910〜1,210万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定実際に売れた価格は920〜2,680万円。3〜6か月で上を目指します
仲介の無料査定表面利回り約7.9%。福島区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は大阪市福島区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪71万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪43〜127万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪152万円 |
| 買取の目安 | 坪43〜57万円 |
| 福島区の中古マンション（2026年） | 坪277万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約28万円。福島区で取引5件以上のマンション154棟の中で153番目（上位99%）で、区の中央値（㎡77万円）より64%低い水準です。
淀川駅から約460m（町の中心から）。1日の乗降客数は約5,459人で、海老江駅（約730m）も使えます。
築47年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は50㎡で、間取りは2LDK（13件）、3DK（3件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は88万円（50㎡）から2,000万円（50㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2021年7〜9月の㎡95万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約71万円、高値で売り出すなら約152万円までが目安です。福島区全体の坪約277万円と比べると74%下回っています。近くの地価公示（福島区大開２丁目）は土地の坪単価が約254万円です。
大開の人口は2015年8,256人→2020年8,215人（+0%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は23件、うち直近3年で2件。2025年4〜6月に50㎡の部屋が500万円で取引しています。
福島区の中古マンションは5年で+40%。1979年前後に建った同年代のマンションは3年で+16.3%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で3,220万円からの売り出しを検討できます。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。11階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約-0.4m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡1〜40万円、50㎡未満が㎡95〜95万円。福島区の同じ年代のマンションは3年で+16.3%、福島区全体は5年で+40%です。直近（2025年4〜6月）は50㎡の部屋が500万円（㎡10万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年4〜6月 | 取引 | 500万円 | 50㎡ | 3DK | 10.0万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 1,100万円 | 55㎡ | 2LDK | 20.0万 |
| 2023年7〜9月 | 取引 | 2,000万円 | 50㎡ | 2LDK | 40.0万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 1,000万円 | 55㎡ | 2LDK | 18.2万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 620万円 | 55㎡ | 3DK | 11.3万 |
| 2022年4〜6月 | 取引 | 1,800万円 | 50㎡ | 2LDK | 36.0万 |
| 2022年4〜6月 | 取引 | 1,600万円 | 50㎡ | 1LDK | 32.0万 |
| 2022年1〜3月 | 取引 | 1,600万円 | 50㎡ | 1LDK | 32.0万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 990万円 | 50㎡ | 2LDK | 19.8万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 1,800万円 | 50㎡ | 1LDK | 36.0万 |
| 2021年7〜9月 | 取引 | 1,900万円 | 20㎡ | 1K | 95.0万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 400万円 | 50㎡ | — | 8.0万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 140万円 | 50㎡ | 2LDK | 2.8万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 1,300万円 | 55㎡ | 2LDK | 23.6万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 1,400万円 | 55㎡ | 2LDK | 25.5万 |
| 2020年7〜9月 | 取引 | 1,600万円 | 50㎡ | 2LDK | 32.0万 |
| 2020年1〜3月 | 取引 | 680万円 | 50㎡ | — | 13.6万 |
| 2019年10〜12月 | 取引 | 700万円 | 50㎡ | 2LDK | 14.0万 |
| 2019年4〜6月 | 取引 | 580万円 | 50㎡ | 3DK | 11.6万 |
| 2019年1〜3月 | 取引 | 1,400万円 | 50㎡ | 2LDK | 28.0万 |
| 2018年10〜12月 | 取引 | 1,500万円 | 50㎡ | 2LDK | 30.0万 |
| 2018年4〜6月 | 取引 | 700万円 | 50㎡ | — | 14.0万 |
| 2016年4〜6月 | 取引 | 88万円 | 50㎡ | 2LDK | 1.8万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（大阪市福島区大開・1979年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 290〜390万円 | 480〜1,030万円 | 300〜860万円 | 4.9〜5.8万円 | 13.4% |
| 25㎡ | 360〜480万円 | 610〜1,290万円 | 370〜1,070万円 | 5.8〜6.8万円 | 12.5% |
| 30㎡ | 440〜580万円 | 730〜1,540万円 | 440〜1,290万円 | 6.3〜7.4万円 | 11.4% |
| 50㎡ | 650〜860万円 | 1,080〜2,300万円 | 660〜1,910万円 | 7.9〜9.3万円 | 9.6% |
| 60㎡ | 780〜1,040万円 | 1,300〜2,760万円 | 790〜2,300万円 | 8.5〜10.0万円 | 8.6% |
| 70㎡ | 910〜1,210万円 | 1,510〜3,220万円 | 920〜2,680万円 | 9.1〜10.7万円 | 7.9% |
| 80㎡ | 1,040〜1,380万円 | 1,730〜3,680万円 | 1,060〜3,060万円 | 9.8〜11.5万円 | 7.4% |
| 90㎡ | 1,170〜1,560万円 | 1,940〜4,140万円 | 1,190〜3,450万円 | 10.9〜12.8万円 | 7.3% |
ほかの広さは、上の価格ボードに㎡を入れると出ます。価格の出し方
福島区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。この建物はそれより前の完成で、旧耐震基準です。
大開の15歳未満は906人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
淀川駅のマンション相場をすべて見る大開小学校周辺のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で910〜1,210万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,510〜3,220万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は920〜2,680万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年4〜6月には50㎡の部屋が500万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月9.1〜10.7万円が目安です（福島区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約71万円、売り出しの上限で坪約152万円です（最新の水準に引き直した目安）。福島区の中古マンション全体は坪約277万円です。
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売れます。この10年で23件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。