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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
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監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引20件をもとに、3,760万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約4.3%。神戸市東灘区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市東灘区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪124万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪116〜148万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪178万円 |
| 買取の目安 | 坪74〜99万円 |
| 神戸市東灘区の中古マンション（2026年） | 坪132万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約38万円。神戸市東灘区で取引5件以上のマンション461棟の中で281番目（上位61%）で、区の中央値（㎡43万円）より12%低い水準です。
過去の取引は1,700万円（45㎡）から4,300万円（100㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2019年7〜9月の㎡48万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約124万円、高値で売り出すなら約178万円までが目安です。神戸市東灘区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約132万円なので、6%低めです。近くの地価公示（神戸市東灘区鴨子ケ原１丁目）は土地の坪単価が約79万円です。
御影山手の人口は2015年6,157人→2020年5,997人（-3%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は20件、うち直近3年で10件。2026年1〜3月に70㎡の部屋が2,800万円で取引しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
神戸市東灘区の中古マンションは5年で+7%。1998年前後に建った同年代のマンションは3年で+4.1%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は2,620〜3,760万円です。
御影駅から約1,070m（町の中心から）。1日の乗降客数は約39,740人。
築28年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、3回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
取引が多い間取りは3LDK（10件）、4LDK（5件）。広さは70〜95㎡の部屋が中心です。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。4階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約76.7m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡28〜48万円、50㎡未満が㎡37〜37万円。神戸市東灘区の同じ年代のマンションは3年で+4.1%、神戸市東灘区全体は5年で+7%です。直近（2026年1〜3月）は70㎡の部屋が2,800万円（㎡40万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 取引 | 2,800万円 | 70㎡ | 3LDK | 40.0万 |
| 2025年10〜12月 | 成約 | 2,800万円 | 75㎡ | 3LDK | 37.3万 |
| 2025年7〜9月 | 取引 | 2,000万円 | 70㎡ | 3LDK | 28.6万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 3,500万円 | 95㎡ | 3LDK | 36.8万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 3,300万円 | 80㎡ | 3LDK | 41.2万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 3,500万円 | 100㎡ | 4LDK | 35.0万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 3,400万円 | 100㎡ | 4LDK | 34.0万 |
| 2024年10〜12月 | 取引 | 3,200万円 | 95㎡ | 4LDK | 33.7万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 2,500万円 | 75㎡ | 2LDK | 33.3万 |
| 2024年7〜9月 | 取引 | 2,500万円 | 70㎡ | 2LDK | 35.7万 |
| 2023年7〜9月 | 取引 | 4,200万円 | 95㎡ | 4LDK | 44.2万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 4,300万円 | 100㎡ | 4LDK | 43.0万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 2,500万円 | 75㎡ | 2LDK+S | 33.3万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 2,300万円 | 55㎡ | 2LDK | 41.8万 |
| 2022年4〜6月 | 成約 | 2,400万円 | 75㎡ | 3LDK | 32.0万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 2,700万円 | 75㎡ | 3LDK | 36.0万 |
| 2019年7〜9月 | 取引 | 3,600万円 | 75㎡ | 3LDK | 48.0万 |
| 2018年7〜9月 | 取引 | 1,700万円 | 45㎡ | 2DK+S | 37.8万 |
| 2016年10〜12月 | 取引 | 2,400万円 | 70㎡ | 3LDK | 34.3万 |
| 2016年10〜12月 | 取引 | 3,400万円 | 80㎡ | 3LDK | 42.5万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市東灘区御影山手・1998年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 500〜670万円 | 840〜1,200万円 | 790〜1,000万円 | 4.4〜5.2万円 | 6.6% |
| 25㎡ | 630〜840万円 | 1,050〜1,510万円 | 980〜1,260万円 | 5.1〜6.0万円 | 6.1% |
| 30㎡ | 750〜1,010万円 | 1,260〜1,810万円 | 1,180〜1,510万円 | 5.6〜6.5万円 | 5.5% |
| 50㎡ | 1,120〜1,500万円 | 1,870〜2,690万円 | 1,760〜2,240万円 | 7.3〜8.5万円 | 4.9% |
| 60㎡ | 1,350〜1,800万円 | 2,240〜3,230万円 | 2,110〜2,690万円 | 8.2〜9.6万円 | 4.5% |
| 70㎡ | 1,570〜2,090万円 | 2,620〜3,760万円 | 2,460〜3,140万円 | 9.2〜10.7万円 | 4.3% |
| 80㎡ | 1,800〜2,390万円 | 2,990〜4,300万円 | 2,810〜3,580万円 | 10.1〜11.8万円 | 4.2% |
| 90㎡ | 2,020〜2,690万円 | 3,370〜4,840万円 | 3,160〜4,030万円 | 11.3〜13.2万円 | 4.2% |
御影山手西アーバンライフでよく取引される広さは75㎡前後です。価格の出し方
神戸市東灘区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
御影山手の15歳未満は783人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
御影駅のマンション相場をすべて見る御影北小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で1,570〜2,090万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は2,620〜3,760万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は2,460〜3,140万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には70㎡の部屋が2,800万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月9.2〜10.7万円が目安です（神戸市東灘区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約124万円、売り出しの上限で坪約178万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市東灘区の中古マンション全体は坪約132万円です。
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売れます。この10年で20件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。