940〜1,250万円
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これまでの相談5,000件以上当社調べ
宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
状態が良ければ1,260万円も。最短1〜2週間、片付けなしで相談できます
買取の無料査定実際に売れた価格は1,410〜2,130万円。3〜6か月で上を目指します
仲介の無料査定表面利回り約5.4%。京都市伏見区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は京都市伏見区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪74万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪67〜101万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪120万円 |
| 買取の目安 | 坪44〜59万円 |
| 京都市伏見区の中古マンション（2026年） | 坪99万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約22万円。京都市伏見区で取引5件以上のマンション204棟の中で162番目（上位79%）で、区の中央値（㎡30万円）より29%低い水準です。
過去10年の取引は5件、うち直近3年で1件。いちばん新しいのは2025年10〜12月の60㎡（1,400万円）です。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
京都市伏見区の中古マンションは5年で+24%。1986年前後に建った同年代のマンションは3年で+30.7%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で2,550万円からの売り出しを検討できます。
桃山駅から約450m（町の中心から）。1日の乗降客数は約4,372人で、近鉄丹波橋駅（約600m）も使えます。
築39年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
取引が多い間取りは2LDK（3件）、3LDK（2件）。広さは55〜55㎡の部屋が中心です。
過去の取引は870万円（50㎡）から1,700万円（55㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2022年4〜6月の㎡31万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約74万円、高値で売り出すなら約120万円までが目安です。京都市伏見区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約99万円なので、25%低めです。近くの地価公示（京都市伏見区桃山町島津）は土地の坪単価が約95万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。7階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約17.0m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡15〜30万円。京都市伏見区の同じ年代のマンションは3年で+30.7%、京都市伏見区全体は5年で+24%です。直近（2025年10〜12月）は60㎡の部屋が1,400万円（㎡23万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年10〜12月 | 成約 | 1,400万円 | 60㎡ | 3LDK | 23.3万 |
| 2022年4〜6月 | 成約 | 1,700万円 | 55㎡ | 2LDK | 30.9万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 870万円 | 55㎡ | 2LDK | 15.8万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 870万円 | 50㎡ | 2LDK | 17.4万 |
| 2016年4〜6月 | 取引 | 880万円 | 55㎡ | 3LDK | 16.0万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（京都市伏見区桃山町丹後・1986年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 300〜400万円 | 500〜820万円 | 450〜680万円 | 3.9〜4.5万円 | 9.6% |
| 25㎡ | 380〜500万円 | 630〜1,020万円 | 560〜850万円 | 4.5〜5.2万円 | 8.8% |
| 30㎡ | 450〜600万円 | 750〜1,220万円 | 680〜1,020万円 | 4.8〜5.5万円 | 7.8% |
| 50㎡ | 670〜900万円 | 1,120〜1,820万円 | 1,010〜1,520万円 | 5.8〜6.8万円 | 6.4% |
| 60㎡ | 810〜1,080万円 | 1,340〜2,190万円 | 1,210〜1,820万円 | 6.3〜7.4万円 | 5.8% |
| 70㎡ | 940〜1,250万円 | 1,570〜2,550万円 | 1,410〜2,130万円 | 6.9〜8.0万円 | 5.4% |
| 80㎡ | 1,080〜1,430万円 | 1,790〜2,920万円 | 1,610〜2,430万円 | 7.5〜8.7万円 | 5.2% |
| 90㎡ | 1,210〜1,610万円 | 2,020〜3,280万円 | 1,810〜2,740万円 | 8.3〜9.7万円 | 5.1% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
京都市伏見区の相場は高い水準にあります。築年数による不利は年々大きくなるため、値上がりを待つより、相場が高い今のうちに動く方が有利です。持ち続けるなら、貸して家賃を得る選択肢もあります。
1982年以降に完成した建物は新耐震基準です。買い手の住宅ローン控除は、築年数にかかわらず使えます（2022年の税制改正から）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
桃山駅のマンション相場をすべて見る桃山小学校周辺のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で940〜1,250万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,570〜2,550万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,410〜2,130万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年10〜12月には60㎡の部屋が1,400万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月6.9〜8.0万円が目安です（京都市伏見区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約74万円、売り出しの上限で坪約120万円です（最新の水準に引き直した目安）。京都市伏見区の中古マンション全体は坪約99万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。藤和ライブタウン桃山の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で5件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。