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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引9件をもとに、3,690万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約4.4%。京都市山科区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は京都市山科区の平均家賃（2023年）×100〜114%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪118万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪96〜145万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪174万円 |
| 買取の目安 | 坪70〜94万円 |
| 京都市山科区の中古マンション（2026年） | 坪90万円 |
京都市山科区の取引5件以上のマンション106棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は42番目（上位40%）。㎡約35万円で、区の真ん中（㎡27万円）より30%上です。
取引が多い間取りは3LDK（6件）、2LDK（2件）。広さは65〜65㎡の部屋が中心です。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は1,600万円（65㎡）から2,800万円（65㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2026年1〜3月の㎡43万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約118万円、高値で売り出すなら約174万円までが目安です。京都市山科区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約90万円なので、30%高めです。近くの地価公示（京都市山科区大塚高岩）は土地の坪単価が約20万円です。
過去10年の取引は9件、うち直近3年で3件。2026年1〜3月に65㎡の部屋が2,800万円で取引しています。
京都市山科区の中古マンションは5年で+18%。2007年前後に建った同年代のマンションは3年で+0.0%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で3,690万円からの売り出しを検討できます。
四宮駅から約2,450m（町の中心から）。1日の乗降客数は約1,843人。
築19年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、2回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
となりの大塚元屋敷町で調べた結果です（想定最大規模）。標高は約59.2m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡24〜43万円。京都市山科区の同じ年代のマンションは3年で+0.0%、京都市山科区全体は5年で+18%です。直近（2026年1〜3月）は65㎡の部屋が2,800万円（㎡43万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 取引 | 2,800万円 | 65㎡ | 3LDK | 43.1万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 1,800万円 | 70㎡ | 3LDK | 25.7万 |
| 2024年10〜12月 | 取引 | 1,800万円 | 65㎡ | 3LDK | 27.7万 |
| 2023年4〜6月 | 取引 | 2,700万円 | 80㎡ | 4LDK | 33.8万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 2,000万円 | 65㎡ | 3LDK | 30.8万 |
| 2019年1〜3月 | 取引 | 1,600万円 | 65㎡ | 2LDK | 24.6万 |
| 2018年10〜12月 | 取引 | 1,900万円 | 65㎡ | 2LDK | 29.2万 |
| 2017年1〜3月 | 取引 | 1,800万円 | 65㎡ | 3LDK | 27.7万 |
| 2017年1〜3月 | 取引 | 1,900万円 | 65㎡ | 3LDK | 29.2万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（京都市山科区大塚北溝町・2007年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 480〜640万円 | 800〜1,180万円 | 650〜980万円 | 4.4〜5.0万円 | 6.1% |
| 25㎡ | 600〜800万円 | 990〜1,480万円 | 820〜1,230万円 | 5.0〜5.8万円 | 5.6% |
| 30㎡ | 720〜960万円 | 1,190〜1,770万円 | 980〜1,480万円 | 5.4〜6.2万円 | 5.0% |
| 50㎡ | 1,070〜1,420万円 | 1,780〜2,630万円 | 1,460〜2,200万円 | 6.7〜7.7万円 | 4.2% |
| 60㎡ | 1,280〜1,700万円 | 2,130〜3,160万円 | 1,750〜2,630万円 | 7.4〜8.5万円 | 3.9% |
| 70㎡ | 1,490〜1,990万円 | 2,490〜3,690万円 | 2,040〜3,070万円 | 9.7〜11.2万円 | 4.4% |
| 80㎡ | 1,700〜2,270万円 | 2,840〜4,210万円 | 2,340〜3,510万円 | 12.1〜13.9万円 | 4.7% |
| 90㎡ | 1,920〜2,560万円 | 3,200〜4,740万円 | 2,630〜3,950万円 | 13.7〜15.8万円 | 4.8% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
京都市山科区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
70㎡で1,490〜1,990万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は2,490〜3,690万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は2,040〜3,070万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には65㎡の部屋が2,800万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月9.7〜11.2万円が目安です（京都市山科区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約118万円、売り出しの上限で坪約174万円です（最新の水準に引き直した目安）。京都市山科区の中古マンション全体は坪約90万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。アーバニス京都山科の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で9件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。