660〜880万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
荷物が残っていても770万円前後から。業者からの電話はGEEZが受けます
買取の無料査定建物内の取引22件をもとに、1,810万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約7.7%。八尾市の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は八尾市の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪52万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪45〜71万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪85万円 |
| 買取の目安 | 坪31〜42万円 |
| 八尾市の中古マンション（2026年） | 坪114万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約15万円。八尾市で取引5件以上のマンション104棟の中で100番目（上位96%）で、区の中央値（㎡33万円）より56%低い水準です。
築41年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は60㎡で、間取りは3LDK（9件）、3DK（3件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は400万円（60㎡）から1,700万円（65㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2023年7〜9月の㎡26万円です。
実際に売れた価格の中心は坪約52万円、売り出しの上限は坪約85万円です。八尾市全体の坪約114万円と比べると55%下回っています。近くの地価公示（八尾市上之島町北１丁目）は土地の坪単価が約35万円です。
山本町北の人口は2015年3,659人→2020年3,404人（-7%）。人口が減っている町では、買取や賃貸もあわせて比べるのがおすすめです。
過去10年の取引は22件、うち直近3年で5件。いちばん新しいのは2026年1〜3月の60㎡（1,200万円）です。
八尾市の中古マンションは5年で+9%。1985年前後に建った同年代のマンションは3年で+6.7%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で1,810万円からの売り出しを検討できます。
河内山本駅から約1,460m（町の中心から）。1日の乗降客数は約17,031人。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。標高は約9.4m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡6〜26万円。八尾市の同じ年代のマンションは3年で+6.7%、八尾市全体は5年で+9%です。直近（2026年1〜3月）は60㎡の部屋が1,200万円（㎡20万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 1,200万円 | 60㎡ | 3LDK | 20.0万 |
| 2026年1〜3月 | 成約 | 820万円 | 60㎡ | 3LDK | 13.7万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 680万円 | 65㎡ | 3LDK | 10.5万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 400万円 | 60㎡ | 3LDK | 6.7万 |
| 2024年4〜6月 | 成約 | 1,400万円 | 75㎡ | 4LDK | 18.7万 |
| 2023年10〜12月 | 取引 | 1,500万円 | 60㎡ | 3LDK | 25.0万 |
| 2023年10〜12月 | 成約 | 850万円 | 60㎡ | 3DK | 14.2万 |
| 2023年10〜12月 | 成約 | 1,000万円 | 55㎡ | 2LDK | 18.2万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 1,700万円 | 65㎡ | 3LDK | 26.2万 |
| 2023年4〜6月 | 取引 | 610万円 | 60㎡ | — | 10.2万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 1,100万円 | 65㎡ | 2LDK | 16.9万 |
| 2022年1〜3月 | 取引 | 1,100万円 | 60㎡ | 3LDK | 18.3万 |
| 2022年1〜3月 | 取引 | 680万円 | 55㎡ | 2LDK | 12.4万 |
| 2022年1〜3月 | 取引 | 550万円 | 55㎡ | — | 10.0万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 680万円 | 55㎡ | 3DK | 12.4万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 600万円 | 60㎡ | — | 10.0万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 580万円 | 60㎡ | 3LDK | 9.7万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 580万円 | 55㎡ | — | 10.5万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 1,300万円 | 55㎡ | — | 23.6万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 730万円 | 55㎡ | 3LDK | 13.3万 |
| 2020年7〜9月 | 取引 | 720万円 | 70㎡ | — | 10.3万 |
| 2019年7〜9月 | 取引 | 1,200万円 | 55㎡ | 3DK | 21.8万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（八尾市山本町北・1985年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 210〜280万円 | 350〜580万円 | 300〜480万円 | 3.7〜4.3万円 | 13.8% |
| 25㎡ | 260〜350万円 | 440〜730万円 | 380〜610万円 | 4.2〜5.0万円 | 12.6% |
| 30㎡ | 320〜420万円 | 530〜870万円 | 450〜730万円 | 4.5〜5.3万円 | 11.3% |
| 50㎡ | 470〜630万円 | 790〜1,300万円 | 680〜1,080万円 | 5.6〜6.6万円 | 9.4% |
| 60㎡ | 570〜750万円 | 940〜1,560万円 | 810〜1,300万円 | 6.1〜7.2万円 | 8.5% |
| 70㎡ | 660〜880万円 | 1,100〜1,810万円 | 950〜1,510万円 | 6.5〜7.6万円 | 7.7% |
| 80㎡ | 750〜1,000万円 | 1,260〜2,070万円 | 1,080〜1,730万円 | 6.8〜8.0万円 | 7.1% |
| 90㎡ | 850〜1,130万円 | 1,410〜2,330万円 | 1,220〜1,940万円 | 7.5〜8.9万円 | 7.0% |
エクセレンス山本でよく取引される広さは60㎡前後です。価格の出し方
相場の伸びはゆるやかです。急がない場合は、貸して家賃を得ながら売り時を待つ方法もあります。早く現金化したい場合は買取が向いています。
1982年以降に完成した建物は新耐震基準です。買い手の住宅ローン控除は、築年数にかかわらず使えます（2022年の税制改正から）。
山本町北の15歳未満は304人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で660〜880万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,100〜1,810万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は950〜1,510万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には60㎡の部屋が1,200万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月6.5〜7.6万円が目安です（八尾市の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約52万円、売り出しの上限で坪約85万円です（最新の水準に引き直した目安）。八尾市の中古マンション全体は坪約114万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。エクセレンス山本の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で22件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。