660〜870万円
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カーサ観音林住吉山手付近
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相談料0円
これまでの相談5,000件以上当社調べ
宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引5件をもとに、1,780万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約10.4%。神戸市東灘区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市東灘区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪51万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪40〜70万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪84万円 |
| 買取の目安 | 坪31〜41万円 |
| 神戸市東灘区の中古マンション（2026年） | 坪132万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約16万円。神戸市東灘区で取引5件以上のマンション461棟の中で442番目（上位96%）で、区の中央値（㎡43万円）より64%低い水準です。
神戸市東灘区の中古マンションは5年で+7%。1971年前後に建った同年代のマンションは3年で+18.1%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は1,090〜1,780万円です。
御影駅から約1,640m（町の中心から）。1日の乗降客数は約39,740人。
築54年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、5回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
これまでの取引では1LDK（2件）、3DK（1件）が多く、55㎡前後の部屋がよく動いています。
過去の取引は500万円（55㎡）から1,500万円（75㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2022年7〜9月の㎡20万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約51万円、高値で売り出すなら約84万円までが目安です。神戸市東灘区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約132万円なので、61%低めです。近くの地価公示（神戸市東灘区住吉台）は土地の坪単価が約38万円です。
住吉山手の人口は2015年6,549人→2020年6,426人（-2%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は5件、うち直近3年で1件。いちばん新しいのは2025年10〜12月の50㎡（780万円）です。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。7階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約126.6m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡9〜20万円。神戸市東灘区の同じ年代のマンションは3年で+18.1%、神戸市東灘区全体は5年で+7%です。直近（2025年10〜12月）は50㎡の部屋が780万円（㎡16万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年10〜12月 | 成約 | 780万円 | 50㎡ | 1LDK | 15.6万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 600万円 | 50㎡ | 1LDK | 12.0万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 1,500万円 | 75㎡ | 2LDK+S | 20.0万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 1,400万円 | 75㎡ | 3LDK | 18.7万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 500万円 | 55㎡ | 3DK | 9.1万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市東灘区住吉山手・1971年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 210〜280万円 | 350〜570万円 | 270〜470万円 | 4.2〜4.9万円 | 15.7% |
| 25㎡ | 260〜350万円 | 440〜710万円 | 340〜590万円 | 4.9〜5.7万円 | 14.6% |
| 30㎡ | 320〜420万円 | 530〜850万円 | 410〜710万円 | 5.3〜6.2万円 | 13.2% |
| 50㎡ | 470〜620万円 | 780〜1,270万円 | 610〜1,060万円 | 6.9〜8.1万円 | 11.6% |
| 60㎡ | 560〜750万円 | 940〜1,530万円 | 730〜1,270万円 | 7.7〜9.1万円 | 10.9% |
| 70㎡ | 660〜870万円 | 1,090〜1,780万円 | 850〜1,480万円 | 8.6〜10.2万円 | 10.4% |
| 80㎡ | 750〜1,000万円 | 1,250〜2,040万円 | 970〜1,700万円 | 9.6〜11.2万円 | 10.1% |
| 90㎡ | 840〜1,120万円 | 1,400〜2,290万円 | 1,090〜1,910万円 | 10.7〜12.6万円 | 10.0% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
相場の伸びはゆるやかです。急がない場合は、貸して家賃を得ながら売り時を待つ方法もあります。早く現金化したい場合は買取が向いています。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。この建物はそれより前の完成で、旧耐震基準です。
住吉山手の15歳未満は750人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で660〜870万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,090〜1,780万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は850〜1,480万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年10〜12月には50㎡の部屋が780万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月8.6〜10.2万円が目安です（神戸市東灘区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約51万円、売り出しの上限で坪約84万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市東灘区の中古マンション全体は坪約132万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。カーサ観音林の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で5件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。