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航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
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監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引26件をもとに、5,240万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約3.1%。福島区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は大阪市福島区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪185万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪159〜206万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪247万円 |
| 買取の目安 | 坪111〜148万円 |
| 福島区の中古マンション（2026年） | 坪277万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約61万円。福島区で取引5件以上のマンション154棟の中で114番目（上位74%）で、区の中央値（㎡77万円）より22%低い水準です。
淀川駅から約460m（町の中心から）。1日の乗降客数は約5,459人で、海老江駅（約730m）も使えます。
築27年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、3回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は60㎡で、間取りは3LDK（12件）、2LDK（9件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は1,400万円（60㎡）から4,000万円（60㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2026年1〜3月の㎡67万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約185万円。上限で売り出すと約247万円になります。福島区全体の坪約277万円と比べると33%下回っています。近くの地価公示（福島区大開２丁目）は土地の坪単価が約254万円です。
大開の人口は2015年8,256人→2020年8,215人（+0%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は26件、うち直近3年で12件。いちばん新しいのは2026年1〜3月の60㎡（4,000万円）です。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
福島区の中古マンションは5年で+40%。1999年前後に建った同年代のマンションは3年で+4.5%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は3,910〜5,240万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。15階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約-0.4m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡23〜66万円。福島区の同じ年代のマンションは3年で+4.5%、福島区全体は5年で+40%です。直近（2026年1〜3月）は60㎡の部屋が4,000万円（㎡67万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 4,000万円 | 60㎡ | 2LDK | 66.7万 |
| 2025年10〜12月 | 成約 | 3,400万円 | 60㎡ | 2LDK | 56.7万 |
| 2025年10〜12月 | 取引 | 3,400万円 | 55㎡ | 2LDK | 61.8万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 3,700万円 | 70㎡ | 3LDK | 52.9万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 3,300万円 | 60㎡ | 2LDK | 55.0万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 3,300万円 | 60㎡ | 1LDK+S | 55.0万 |
| 2024年10〜12月 | 取引 | 3,300万円 | 55㎡ | 2LDK | 60.0万 |
| 2024年10〜12月 | 取引 | 3,300万円 | 55㎡ | 2LDK | 60.0万 |
| 2024年10〜12月 | 取引 | 3,500万円 | 55㎡ | 3LDK | 63.6万 |
| 2024年1〜3月 | 取引 | 3,400万円 | 60㎡ | 3LDK | 56.7万 |
| 2024年1〜3月 | 取引 | 2,500万円 | 55㎡ | — | 45.5万 |
| 2024年1〜3月 | 取引 | 3,500万円 | 60㎡ | 3LDK | 58.3万 |
| 2023年10〜12月 | 成約 | 2,400万円 | 60㎡ | 1LDK+S | 40.0万 |
| 2023年10〜12月 | 成約 | 3,700万円 | 65㎡ | 3LDK | 56.9万 |
| 2023年10〜12月 | 取引 | 2,400万円 | 55㎡ | 2LDK | 43.6万 |
| 2022年4〜6月 | 取引 | 2,600万円 | 60㎡ | 3LDK | 43.3万 |
| 2022年1〜3月 | 取引 | 1,400万円 | 60㎡ | 3LDK | 23.3万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 3,100万円 | 60㎡ | 3LDK | 51.7万 |
| 2020年7〜9月 | 取引 | 3,200万円 | 60㎡ | 3LDK | 53.3万 |
| 2019年4〜6月 | 取引 | 2,600万円 | 55㎡ | 1LDK | 47.3万 |
| 2018年10〜12月 | 取引 | 2,300万円 | 60㎡ | 3LDK | 38.3万 |
| 2018年7〜9月 | 取引 | 2,400万円 | 65㎡ | 2LDK | 36.9万 |
| 2017年7〜9月 | 取引 | 2,600万円 | 60㎡ | 3LDK | 43.3万 |
| 2017年4〜6月 | 取引 | 1,800万円 | 60㎡ | 3LDK | 30.0万 |
| 2017年4〜6月 | 取引 | 2,000万円 | 55㎡ | 1LDK | 36.4万 |
| 2017年4〜6月 | 取引 | 2,500万円 | 55㎡ | 2LDK | 45.5万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（大阪市福島区大開・1999年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 750〜1,000万円 | 1,250〜1,680万円 | 1,080〜1,400万円 | 5.2〜6.1万円 | 5.2% |
| 25㎡ | 940〜1,250万円 | 1,570〜2,100万円 | 1,350〜1,750万円 | 6.1〜7.1万円 | 4.8% |
| 30㎡ | 1,130〜1,500万円 | 1,880〜2,520万円 | 1,610〜2,100万円 | 6.7〜7.8万円 | 4.4% |
| 50㎡ | 1,680〜2,240万円 | 2,800〜3,740万円 | 2,400〜3,120万円 | 8.4〜9.8万円 | 3.7% |
| 60㎡ | 2,010〜2,680万円 | 3,350〜4,490万円 | 2,880〜3,740万円 | 9.0〜10.5万円 | 3.3% |
| 70㎡ | 2,350〜3,130万円 | 3,910〜5,240万円 | 3,360〜4,370万円 | 9.7〜11.3万円 | 3.1% |
| 80㎡ | 2,680〜3,580万円 | 4,470〜5,990万円 | 3,840〜4,990万円 | 10.4〜12.1万円 | 2.9% |
| 90㎡ | 3,020〜4,020万円 | 5,030〜6,740万円 | 4,320〜5,620万円 | 11.5〜13.4万円 | 2.8% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
福島区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
大開の15歳未満は906人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
淀川駅のマンション相場をすべて見る大開小学校周辺のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で2,350〜3,130万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は3,910〜5,240万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は3,360〜4,370万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には60㎡の部屋が4,000万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月9.7〜11.3万円が目安です（福島区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約185万円、売り出しの上限で坪約247万円です（最新の水準に引き直した目安）。福島区の中古マンション全体は坪約277万円です。
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売れます。この10年で26件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。