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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
状態が良ければ3,200万円も。最短1〜2週間、片付けなしで相談できます
買取の無料査定実際に売れた価格は3,450〜5,150万円。3〜6か月で上を目指します
仲介の無料査定表面利回り約2.8%。神戸市東灘区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市東灘区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪189万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪163〜243万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪292万円 |
| 買取の目安 | 坪113〜151万円 |
| 神戸市東灘区の中古マンション（2026年） | 坪132万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約52万円。神戸市東灘区で取引5件以上のマンション461棟の中で155番目（上位34%）で、区の中央値（㎡43万円）より22%高い水準です。
住吉山手の人口は2015年6,549人→2020年6,426人（-2%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は3件、うち直近3年で0件。いちばん新しいのは2022年4〜6月の100㎡（5,900万円）です。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
神戸市東灘区の中古マンションは5年で+7%。2004年前後に建った同年代のマンションは3年で+16.7%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で6,180万円からの売り出しを検討できます。
御影駅から約1,640m（町の中心から）。1日の乗降客数は約39,740人。
築22年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、2回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は115㎡で、間取りは2LDK（1件）、2LDK+S（1件）の順に取引されています。
過去の取引は5,800万円（115㎡）から5,900万円（100㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2022年4〜6月の㎡59万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約189万円。上限で売り出すと約292万円になります。神戸市東灘区全体の坪約132万円と比べると43%上回っています。近くの地価公示（神戸市東灘区住吉台）は土地の坪単価が約38万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。標高は約126.6m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡48〜59万円。神戸市東灘区の同じ年代のマンションは3年で+16.7%、神戸市東灘区全体は5年で+7%です。直近（2022年4〜6月）は100㎡の部屋が5,900万円（㎡59万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2022年4〜6月 | 取引 | 5,900万円 | 100㎡ | 2DK | 59.0万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 5,800万円 | 120㎡ | 2LDK+S | 48.3万 |
| 2022年1〜3月 | 取引 | 5,800万円 | 115㎡ | 2LDK | 50.4万 |
取引が3件と少ないため、価格の幅を広めにとっています。出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市東灘区住吉山手・2004年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 770〜1,030万円 | 1,280〜1,980万円 | 1,100〜1,650万円 | 4.4〜5.2万円 | 4.3% |
| 25㎡ | 960〜1,280万円 | 1,600〜2,470万円 | 1,380〜2,060万円 | 5.1〜6.0万円 | 4.0% |
| 30㎡ | 1,150〜1,540万円 | 1,920〜2,970万円 | 1,660〜2,470万円 | 5.6〜6.5万円 | 3.6% |
| 50㎡ | 1,720〜2,290万円 | 2,860〜4,420万円 | 2,470〜3,680万円 | 7.3〜8.5万円 | 3.2% |
| 60㎡ | 2,060〜2,750万円 | 3,430〜5,300万円 | 2,960〜4,420万円 | 8.2〜9.6万円 | 3.0% |
| 70㎡ | 2,400〜3,200万円 | 4,000〜6,180万円 | 3,450〜5,150万円 | 9.2〜10.7万円 | 2.8% |
| 80㎡ | 2,750〜3,660万円 | 4,580〜7,070万円 | 3,940〜5,890万円 | 10.1〜11.8万円 | 2.7% |
| 90㎡ | 3,090〜4,120万円 | 5,150〜7,950万円 | 4,440〜6,620万円 | 11.3〜13.2万円 | 2.7% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
神戸市東灘区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
住吉山手の15歳未満は750人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で2,400〜3,200万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は4,000〜6,180万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は3,450〜5,150万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2022年4〜6月には100㎡の部屋が5,900万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月9.2〜10.7万円が目安です（神戸市東灘区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約189万円、売り出しの上限で坪約292万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市東灘区の中古マンション全体は坪約132万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。御影クラシコの買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で3件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。