3,040〜4,050万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引10件をもとに、6,640万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約2.9%。北区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は大阪市北区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪239万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪228〜262万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪314万円 |
| 買取の目安 | 坪144〜191万円 |
| 北区の中古マンション（2026年） | 坪331万円 |
北区の取引5件以上のマンション437棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は292番目（上位67%）。㎡約75万円で、区の真ん中（㎡88万円）より15%下です。
広さの真ん中は62㎡で、間取りは2LDK（4件）、3LDK（3件）の順に取引されています。
過去の取引は3,000万円（70㎡）から8,200万円（90㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2025年1〜3月の㎡91万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約239万円。上限で売り出すと約314万円になります。北区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約331万円なので、28%低めです。近くの地価公示（北区東天満１丁目）は土地の坪単価が約717万円です。
東天満の人口は2015年1,813人→2020年2,513人（+39%）。住む人が増えている町は、買い手も見つかりやすい傾向です。
過去10年の取引は10件、うち直近3年で4件。いちばん新しいのは2025年1〜3月の90㎡（8,200万円）です。
北区の中古マンションは5年で+49%。1998年前後に建った同年代のマンションは3年で+18.6%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は5,060〜6,640万円です。
大阪天満宮駅から約180m（町の中心から）。1日の乗降客数は約46,280人で、南森町駅（約400m）も使えます。
築28年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、3回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。13階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約4.1m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡42〜91万円。北区の同じ年代のマンションは3年で+18.6%、北区全体は5年で+49%です。直近（2025年1〜3月）は90㎡の部屋が8,200万円（㎡91万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年1〜3月 | 取引 | 8,200万円 | 90㎡ | 3LDK | 91.1万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 3,600万円 | 65㎡ | 2LDK | 55.4万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 3,100万円 | 55㎡ | 2LDK | 56.4万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 4,400万円 | 75㎡ | 3LDK | 58.7万 |
| 2023年10〜12月 | 成約 | 3,400万円 | 55㎡ | 2LDK | 61.8万 |
| 2023年4〜6月 | 成約 | 3,700万円 | 65㎡ | 3LDK | 56.9万 |
| 2022年4〜6月 | 取引 | 3,100万円 | 60㎡ | — | 51.7万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 3,000万円 | 55㎡ | 2LDK | 54.5万 |
| 2022年1〜3月 | 取引 | 3,000万円 | 50㎡ | — | 60.0万 |
| 2018年1〜3月 | 取引 | 3,000万円 | 70㎡ | — | 42.9万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（大阪市北区東天満・1998年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 970〜1,300万円 | 1,620〜2,130万円 | 1,550〜1,770万円 | 4.9〜5.7万円 | 3.7% |
| 25㎡ | 1,220〜1,620万円 | 2,030〜2,660万円 | 1,930〜2,220万円 | 5.7〜6.6万円 | 3.5% |
| 30㎡ | 1,460〜1,940万円 | 2,430〜3,190万円 | 2,320〜2,660万円 | 6.2〜7.2万円 | 3.1% |
| 50㎡ | 2,170〜2,890万円 | 3,620〜4,750万円 | 3,450〜3,950万円 | 9.1〜10.6万円 | 3.1% |
| 60㎡ | 2,600〜3,470万円 | 4,340〜5,700万円 | 4,140〜4,750万円 | 10.9〜12.8万円 | 3.1% |
| 70㎡ | 3,040〜4,050万円 | 5,060〜6,640万円 | 4,830〜5,540万円 | 11.7〜13.6万円 | 2.9% |
| 80㎡ | 3,470〜4,630万円 | 5,780〜7,590万円 | 5,520〜6,330万円 | 12.4〜14.5万円 | 2.7% |
| 90㎡ | 3,900〜5,210万円 | 6,510〜8,540万円 | 6,210〜7,120万円 | 13.8〜16.0万円 | 2.6% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
北区の相場は高い水準にあります。築年数による不利は年々大きくなるため、値上がりを待つより、相場が高い今のうちに動く方が有利です。持ち続けるなら、貸して家賃を得る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
東天満の15歳未満は277人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
大阪天満宮駅のマンション相場をすべて見る堀川小学校周辺のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で3,040〜4,050万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は5,060〜6,640万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は4,830〜5,540万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年1〜3月には90㎡の部屋が8,200万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月11.7〜13.6万円が目安です（北区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約239万円、売り出しの上限で坪約314万円です（最新の水準に引き直した目安）。北区の中古マンション全体は坪約331万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。ペルル南森町の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で10件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。