1,640〜2,190万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引19件をもとに、3,390万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約3.1%。京都市伏見区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は京都市伏見区の平均家賃（2023年）×100〜114%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪129万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪115〜134万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪160万円 |
| 買取の目安 | 坪77〜103万円 |
| 京都市伏見区の中古マンション（2026年） | 坪99万円 |
京都市伏見区の取引5件以上のマンション204棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は64番目（上位31%）。㎡約41万円で、区の真ん中（㎡30万円）より36%上です。
京都市伏見区の中古マンションは5年で+24%。2008年前後に建った同年代のマンションは3年で+0.0%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は2,740〜3,390万円です。
桃山駅から約450m（町の中心から）。1日の乗降客数は約4,372人で、近鉄丹波橋駅（約600m）も使えます。
築18年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、2回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
これまでの取引では3LDK（14件）、4LDK（2件）が多く、75㎡前後の部屋がよく動いています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は2,400万円（75㎡）から3,300万円（100㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2023年4〜6月の㎡49万円です。
実際に売れた価格の中心は坪約129万円、売り出しの上限は坪約160万円です。京都市伏見区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約99万円なので、30%高めです。近くの地価公示（京都市伏見区桃山町島津）は土地の坪単価が約95万円です。
過去10年の取引は19件、うち直近3年で6件。2025年10〜12月に80㎡の部屋が2,900万円で成約しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
となりの桃山町大島で調べた結果です（想定最大規模）。7階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約13.5m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡31〜49万円。京都市伏見区の同じ年代のマンションは3年で+0.0%、京都市伏見区全体は5年で+24%です。直近（2025年10〜12月）は80㎡の部屋が2,900万円（㎡36万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年10〜12月 | 成約 | 2,900万円 | 80㎡ | 4LDK | 36.2万 |
| 2025年7〜9月 | 取引 | 3,300万円 | 95㎡ | 3LDK | 34.7万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 3,300万円 | 100㎡ | 3LDK | 33.0万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 2,900万円 | 75㎡ | 3LDK | 38.7万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 3,100万円 | 75㎡ | 3LDK | 41.3万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 2,800万円 | 80㎡ | 3LDK | 35.0万 |
| 2023年10〜12月 | 成約 | 2,800万円 | 80㎡ | 3LDK | 35.0万 |
| 2023年7〜9月 | 取引 | 3,100万円 | 95㎡ | — | 32.6万 |
| 2023年4〜6月 | 成約 | 3,100万円 | 100㎡ | 2LDK+S | 31.0万 |
| 2023年4〜6月 | 取引 | 3,200万円 | 65㎡ | 2LDK | 49.2万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 2,800万円 | 80㎡ | 4LDK | 35.0万 |
| 2022年10〜12月 | 取引 | 3,000万円 | 75㎡ | 3LDK | 40.0万 |
| 2019年10〜12月 | 取引 | 2,700万円 | 70㎡ | 3LDK | 38.6万 |
| 2019年4〜6月 | 取引 | 2,700万円 | 75㎡ | 3LDK | 36.0万 |
| 2018年7〜9月 | 取引 | 2,400万円 | 70㎡ | 3LDK | 34.3万 |
| 2017年4〜6月 | 取引 | 2,600万円 | 75㎡ | 3LDK | 34.7万 |
| 2016年10〜12月 | 取引 | 2,700万円 | 75㎡ | 3LDK | 36.0万 |
| 2016年4〜6月 | 取引 | 2,400万円 | 75㎡ | 3LDK | 32.0万 |
| 2016年1〜3月 | 取引 | 2,600万円 | 70㎡ | 3LDK | 37.1万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（京都市伏見区桃山町因幡・2008年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 530〜700万円 | 880〜1,080万円 | 780〜900万円 | 4.3〜5.0万円 | 5.5% |
| 25㎡ | 660〜880万円 | 1,100〜1,360万円 | 980〜1,130万円 | 5.0〜5.7万円 | 5.1% |
| 30㎡ | 790〜1,050万円 | 1,310〜1,630万円 | 1,170〜1,360万円 | 5.3〜6.1万円 | 4.5% |
| 50㎡ | 1,170〜1,560万円 | 1,960〜2,420万円 | 1,750〜2,020万円 | 6.5〜7.4万円 | 3.7% |
| 60㎡ | 1,410〜1,880万円 | 2,350〜2,910万円 | 2,090〜2,420万円 | 7.0〜8.1万円 | 3.3% |
| 70㎡ | 1,640〜2,190万円 | 2,740〜3,390万円 | 2,440〜2,830万円 | 7.6〜8.8万円 | 3.1% |
| 80㎡ | 1,880〜2,500万円 | 3,130〜3,880万円 | 2,790〜3,230万円 | 8.3〜9.5万円 | 3.0% |
| 90㎡ | 2,110〜2,820万円 | 3,520〜4,360万円 | 3,140〜3,640万円 | 9.2〜10.6万円 | 2.9% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
京都市伏見区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で1,640〜2,190万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は2,740〜3,390万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は2,440〜2,830万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年10〜12月には80㎡の部屋が2,900万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月7.6〜8.8万円が目安です（京都市伏見区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約129万円、売り出しの上限で坪約160万円です（最新の水準に引き直した目安）。京都市伏見区の中古マンション全体は坪約99万円です。
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売れます。この10年で19件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。