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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
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監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引48件をもとに、5,490万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約2.3%。城東区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は大阪市城東区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪200万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪182〜216万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪259万円 |
| 買取の目安 | 坪120〜160万円 |
| 城東区の中古マンション（2026年） | 坪142万円 |
城東区の取引5件以上のマンション233棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は58番目（上位25%）。㎡約57万円で、区の真ん中（㎡46万円）より24%上です。
過去10年の取引は48件、うち直近3年で14件。いちばん新しいのは2025年10〜12月の110㎡（6,500万円）です。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
城東区の中古マンションは5年で+16%。2004年前後に建った同年代のマンションは3年で+10.3%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は4,230〜5,490万円です。
蒲生四丁目駅から約300m（町の中心から）。1日の乗降客数は約8,932人で、野江駅（約800m）も使えます。
築22年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、2回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
これまでの取引では3LDK（28件）、4LDK（12件）が多く、77㎡前後の部屋がよく動いています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は2,600万円（65㎡）から6,500万円（110㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2023年7〜9月の㎡68万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約200万円。上限で売り出すと約259万円になります。城東区全体の坪約142万円と比べると41%上回っています。近くの地価公示（城東区今福西２丁目）は土地の坪単価が約110万円です。
今福西の人口は2015年13,201人→2020年13,321人（+1%）。人口はほぼ横ばいです。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。15階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約1.0m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡40〜67万円。城東区の同じ年代のマンションは3年で+10.3%、城東区全体は5年で+16%です。直近（2025年10〜12月）は110㎡の部屋が6,500万円（㎡59万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年10〜12月 | 成約 | 6,500万円 | 110㎡ | 4LDK | 59.1万 |
| 2025年10〜12月 | 成約 | 4,300万円 | 80㎡ | 3LDK | 53.8万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 4,500万円 | 70㎡ | 3LDK | 64.3万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 5,400万円 | 85㎡ | 3LDK | 63.5万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 5,100万円 | 95㎡ | 4LDK | 53.7万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 3,500万円 | 80㎡ | 3LDK | 43.8万 |
| 2024年4〜6月 | 成約 | 3,800万円 | 75㎡ | 3LDK | 50.7万 |
| 2024年4〜6月 | 成約 | 5,300万円 | 85㎡ | 2LDK+S | 62.4万 |
| 2024年4〜6月 | 成約 | 3,700万円 | 85㎡ | 4LDK | 43.5万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 3,700万円 | 70㎡ | 3LDK | 52.9万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 3,800万円 | 80㎡ | 3LDK | 47.5万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 3,700万円 | 80㎡ | — | 46.2万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 3,900万円 | 75㎡ | 3LDK | 52.0万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 4,300万円 | 85㎡ | 3LDK | 50.6万 |
| 2023年10〜12月 | 取引 | 3,600万円 | 65㎡ | 2LDK | 55.4万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 4,400万円 | 70㎡ | 3LDK | 62.9万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 3,400万円 | 70㎡ | 2LDK | 48.6万 |
| 2023年7〜9月 | 取引 | 4,400万円 | 65㎡ | 3LDK | 67.7万 |
| 2023年4〜6月 | 成約 | 3,600万円 | 70㎡ | 3LDK | 51.4万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 3,800万円 | 85㎡ | 3LDK | 44.7万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 5,400万円 | 100㎡ | 4LDK | 54.0万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 3,900万円 | 75㎡ | 2LDK | 52.0万 |
| 2023年1〜3月 | 取引 | 5,400万円 | 90㎡ | 4LDK | 60.0万 |
| 2023年1〜3月 | 取引 | 3,300万円 | 70㎡ | 3LDK | 47.1万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 4,000万円 | 80㎡ | 3LDK | 50.0万 |
| 2022年10〜12月 | 取引 | 3,900万円 | 65㎡ | 3LDK | 60.0万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 5,200万円 | 85㎡ | 3LDK | 61.2万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 3,500万円 | 55㎡ | 2LDK | 63.6万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 3,900万円 | 70㎡ | 3LDK | 55.7万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 3,500万円 | 65㎡ | 2LDK | 53.8万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 5,200万円 | 95㎡ | 3LDK | 54.7万 |
| 2022年4〜6月 | 成約 | 5,100万円 | 95㎡ | 4LDK | 53.7万 |
| 2022年1〜3月 | 取引 | 4,700万円 | 70㎡ | 3LDK | 67.1万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 3,400万円 | 70㎡ | 3LDK | 48.6万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 4,400万円 | 85㎡ | 4LDK | 51.8万 |
| 2021年7〜9月 | 成約 | 3,600万円 | 70㎡ | 3LDK | 51.4万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 3,500万円 | 70㎡ | 3LDK | 50.0万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 5,200万円 | 110㎡ | 4LDK | 47.3万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 5,200万円 | 100㎡ | 4LDK | 52.0万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 5,700万円 | 105㎡ | 4LDK | 54.3万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 4,100万円 | 75㎡ | 3LDK | 54.7万 |
| 2020年7〜9月 | 取引 | 4,300万円 | 90㎡ | 4LDK | 47.8万 |
| 2020年4〜6月 | 取引 | 2,600万円 | 65㎡ | 3LDK | 40.0万 |
| 2020年4〜6月 | 取引 | 2,700万円 | 65㎡ | 3LDK | 41.5万 |
| 2019年7〜9月 | 取引 | 3,800万円 | 85㎡ | 4LDK | 44.7万 |
| 2019年7〜9月 | 取引 | 3,700万円 | 75㎡ | 3LDK | 49.3万 |
| 2017年10〜12月 | 取引 | 4,100万円 | 85㎡ | — | 48.2万 |
| 2016年1〜3月 | 取引 | 2,900万円 | 65㎡ | 3LDK | 44.6万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（大阪市城東区今福西・2004年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 810〜1,080万円 | 1,350〜1,760万円 | 1,230〜1,460万円 | 4.0〜4.7万円 | 3.7% |
| 25㎡ | 1,010〜1,350万円 | 1,690〜2,200万円 | 1,540〜1,830万円 | 4.7〜5.5万円 | 3.5% |
| 30㎡ | 1,220〜1,620万円 | 2,030〜2,640万円 | 1,850〜2,200万円 | 5.3〜6.2万円 | 3.2% |
| 50㎡ | 1,810〜2,420万円 | 3,020〜3,920万円 | 2,750〜3,270万円 | 7.0〜8.2万円 | 2.9% |
| 60㎡ | 2,170〜2,900万円 | 3,620〜4,710万円 | 3,300〜3,920万円 | 7.7〜9.0万円 | 2.6% |
| 70㎡ | 2,540〜3,380万円 | 4,230〜5,490万円 | 3,850〜4,580万円 | 8.0〜9.3万円 | 2.3% |
| 80㎡ | 2,900〜3,870万円 | 4,830〜6,280万円 | 4,400〜5,230万円 | 8.2〜9.6万円 | 2.1% |
| 90㎡ | 3,260〜4,350万円 | 5,440〜7,060万円 | 4,950〜5,890万円 | 9.1〜10.6万円 | 2.1% |
ライオンズガーデン城東でよく取引される広さは77㎡前後です。価格の出し方
城東区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
今福西の15歳未満は2,035人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
蒲生四丁目駅のマンション相場をすべて見る鯰江小学校周辺のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で2,540〜3,380万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は4,230〜5,490万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は3,850〜4,580万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年10〜12月には110㎡の部屋が6,500万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月8.0〜9.3万円が目安です（城東区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約200万円、売り出しの上限で坪約259万円です（最新の水準に引き直した目安）。城東区の中古マンション全体は坪約142万円です。
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売れます。この10年で48件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。