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航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
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監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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賃貸の無料相談家賃は大阪市北区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪186万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪153〜209万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪250万円 |
| 買取の目安 | 坪111〜149万円 |
| 北区の中古マンション（2026年） | 坪331万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約62万円。北区で取引5件以上のマンション437棟の中で343番目（上位78%）で、区の中央値（㎡88万円）より30%低い水準です。
過去の取引は620万円（30㎡）から4,500万円（65㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2026年1〜3月の㎡69万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約186万円、高値で売り出すなら約250万円までが目安です。北区全体の坪約331万円と比べると44%下回っています。近くの地価公示（北区天満１丁目）は土地の坪単価が約171万円です。
天満の人口は2015年6,666人→2020年7,120人（+7%）。住む人が増えている町は、買い手も見つかりやすい傾向です。
過去10年の取引は21件、うち直近3年で6件。いちばん新しいのは2026年1〜3月の65㎡（4,500万円）です。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
北区の中古マンションは5年で+49%。1978年前後に建った同年代のマンションは3年で+20.8%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は3,940〜5,300万円です。
天満橋駅から約550m（町の中心から）。1日の乗降客数は約122,599人で、大阪城北詰駅（約590m）も使えます。
築48年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
これまでの取引では3LDK（11件）、2LDK（6件）が多く、65㎡前後の部屋がよく動いています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。11階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約4.3m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡21〜69万円、50㎡未満が㎡20〜20万円。北区の同じ年代のマンションは3年で+20.8%、北区全体は5年で+49%です。直近（2026年1〜3月）は65㎡の部屋が4,500万円（㎡69万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 取引 | 4,500万円 | 65㎡ | 3LDK | 69.2万 |
| 2024年10〜12月 | 取引 | 3,600万円 | 65㎡ | 3LDK | 55.4万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 3,600万円 | 70㎡ | 3LDK | 51.4万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 620万円 | 30㎡ | 1R | 20.7万 |
| 2024年7〜9月 | 取引 | 3,000万円 | 65㎡ | 2LDK | 46.2万 |
| 2024年4〜6月 | 成約 | 2,900万円 | 70㎡ | 2LDK | 41.4万 |
| 2023年4〜6月 | 成約 | 3,100万円 | 70㎡ | 3LDK | 44.3万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 3,500万円 | 65㎡ | 2LDK | 53.8万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 3,600万円 | 75㎡ | 2LDK+S | 48.0万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 2,500万円 | 60㎡ | 3LDK | 41.7万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 2,900万円 | 55㎡ | 2LDK | 52.7万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 3,600万円 | 65㎡ | 3LDK | 55.4万 |
| 2022年4〜6月 | 取引 | 2,500万円 | 65㎡ | — | 38.5万 |
| 2022年4〜6月 | 成約 | 2,100万円 | 60㎡ | 3LDK | 35.0万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 3,300万円 | 70㎡ | 3LDK | 47.1万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 2,700万円 | 55㎡ | 2LDK | 49.1万 |
| 2020年7〜9月 | 取引 | 2,100万円 | 65㎡ | 3LDK | 32.3万 |
| 2020年1〜3月 | 取引 | 2,000万円 | 55㎡ | 3LDK | 36.4万 |
| 2017年4〜6月 | 取引 | 2,000万円 | 60㎡ | 3LDK | 33.3万 |
| 2016年10〜12月 | 取引 | 1,600万円 | 75㎡ | ワンルーム | 21.3万 |
| 2016年7〜9月 | 取引 | 2,600万円 | 65㎡ | 2LDK | 40.0万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（大阪市北区天満・1978年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 760〜1,010万円 | 1,260〜1,700万円 | 1,040〜1,410万円 | 4.6〜5.4万円 | 4.8% |
| 25㎡ | 950〜1,260万円 | 1,580〜2,120万円 | 1,300〜1,770万円 | 5.3〜6.3万円 | 4.5% |
| 30㎡ | 1,140〜1,510万円 | 1,890〜2,550万円 | 1,560〜2,120万円 | 5.8〜6.8万円 | 4.0% |
| 50㎡ | 1,690〜2,250万円 | 2,820〜3,790万円 | 2,320〜3,160万円 | 8.5〜10.1万円 | 4.0% |
| 60㎡ | 2,030〜2,700万円 | 3,380〜4,540万円 | 2,780〜3,790万円 | 10.3〜12.2万円 | 4.0% |
| 70㎡ | 2,360〜3,150万円 | 3,940〜5,300万円 | 3,250〜4,420万円 | 11.0〜13.0万円 | 3.7% |
| 80㎡ | 2,700〜3,600万円 | 4,500〜6,060万円 | 3,710〜5,050万円 | 11.7〜13.8万円 | 3.4% |
| 90㎡ | 3,040〜4,050万円 | 5,070〜6,810万円 | 4,180〜5,680万円 | 13.0〜15.3万円 | 3.4% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
北区の相場は高い水準にあります。築年数による不利は年々大きくなるため、値上がりを待つより、相場が高い今のうちに動く方が有利です。持ち続けるなら、貸して家賃を得る選択肢もあります。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。この建物はそれより前の完成で、旧耐震基準です。
天満の15歳未満は603人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で2,360〜3,150万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は3,940〜5,300万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は3,250〜4,420万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には65㎡の部屋が4,500万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月11.0〜13.0万円が目安です（北区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約186万円、売り出しの上限で坪約250万円です（最新の水準に引き直した目安）。北区の中古マンション全体は坪約331万円です。
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売れます。この10年で21件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。