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航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
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監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引34件をもとに、2,530万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約8.6%。都島区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は大阪市都島区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪76万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪62〜100万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪119万円 |
| 買取の目安 | 坪45〜60万円 |
| 都島区の中古マンション（2026年） | 坪186万円 |
都島区の取引5件以上のマンション164棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は153番目（上位93%）。㎡約24万円で、区の真ん中（㎡60万円）より59%下です。
広さの真ん中は80㎡で、間取りは3LDK（28件）、4LDK（3件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は190万円（75㎡）から3,200万円（95㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2025年4〜6月の㎡34万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約76万円。上限で売り出すと約119万円になります。都島区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約186万円なので、59%低めです。近くの地価公示（都島区高倉町２丁目）は土地の坪単価が約128万円です。
友渕町の人口は2015年20,168人→2020年19,959人（-1%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は34件、うち直近3年で14件。いちばん新しいのは2025年10〜12月の80㎡（1,800万円）です。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
都島区の中古マンションは5年で+32%。1982年前後に建った同年代のマンションは3年で+9.5%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で2,530万円からの売り出しを検討できます。
都島駅から約870m（町の中心から）。1日の乗降客数は約31,965人で、城北公園通駅（約870m）も使えます。
築44年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。5階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約2.7m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡2〜33万円。都島区の同じ年代のマンションは3年で+9.5%、都島区全体は5年で+32%です。直近（2025年10〜12月）は80㎡の部屋が1,800万円（㎡22万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年10〜12月 | 取引 | 1,800万円 | 80㎡ | 3LDK | 22.5万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 3,200万円 | 95㎡ | 3LDK | 33.7万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 2,800万円 | 85㎡ | 3LDK | 32.9万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 1,600万円 | 80㎡ | 3LDK | 20.0万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 3,000万円 | 95㎡ | 3LDK | 31.6万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 1,500万円 | 85㎡ | 3LDK | 17.6万 |
| 2024年10〜12月 | 取引 | 3,000万円 | 90㎡ | 3LDK | 33.3万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 2,200万円 | 85㎡ | 3LDK | 25.9万 |
| 2024年7〜9月 | 取引 | 1,400万円 | 80㎡ | 3LDK | 17.5万 |
| 2024年4〜6月 | 成約 | 1,900万円 | 95㎡ | 3LDK | 20.0万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 1,900万円 | 90㎡ | — | 21.1万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 1,600万円 | 80㎡ | 3LDK | 20.0万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 1,400万円 | 80㎡ | 3LDK | 17.5万 |
| 2024年1〜3月 | 取引 | 1,600万円 | 75㎡ | 3LDK | 21.3万 |
| 2023年10〜12月 | 成約 | 2,500万円 | 85㎡ | 3LDK | 29.4万 |
| 2023年4〜6月 | 取引 | 1,800万円 | 80㎡ | — | 22.5万 |
| 2023年4〜6月 | 成約 | 1,700万円 | 85㎡ | 3LDK | 20.0万 |
| 2022年10〜12月 | 取引 | 1,300万円 | 80㎡ | 3LDK | 16.2万 |
| 2022年4〜6月 | 取引 | 2,100万円 | 80㎡ | 3LDK | 26.2万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 1,100万円 | 80㎡ | 3LDK | 13.8万 |
| 2021年7〜9月 | 成約 | 2,700万円 | 100㎡ | 4LDK | 27.0万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 1,500万円 | 95㎡ | 4LDK | 15.8万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 1,500万円 | 80㎡ | — | 18.8万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 1,400万円 | 85㎡ | 3LDK | 16.5万 |
| 2019年1〜3月 | 取引 | 1,700万円 | 75㎡ | 3LDK | 22.7万 |
| 2018年7〜9月 | 取引 | 1,800万円 | 80㎡ | 3LDK | 22.5万 |
| 2018年7〜9月 | 取引 | 1,300万円 | 80㎡ | 3LDK | 16.2万 |
| 2018年1〜3月 | 取引 | 2,400万円 | 90㎡ | 3LDK | 26.7万 |
| 2018年1〜3月 | 取引 | 1,100万円 | 80㎡ | 3LDK | 13.8万 |
| 2017年10〜12月 | 取引 | 1,000万円 | 75㎡ | 3LDK | 13.3万 |
| 2017年4〜6月 | 取引 | 1,300万円 | 80㎡ | 4LDK | 16.2万 |
| 2016年10〜12月 | 取引 | 1,600万円 | 80㎡ | 3LDK | 20.0万 |
| 2016年4〜6月 | 取引 | 190万円 | 75㎡ | 3LDK | 2.5万 |
| 2016年1〜3月 | 取引 | 1,500万円 | 80㎡ | 3LDK | 18.8万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（大阪市都島区友渕町・1982年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 310〜410万円 | 510〜810万円 | 420〜670万円 | 4.0〜4.7万円 | 10.4% |
| 25㎡ | 380〜510万円 | 640〜1,010万円 | 530〜840万円 | 4.7〜5.5万円 | 9.6% |
| 30㎡ | 460〜610万円 | 770〜1,210万円 | 630〜1,010万円 | 5.1〜6.0万円 | 8.7% |
| 50㎡ | 680〜910万円 | 1,140〜1,810万円 | 940〜1,510万円 | 8.7〜10.2万円 | 10.0% |
| 60㎡ | 820〜1,090万円 | 1,370〜2,170万円 | 1,130〜1,810万円 | 11.5〜13.5万円 | 11.0% |
| 70㎡ | 960〜1,280万円 | 1,600〜2,530万円 | 1,320〜2,110万円 | 10.5〜12.4万円 | 8.6% |
| 80㎡ | 1,090〜1,460万円 | 1,820〜2,890万円 | 1,500〜2,410万円 | 9.6〜11.2万円 | 6.9% |
| 90㎡ | 1,230〜1,640万円 | 2,050〜3,250万円 | 1,690〜2,710万円 | 10.3〜12.1万円 | 6.6% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
都島区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。完成が1982年ごろの建物は、建築確認がそれより前だと旧耐震になります。
友渕町の15歳未満は2,522人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
都島駅のマンション相場をすべて見る友渕小学校周辺のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で960〜1,280万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,600〜2,530万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,320〜2,110万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年10〜12月には80㎡の部屋が1,800万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月10.5〜12.4万円が目安です（都島区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約76万円、売り出しの上限で坪約119万円です（最新の水準に引き直した目安）。都島区の中古マンション全体は坪約186万円です。
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売れます。この10年で34件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。