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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引13件をもとに、6,900万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約1.9%。東成区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は大阪市東成区の平均家賃（2023年）×100〜114%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪261万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪241〜272万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪326万円 |
| 買取の目安 | 坪157〜209万円 |
| 東成区の中古マンション（2026年） | 坪176万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約80万円。東成区で取引5件以上のマンション138棟の中で27番目（上位20%）で、区の中央値（㎡53万円）より51%高い水準です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約261万円。上限で売り出すと約326万円になります。東成区全体の坪約176万円と比べると48%上回っています。近くの地価公示（天王寺区玉造元町）は土地の坪単価が約88万円です。
東小橋の人口は2015年5,571人→2020年6,031人（+8%）。住む人が増えている町は、買い手も見つかりやすい傾向です。
過去10年の取引は13件、うち直近3年で10件。2026年1〜3月に25㎡の部屋が1,500万円で成約しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
東成区の中古マンションは5年で+17%。2018年前後に建った同年代のマンションは3年で+7.5%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は5,530〜6,900万円です。
玉造駅から約430m（町の中心から）。1日の乗降客数は約45,472人で、鶴橋駅（約690m）も使えます。
築8年と新しく、相場に近い価格で売りやすい時期です。次の大規模修繕（築12〜15年ごろ）の前に動くと、修繕積立金の値上げの影響を受けにくくなります。
広さの真ん中は20㎡で、間取りは1K（12件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は1,300万円（20㎡）から1,900万円（20㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2024年4〜6月の㎡95万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。10階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約3.5m。
建物内の取引は50㎡未満が㎡60〜95万円。東成区の同じ年代のマンションは3年で+7.5%、東成区全体は5年で+17%です。直近（2026年1〜3月）は25㎡の部屋が1,500万円（㎡60万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 1,500万円 | 25㎡ | 1K | 60.0万 |
| 2026年1〜3月 | 取引 | 1,900万円 | 20㎡ | 1K | 95.0万 |
| 2026年1〜3月 | 取引 | 1,800万円 | 20㎡ | 1K | 90.0万 |
| 2025年10〜12月 | 取引 | 1,700万円 | 20㎡ | — | 85.0万 |
| 2025年4〜6月 | 取引 | 1,600万円 | 20㎡ | 1K | 80.0万 |
| 2025年4〜6月 | 取引 | 1,800万円 | 20㎡ | 1K | 90.0万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 1,700万円 | 20㎡ | 1K | 85.0万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 1,700万円 | 20㎡ | 1K | 85.0万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 1,900万円 | 20㎡ | 1K | 95.0万 |
| 2024年1〜3月 | 取引 | 1,800万円 | 20㎡ | 1K | 90.0万 |
| 2023年10〜12月 | 取引 | 1,600万円 | 20㎡ | 1K | 80.0万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 1,500万円 | 20㎡ | 1K | 75.0万 |
| 2021年7〜9月 | 取引 | 1,300万円 | 20㎡ | 1K | 65.0万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（大阪市東成区東小橋・2018年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 1,060〜1,420万円 | 1,770〜2,210万円 | 1,640〜1,840万円 | 4.8〜5.5万円 | 3.0% |
| 25㎡ | 1,330〜1,770万円 | 2,210〜2,760万円 | 2,050〜2,300万円 | 5.5〜6.4万円 | 2.8% |
| 30㎡ | 1,590〜2,120万円 | 2,660〜3,310万円 | 2,450〜2,760万円 | 6.0〜6.9万円 | 2.5% |
| 50㎡ | 2,370〜3,160万円 | 3,950〜4,930万円 | 3,650〜4,110万円 | 7.8〜8.9万円 | 2.2% |
| 60㎡ | 2,840〜3,790万円 | 4,740〜5,910万円 | 4,380〜4,930万円 | 8.7〜10.0万円 | 2.0% |
| 70㎡ | 3,320〜4,420万円 | 5,530〜6,900万円 | 5,110〜5,750万円 | 9.2〜10.6万円 | 1.9% |
| 80㎡ | 3,790〜5,060万円 | 6,320〜7,880万円 | 5,840〜6,570万円 | 9.7〜11.2万円 | 1.7% |
| 90㎡ | 4,270〜5,690万円 | 7,110〜8,870万円 | 6,570〜7,390万円 | 10.8〜12.4万円 | 1.7% |
ほかの広さは、上の価格ボードに㎡を入れると出ます。価格の出し方
東成区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
東小橋の15歳未満は442人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
玉造駅のマンション相場をすべて見る中道小学校周辺のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で3,320〜4,420万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は5,530〜6,900万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は5,110〜5,750万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には25㎡の部屋が1,500万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月9.2〜10.6万円が目安です（東成区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約261万円、売り出しの上限で坪約326万円です（最新の水準に引き直した目安）。東成区の中古マンション全体は坪約176万円です。
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売れます。この10年で13件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。