1,110〜1,480万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引8件をもとに、2,530万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約6.1%。神戸市東灘区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市東灘区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪88万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪68〜100万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪119万円 |
| 買取の目安 | 坪52〜70万円 |
| 神戸市東灘区の中古マンション（2026年） | 坪132万円 |
神戸市東灘区の取引5件以上のマンション461棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は427番目（上位93%）。㎡約20万円で、区の真ん中（㎡43万円）より55%下です。
築57年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、5回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
取引が多い間取りは3LDK（4件）、1LDK（1件）。広さは85〜95㎡の部屋が中心です。
過去の取引は1,500万円（70㎡）から2,600万円（85㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2021年4〜6月の㎡31万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約88万円。上限で売り出すと約119万円になります。神戸市東灘区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約132万円なので、34%低めです。近くの地価公示（神戸市東灘区住吉台）は土地の坪単価が約38万円です。
住吉山手の人口は2015年6,549人→2020年6,426人（-2%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は8件、うち直近3年で4件。2025年7〜9月に95㎡の部屋が1,800万円で成約しています。
神戸市東灘区の中古マンションは5年で+7%。1969年前後に建った同年代のマンションは3年で+12.6%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で2,530万円からの売り出しを検討できます。
御影駅から約1,640m（町の中心から）。1日の乗降客数は約39,740人。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。5階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約126.6m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡14〜30万円。神戸市東灘区の同じ年代のマンションは3年で+12.6%、神戸市東灘区全体は5年で+7%です。直近（2025年7〜9月）は95㎡の部屋が1,800万円（㎡19万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年7〜9月 | 成約 | 1,800万円 | 95㎡ | 3LDK | 18.9万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 1,900万円 | 135㎡ | 5LDK+S | 14.1万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 1,800万円 | 95㎡ | 3LDK | 18.9万 |
| 2024年4〜6月 | 成約 | 1,700万円 | 95㎡ | 3LDK | 17.9万 |
| 2021年7〜9月 | 成約 | 1,800万円 | 90㎡ | 2LDK+S | 20.0万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 2,600万円 | 85㎡ | 3LDK | 30.6万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 1,500万円 | 80㎡ | 2LDK | 18.8万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 1,500万円 | 70㎡ | 1LDK | 21.4万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市東灘区住吉山手・1969年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 360〜480万円 | 590〜810万円 | 460〜670万円 | 4.2〜4.9万円 | 9.2% |
| 25㎡ | 450〜590万円 | 740〜1,010万円 | 580〜840万円 | 4.9〜5.7万円 | 8.6% |
| 30㎡ | 530〜710万円 | 890〜1,210万円 | 700〜1,010万円 | 5.3〜6.2万円 | 7.8% |
| 50㎡ | 800〜1,060万円 | 1,330〜1,810万円 | 1,040〜1,510万円 | 6.9〜8.1万円 | 6.9% |
| 60㎡ | 950〜1,270万円 | 1,590〜2,170万円 | 1,240〜1,810万円 | 7.7〜9.1万円 | 6.4% |
| 70㎡ | 1,110〜1,480万円 | 1,860〜2,530万円 | 1,450〜2,110万円 | 8.6〜10.2万円 | 6.1% |
| 80㎡ | 1,270〜1,700万円 | 2,120〜2,890万円 | 1,660〜2,410万円 | 9.6〜11.2万円 | 5.9% |
| 90㎡ | 1,430〜1,910万円 | 2,390〜3,250万円 | 1,860〜2,710万円 | 10.7〜12.6万円 | 5.9% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
相場の伸びはゆるやかです。急がない場合は、貸して家賃を得ながら売り時を待つ方法もあります。早く現金化したい場合は買取が向いています。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。この建物はそれより前の完成で、旧耐震基準です。
住吉山手の15歳未満は750人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で1,110〜1,480万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,860〜2,530万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,450〜2,110万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年7〜9月には95㎡の部屋が1,800万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月8.6〜10.2万円が目安です（神戸市東灘区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約88万円、売り出しの上限で坪約119万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市東灘区の中古マンション全体は坪約132万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。御影アーバンライフの買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で8件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。