970〜1,290万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月24日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定実際に売れた価格は1,250〜1,720万円。3〜6か月で上を目指します
仲介の無料査定表面利回り約6.7%。京都市山科区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は京都市山科区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪76万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪59〜81万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪98万円 |
| 買取の目安 | 坪46〜61万円 |
| 京都市山科区の中古マンション（2026年） | 坪90万円 |
京都市山科区の取引5件以上のマンション105棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は66番目（上位63%）。㎡約24万円で、区の真ん中（㎡27万円）より12%下です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約76万円。上限で売り出すと約98万円になります。京都市山科区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約90万円なので、16%低めです。近くの地価公示（京都市山科区四ノ宮小金塚）は土地の坪単価が約17万円です。
過去10年の取引は18件、うち直近3年で4件。いちばん新しいのは2026年1〜3月の65㎡（2,100万円）です。
京都市山科区の中古マンションは5年で+18%。1976年前後に建った同年代のマンションは3年で-0.3%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で2,070万円からの売り出しを検討できます。
四宮駅から約630m（町の中心から）。1日の乗降客数は約1,843人で、京阪山科駅（約1,080m）も使えます。
築50年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期に入っています。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は62㎡で、間取りは3LDK（7件）、3DK（6件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は800万円（60㎡）から2,100万円（65㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2026年1〜3月の㎡32万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
となりの音羽野田町で調べた結果です（想定最大規模）。7階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約51.1m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡13〜32万円。京都市山科区の同じ年代のマンションは3年で-0.3%、京都市山科区全体は5年で+18%です。直近（2026年1〜3月）は65㎡の部屋が2,100万円（㎡32万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 2,100万円 | 65㎡ | 1LDK+S | 32.3万 |
| 2025年7〜9月 | 成約 | 1,200万円 | 65㎡ | 2LDK | 18.5万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 1,600万円 | 65㎡ | 3DK | 24.6万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 1,700万円 | 65㎡ | 3DK | 26.2万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 1,100万円 | 60㎡ | 3DK | 18.3万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 1,200万円 | 65㎡ | 2LDK | 18.5万 |
| 2022年10〜12月 | 取引 | 1,500万円 | 60㎡ | 3LDK | 25.0万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 1,600万円 | 65㎡ | 3DK | 24.6万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 1,500万円 | 60㎡ | 2LDK | 25.0万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 1,500万円 | 65㎡ | 3LDK | 23.1万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 800万円 | 60㎡ | 3LDK | 13.3万 |
| 2022年1〜3月 | 取引 | 1,500万円 | 60㎡ | 3LDK | 25.0万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 930万円 | 60㎡ | 3LDK | 15.5万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 930万円 | 65㎡ | 3DK | 14.3万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 1,300万円 | 65㎡ | 2DK+S | 20.0万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 1,500万円 | 60㎡ | 3DK | 25.0万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 880万円 | 60㎡ | 3LDK | 14.7万 |
| 2019年10〜12月 | 取引 | 950万円 | 60㎡ | 3LDK | 15.8万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（京都市山科区音羽山等地・1976年・RC）。競売・調停の2件は除外。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 310〜410万円 | 520〜660万円 | 400〜550万円 | 3.7〜4.4万円 | 9.4% |
| 25㎡ | 390〜520万円 | 650〜830万円 | 500〜690万円 | 4.3〜5.0万円 | 8.7% |
| 30㎡ | 460〜620万円 | 770〜990万円 | 600〜830万円 | 4.6〜5.4万円 | 7.7% |
| 50㎡ | 690〜920万円 | 1,150〜1,480万円 | 890〜1,230万円 | 5.7〜6.7万円 | 6.5% |
| 60㎡ | 830〜1,100万円 | 1,380〜1,770万円 | 1,070〜1,480万円 | 6.2〜7.4万円 | 5.9% |
| 70㎡ | 970〜1,290万円 | 1,610〜2,070万円 | 1,250〜1,720万円 | 8.2〜9.7万円 | 6.7% |
| 80㎡ | 1,100〜1,470万円 | 1,840〜2,360万円 | 1,430〜1,970万円 | 10.2〜12.1万円 | 7.3% |
| 90㎡ | 1,240〜1,660万円 | 2,070〜2,660万円 | 1,610〜2,210万円 | 11.7〜13.7万円 | 7.4% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
相場の伸びはゆるやかです。急がない場合は、貸して家賃を得ながら売り時を待つ方法もあります。早く現金化したい場合は買取が向いています。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。この建物はそれより前の完成で、旧耐震基準です。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
四宮駅のマンション相場をすべて見る安朱小学校周辺のマンションを見る
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
70㎡で970〜1,290万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,610〜2,070万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,250〜1,720万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には65㎡の部屋が2,100万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月8.2〜9.7万円が目安です（京都市山科区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約76万円、売り出しの上限で坪約98万円です（最新の水準に引き直した目安）。京都市山科区の中古マンション全体は坪約90万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。山科不二サンハイツの買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で18件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。