恵美須西の部屋、そのままで売れます
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ライオンズマンション難波南第2の買取・売却
専門窓口
航空写真：国土地理院／建物の形：© OpenStreetMap contributors
最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
荷物が残っていても1,380万円前後から。業者からの電話はGEEZが受けます
買取の無料査定建物内の取引7件をもとに、2,920万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約6.5%。浪速区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は大阪市浪速区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪93万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪85〜115万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪138万円 |
| 買取の目安 | 坪56〜75万円 |
| 浪速区の中古マンション（2026年） | 坪281万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約30万円。浪速区で取引5件以上のマンション164棟の中で164番目（上位100%）で、区の中央値（㎡83万円）より64%低い水準です。
恵美須西の人口は2015年5,546人→2020年5,473人（-1%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は7件、うち直近3年で1件。2024年7〜9月に35㎡の部屋が980万円で成約しています。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
浪速区の中古マンションは5年で+31%。1989年前後に建った同年代のマンションは3年で+13.3%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で2,920万円からの売り出しを検討できます。
新今宮駅から約410m（建物から）。1日の乗降客数は約213,064人で、今宮駅（約490m）も使えます。
築37年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、3回目の時期に入っています。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
これまでの取引では1R（6件）、1K（1件）が多く、30㎡前後の部屋がよく動いています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は550万円（20㎡）から980万円（35㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2021年7〜9月の㎡37万円です。
実際に売れた価格の中心は坪約93万円、売り出しの上限は坪約138万円です。浪速区全体の坪約281万円と比べると67%下回っています。近くの地価公示（浪速区戎本町１丁目）は土地の坪単価が約263万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。11階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約2.3m。
建物内の取引は50㎡未満が㎡20〜37万円。浪速区の同じ年代のマンションは3年で+13.3%、浪速区全体は5年で+31%です。直近（2024年7〜9月）は35㎡の部屋が980万円（㎡28万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024年7〜9月 | 成約 | 980万円 | 35㎡ | 1R | 28.0万 |
| 2023年4〜6月 | 成約 | 700万円 | 35㎡ | 1R | 20.0万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 670万円 | 30㎡ | 1R | 22.3万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 700万円 | 30㎡ | 1R | 23.3万 |
| 2021年7〜9月 | 取引 | 930万円 | 25㎡ | 1R | 37.2万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 900万円 | 35㎡ | 1R | 25.7万 |
| 2017年10〜12月 | 取引 | 550万円 | 20㎡ | 1K | 27.5万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（大阪市浪速区恵美須西・1989年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 380〜510万円 | 630〜940万円 | 580〜780万円 | 4.6〜5.4万円 | 9.0% |
| 25㎡ | 470〜630万円 | 790〜1,170万円 | 720〜980万円 | 5.3〜6.2万円 | 8.3% |
| 30㎡ | 570〜760万円 | 950〜1,400万円 | 860〜1,170万円 | 5.7〜6.7万円 | 7.5% |
| 50㎡ | 850〜1,130万円 | 1,410〜2,090万円 | 1,290〜1,740万円 | 7.5〜8.8万円 | 6.6% |
| 60㎡ | 1,020〜1,350万円 | 1,690〜2,510万円 | 1,540〜2,090万円 | 8.5〜9.9万円 | 6.2% |
| 70㎡ | 1,180〜1,580万円 | 1,970〜2,920万円 | 1,800〜2,440万円 | 10.4〜12.1万円 | 6.5% |
| 80㎡ | 1,350〜1,800万円 | 2,260〜3,340万円 | 2,060〜2,780万円 | 12.3〜14.3万円 | 6.7% |
| 90㎡ | 1,520〜2,030万円 | 2,540〜3,760万円 | 2,310〜3,130万円 | 13.9〜16.2万円 | 6.8% |
ライオンズマンション難波南第2でよく取引される広さは30㎡前後です。価格の出し方
浪速区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
1982年以降に完成した建物は新耐震基準です。買い手の住宅ローン控除は、築年数にかかわらず使えます（2022年の税制改正から）。
恵美須西の15歳未満は226人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で1,180〜1,580万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,970〜2,920万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,800〜2,440万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2024年7〜9月には35㎡の部屋が980万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月10.4〜12.1万円が目安です（浪速区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約93万円、売り出しの上限で坪約138万円です（最新の水準に引き直した目安）。浪速区の中古マンション全体は坪約281万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。ライオンズマンション難波南第2の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で7件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。