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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引9件をもとに、4,220万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約4.0%。都島区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は大阪市都島区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪162万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪150〜166万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪199万円 |
| 買取の目安 | 坪97〜129万円 |
| 都島区の中古マンション（2026年） | 坪186万円 |
都島区の取引5件以上のマンション164棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は103番目（上位63%）。㎡約50万円で、区の真ん中（㎡60万円）より16%下です。
坪単価に直すと、成約の中心で約162万円、高値で売り出すなら約199万円までが目安です。都島区全体の坪約186万円と比べると13%下回っています。近くの地価公示（都島区高倉町２丁目）は土地の坪単価が約128万円です。
友渕町の人口は2015年20,168人→2020年19,959人（-1%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は9件、うち直近3年で0件。いちばん新しいのは2023年7〜9月の80㎡（3,700万円）です。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
都島区の中古マンションは5年で+32%。1993年前後に建った同年代のマンションは3年で+3.0%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で4,220万円からの売り出しを検討できます。
都島駅から約870m（町の中心から）。1日の乗降客数は約31,965人で、城北公園通駅（約870m）も使えます。
築33年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、3回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
取引が多い間取りは2LDK（6件）、3LDK（2件）。広さは70〜80㎡の部屋が中心です。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は2,400万円（65㎡）から3,700万円（80㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2023年7〜9月の㎡46万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。14階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約2.7m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡33〜46万円。都島区の同じ年代のマンションは3年で+3.0%、都島区全体は5年で+32%です。直近（2023年7〜9月）は80㎡の部屋が3,700万円（㎡46万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023年7〜9月 | 取引 | 3,700万円 | 80㎡ | 2LDK | 46.2万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 3,300万円 | 80㎡ | 2LDK | 41.2万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 2,800万円 | 80㎡ | 2LDK | 35.0万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 2,600万円 | 70㎡ | 2LDK | 37.1万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 2,600万円 | 65㎡ | 2LDK | 40.0万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 3,400万円 | 85㎡ | 3LDK | 40.0万 |
| 2020年1〜3月 | 取引 | 2,500万円 | 75㎡ | 3LDK | 33.3万 |
| 2019年10〜12月 | 取引 | 3,200万円 | 85㎡ | 4LDK | 37.6万 |
| 2016年4〜6月 | 取引 | 2,400万円 | 65㎡ | 2LDK | 36.9万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（大阪市都島区友渕町・1993年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 660〜880万円 | 1,100〜1,350万円 | 1,020〜1,120万円 | 4.3〜5.0万円 | 4.8% |
| 25㎡ | 820〜1,100万円 | 1,370〜1,690万円 | 1,270〜1,410万円 | 4.9〜5.8万円 | 4.5% |
| 30㎡ | 990〜1,320万円 | 1,650〜2,020万円 | 1,520〜1,690万円 | 5.4〜6.3万円 | 4.1% |
| 50㎡ | 1,470〜1,960万円 | 2,450〜3,010万円 | 2,270〜2,510万円 | 9.2〜10.7万円 | 4.7% |
| 60㎡ | 1,760〜2,350万円 | 2,940〜3,610万円 | 2,720〜3,010万円 | 12.1〜14.2万円 | 5.1% |
| 70㎡ | 2,060〜2,740万円 | 3,430〜4,220万円 | 3,180〜3,510万円 | 11.1〜13.0万円 | 4.0% |
| 80㎡ | 2,350〜3,140万円 | 3,920〜4,820万円 | 3,630〜4,020万円 | 10.1〜11.8万円 | 3.2% |
| 90㎡ | 2,650〜3,530万円 | 4,410〜5,420万円 | 4,090〜4,520万円 | 10.9〜12.7万円 | 3.1% |
ベルパークシティアネックス イースト棟でよく取引される広さは80㎡前後です。価格の出し方
都島区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
1982年以降に完成した建物は新耐震基準です。買い手の住宅ローン控除は、築年数にかかわらず使えます（2022年の税制改正から）。
友渕町の15歳未満は2,522人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
都島駅のマンション相場をすべて見る友渕小学校周辺のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
ベルパークシティアネックス イースト棟の売却・買取・賃貸の金額を、無料で一覧にしてお送りします。
70㎡で2,060〜2,740万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は3,430〜4,220万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は3,180〜3,510万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2023年7〜9月には80㎡の部屋が3,700万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月11.1〜13.0万円が目安です（都島区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約162万円、売り出しの上限で坪約199万円です（最新の水準に引き直した目安）。都島区の中古マンション全体は坪約186万円です。
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売れます。この10年で9件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。