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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引21件をもとに、2,010万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約7.1%。生野区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は大阪市生野区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪61万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪47〜79万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪95万円 |
| 買取の目安 | 坪36〜49万円 |
| 生野区の中古マンション（2026年） | 坪139万円 |
生野区の取引5件以上のマンション41棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は39番目（上位95%）。㎡約19万円で、区の真ん中（㎡42万円）より54%下です。
広さの真ん中は45㎡で、間取りは2DK（7件）、1K（4件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は70万円（15㎡）から840万円（50㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2024年4〜6月の㎡18万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約61万円。上限で売り出すと約95万円になります。生野区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約139万円なので、56%低めです。近くの地価公示（生野区小路２丁目）は土地の坪単価が約67万円です。
巽北の人口は2015年7,448人→2020年7,708人（+3%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は21件、うち直近3年で4件。2025年4〜6月に15㎡の部屋が90万円で取引しています。
生野区の中古マンションは5年で+47%。1971年前後に建った同年代のマンションは3年で+40.0%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で2,010万円からの売り出しを検討できます。
北巽駅から約290m（町の中心から）。1日の乗降客数は約12,910人で、小路駅（約710m）も使えます。
築55年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、5回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。11階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約2.8m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡9〜16万円、50㎡未満が㎡4〜17万円。生野区の同じ年代のマンションは3年で+40.0%、生野区全体は5年で+47%です。直近（2025年4〜6月）は15㎡の部屋が90万円（㎡6万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年4〜6月 | 取引 | 90万円 | 15㎡ | 1K | 6.0万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 800万円 | 45㎡ | 2LDK | 17.8万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 520万円 | 50㎡ | 2DK | 10.4万 |
| 2024年1〜3月 | 取引 | 780万円 | 45㎡ | 2DK | 17.3万 |
| 2023年10〜12月 | 取引 | 140万円 | 15㎡ | 1R | 9.3万 |
| 2023年10〜12月 | 取引 | 780万円 | 45㎡ | 1LDK | 17.3万 |
| 2023年1〜3月 | 取引 | 680万円 | 50㎡ | 2DK | 13.6万 |
| 2023年1〜3月 | 取引 | 660万円 | 45㎡ | 2DK | 14.7万 |
| 2022年10〜12月 | 取引 | 800万円 | 50㎡ | 2DK | 16.0万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 800万円 | 50㎡ | 2DK | 16.0万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 120万円 | 15㎡ | 1R | 8.0万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 590万円 | 50㎡ | 3LDK | 11.8万 |
| 2022年4〜6月 | 成約 | 840万円 | 50㎡ | 2LDK | 16.8万 |
| 2022年1〜3月 | 取引 | 480万円 | 50㎡ | 2DK | 9.6万 |
| 2022年1〜3月 | 取引 | 430万円 | 45㎡ | 2DK+S | 9.6万 |
| 2018年4〜6月 | 取引 | 70万円 | 15㎡ | 1K | 4.7万 |
| 2018年4〜6月 | 取引 | 190万円 | 15㎡ | 1R | 12.7万 |
| 2017年10〜12月 | 取引 | 100万円 | 15㎡ | 1R | 6.7万 |
| 2017年7〜9月 | 取引 | 160万円 | 15㎡ | — | 10.7万 |
| 2017年7〜9月 | 取引 | 160万円 | 15㎡ | 1K | 10.7万 |
| 2017年1〜3月 | 取引 | 130万円 | 15㎡ | 1K | 8.7万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（大阪市生野区巽北・1971年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 200〜270万円 | 340〜510万円 | 240〜430万円 | 3.8〜4.4万円 | 14.8% |
| 25㎡ | 250〜340万円 | 420〜640万円 | 300〜530万円 | 4.4〜5.2万円 | 13.7% |
| 30㎡ | 300〜400万円 | 500〜770万円 | 350〜640万円 | 4.8〜5.6万円 | 12.5% |
| 50㎡ | 550〜740万円 | 920〜1,430万円 | 720〜1,200万円 | 6.1〜7.2万円 | 8.7% |
| 60㎡ | 660〜880万円 | 1,100〜1,720万円 | 860〜1,430万円 | 6.7〜7.8万円 | 7.9% |
| 70㎡ | 770〜1,030万円 | 1,290〜2,010万円 | 1,000〜1,670万円 | 6.9〜8.2万円 | 7.1% |
| 80㎡ | 880〜1,180万円 | 1,470〜2,290万円 | 1,140〜1,910万円 | 7.2〜8.5万円 | 6.4% |
| 90㎡ | 990〜1,320万円 | 1,660〜2,580万円 | 1,290〜2,150万円 | 8.0〜9.4万円 | 6.3% |
イクノハイツでよく取引される広さは45㎡前後です。価格の出し方
生野区の相場は高い水準にあります。築年数による不利は年々大きくなるため、値上がりを待つより、相場が高い今のうちに動く方が有利です。持ち続けるなら、貸して家賃を得る選択肢もあります。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。この建物はそれより前の完成で、旧耐震基準です。
巽北の15歳未満は809人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
北巽駅のマンション相場をすべて見る東中川小学校周辺のマンションを見る
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で770〜1,030万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,290〜2,010万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,000〜1,670万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年4〜6月には15㎡の部屋が90万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月6.9〜8.2万円が目安です（生野区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約61万円、売り出しの上限で坪約95万円です（最新の水準に引き直した目安）。生野区の中古マンション全体は坪約139万円です。
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売れます。この10年で21件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。