご相談ください。無料のオンライン査定はメール回答のみで、営業電話はいたしません。

よくある質問

ワンルームマンションの売却相場はどう調べればいいですか？

近隣の似た物件の売り出し価格に加え、年間家賃を表面利回りで割り戻した価格を目安にします。経費を差し引いた実質利回りも確認すると、投資家の目線に近い相場感がつかめます。

入居者に売却を伝える必要はありますか？

売却前に入居者の同意は必要ありません。売却後は新しいオーナーや家賃の振込先が変わる旨を通知するのが一般的です。

サブリース契約は売却時に解約できますか？

契約内容によります。サブリース会社が借主となるため、オーナーからの解約は簡単でないことが一般的です。まず契約書の解約条項と違約金を確認し、サブリース会社に売却時の取り扱いを問い合わせましょう。

投資用マンションでも3,000万円特別控除は使えますか？

使えません。3,000万円特別控除は自分が住んでいた居住用財産を売った場合の特例です。

参考にした資料

税金・法律の扱いは個別の事情で変わります。最終的な判断は税務署・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。