1,040〜1,380万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月24日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引14件をもとに、2,410万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約6.3%。京都市山科区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は京都市山科区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪82万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪77〜95万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪114万円 |
| 買取の目安 | 坪49〜65万円 |
| 京都市山科区の中古マンション（2026年） | 坪90万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約26万円。京都市山科区で取引5件以上のマンション105棟の中で56番目（上位53%）で、区の中央値（㎡27万円）より6%低い水準です。
過去10年の取引は14件、うち直近3年で6件。2026年1〜3月に85㎡の部屋が1,900万円で成約しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
京都市山科区の中古マンションは5年で+18%。1980年前後に建った同年代のマンションは3年で+31.6%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で2,410万円からの売り出しを検討できます。
四宮駅から約630m（町の中心から）。1日の乗降客数は約1,843人で、京阪山科駅（約1,080m）も使えます。
築46年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は70㎡で、間取りは3LDK（6件）、2LDK（4件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は880万円（55㎡）から1,900万円（70㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2024年4〜6月の㎡29万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約82万円。上限で売り出すと約114万円になります。京都市山科区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約90万円なので、9%低めです。近くの地価公示（京都市山科区四ノ宮小金塚）は土地の坪単価が約17万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。10階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約51.1m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡16〜29万円。京都市山科区の同じ年代のマンションは3年で+31.6%、京都市山科区全体は5年で+18%です。直近（2026年1〜3月）は85㎡の部屋が1,900万円（㎡22万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 1,900万円 | 85㎡ | 2LDK+S | 22.4万 |
| 2026年1〜3月 | 取引 | 1,900万円 | 80㎡ | 3LDK | 23.8万 |
| 2025年10〜12月 | 成約 | 1,900万円 | 85㎡ | 2LDK+S | 22.4万 |
| 2025年7〜9月 | 成約 | 1,500万円 | 65㎡ | 3LDK | 23.1万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 1,900万円 | 65㎡ | 3LDK | 29.2万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 1,900万円 | 70㎡ | 3LDK | 27.1万 |
| 2023年10〜12月 | 成約 | 1,700万円 | 65㎡ | 2LDK | 26.2万 |
| 2022年1〜3月 | 取引 | 1,800万円 | 80㎡ | 2LDK | 22.5万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 1,800万円 | 85㎡ | 3LDK | 21.2万 |
| 2021年7〜9月 | 取引 | 1,600万円 | 70㎡ | 2LDK | 22.9万 |
| 2020年1〜3月 | 取引 | 1,400万円 | 55㎡ | 2DK | 25.5万 |
| 2019年10〜12月 | 取引 | 1,700万円 | 70㎡ | 3LDK | 24.3万 |
| 2018年10〜12月 | 取引 | 880万円 | 55㎡ | 2DK | 16.0万 |
| 2017年1〜3月 | 取引 | 1,500万円 | 60㎡ | 2LDK | 25.0万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（京都市山科区音羽野田町・1980年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 330〜440万円 | 550〜770万円 | 520〜640万円 | 3.7〜4.4万円 | 8.8% |
| 25㎡ | 420〜550万円 | 690〜960万円 | 650〜800万円 | 4.3〜5.0万円 | 8.1% |
| 30㎡ | 500〜660万円 | 830〜1,160万円 | 780〜960万円 | 4.6〜5.4万円 | 7.2% |
| 50㎡ | 740〜990万円 | 1,240〜1,720万円 | 1,160〜1,440万円 | 5.7〜6.7万円 | 6.1% |
| 60㎡ | 890〜1,190万円 | 1,480〜2,070万円 | 1,390〜1,720万円 | 6.2〜7.4万円 | 5.5% |
| 70㎡ | 1,040〜1,380万円 | 1,730〜2,410万円 | 1,620〜2,010万円 | 8.2〜9.7万円 | 6.3% |
| 80㎡ | 1,190〜1,580万円 | 1,980〜2,760万円 | 1,850〜2,300万円 | 10.2〜12.1万円 | 6.8% |
| 90㎡ | 1,330〜1,780万円 | 2,220〜3,100万円 | 2,080〜2,580万円 | 11.7〜13.7万円 | 6.9% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
京都市山科区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。この建物はそれより前の完成で、旧耐震基準です。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
70㎡で1,040〜1,380万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,730〜2,410万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,620〜2,010万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には85㎡の部屋が1,900万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月8.2〜9.7万円が目安です（京都市山科区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約82万円、売り出しの上限で坪約114万円です（最新の水準に引き直した目安）。京都市山科区の中古マンション全体は坪約90万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。進和山科ハイライフの買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で14件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。