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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引18件をもとに、4,470万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約3.7%。神戸市東灘区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市東灘区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪146万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪136〜176万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪211万円 |
| 買取の目安 | 坪88〜117万円 |
| 神戸市東灘区の中古マンション（2026年） | 坪132万円 |
神戸市東灘区の取引5件以上のマンション461棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は240番目（上位52%）。㎡約42万円で、区の真ん中（㎡43万円）より3%下です。
御影駅から約1,320m（町の中心から）。1日の乗降客数は約39,740人。
築26年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、3回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
取引が多い間取りは3LDK（12件）、4LDK（3件）。広さは75〜85㎡の部屋が中心です。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は2,400万円（70㎡）から4,400万円（105㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2025年10〜12月の㎡57万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約146万円。上限で売り出すと約211万円になります。神戸市東灘区全体の坪約132万円と比べると11%上回っています。近くの地価公示（神戸市東灘区鴨子ケ原１丁目）は土地の坪単価が約79万円です。
鴨子ケ原の人口は2015年3,709人→2020年3,682人（-1%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は18件、うち直近3年で5件。2025年10〜12月に80㎡の部屋が4,300万円で成約しています。
神戸市東灘区の中古マンションは5年で+7%。2000年前後に建った同年代のマンションは3年で+2.5%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は3,100〜4,470万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。標高は約157.6m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡34〜57万円。神戸市東灘区の同じ年代のマンションは3年で+2.5%、神戸市東灘区全体は5年で+7%です。直近（2025年10〜12月）は80㎡の部屋が4,300万円（㎡54万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年10〜12月 | 成約 | 4,300万円 | 80㎡ | 3LDK | 53.8万 |
| 2025年10〜12月 | 取引 | 4,300万円 | 75㎡ | 3LDK | 57.3万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 2,900万円 | 80㎡ | 3LDK | 36.2万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 3,800万円 | 70㎡ | 3LDK | 54.3万 |
| 2024年4〜6月 | 成約 | 4,400万円 | 105㎡ | 2LDK+S | 41.9万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 3,500万円 | 90㎡ | 4LDK | 38.9万 |
| 2023年4〜6月 | 成約 | 3,400万円 | 80㎡ | 3LDK | 42.5万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 3,200万円 | 90㎡ | 3LDK | 35.6万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 3,800万円 | 75㎡ | 3LDK | 50.7万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 2,900万円 | 70㎡ | 3LDK | 41.4万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 3,300万円 | 85㎡ | 3LDK+S | 38.8万 |
| 2019年4〜6月 | 取引 | 2,800万円 | 75㎡ | — | 37.3万 |
| 2019年4〜6月 | 取引 | 3,200万円 | 85㎡ | 4LDK | 37.6万 |
| 2019年1〜3月 | 取引 | 2,600万円 | 75㎡ | 3LDK | 34.7万 |
| 2017年7〜9月 | 取引 | 3,200万円 | 75㎡ | 3LDK | 42.7万 |
| 2016年10〜12月 | 取引 | 3,300万円 | 80㎡ | 3LDK | 41.2万 |
| 2016年4〜6月 | 取引 | 2,400万円 | 70㎡ | 3LDK | 34.3万 |
| 2016年4〜6月 | 取引 | 3,300万円 | 85㎡ | 4LDK | 38.8万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市東灘区鴨子ケ原・2000年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 600〜790万円 | 990〜1,430万円 | 920〜1,190万円 | 4.4〜5.2万円 | 5.5% |
| 25㎡ | 740〜990万円 | 1,240〜1,790万円 | 1,150〜1,490万円 | 5.1〜6.0万円 | 5.1% |
| 30㎡ | 890〜1,190万円 | 1,490〜2,150万円 | 1,380〜1,790万円 | 5.6〜6.5万円 | 4.6% |
| 50㎡ | 1,330〜1,770万円 | 2,220〜3,190万円 | 2,060〜2,660万円 | 7.3〜8.5万円 | 4.1% |
| 60㎡ | 1,590〜2,130万円 | 2,660〜3,830万円 | 2,470〜3,190万円 | 8.2〜9.6万円 | 3.8% |
| 70㎡ | 1,860〜2,480万円 | 3,100〜4,470万円 | 2,880〜3,720万円 | 9.2〜10.7万円 | 3.7% |
| 80㎡ | 2,130〜2,840万円 | 3,540〜5,110万円 | 3,300〜4,260万円 | 10.1〜11.8万円 | 3.5% |
| 90㎡ | 2,390〜3,190万円 | 3,990〜5,750万円 | 3,710〜4,790万円 | 11.3〜13.2万円 | 3.5% |
ステイツ御影ガーデンズでよく取引される広さは80㎡前後です。価格の出し方
相場の伸びはゆるやかです。急がない場合は、貸して家賃を得ながら売り時を待つ方法もあります。早く現金化したい場合は買取が向いています。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
鴨子ケ原の15歳未満は432人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で1,860〜2,480万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は3,100〜4,470万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は2,880〜3,720万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年10〜12月には80㎡の部屋が4,300万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月9.2〜10.7万円が目安です（神戸市東灘区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約146万円、売り出しの上限で坪約211万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市東灘区の中古マンション全体は坪約132万円です。
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売れます。この10年で18件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。