470〜630万円
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桃山ガーデンハイツ桃山町伊賀付近
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引5件をもとに、1,270万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約10.8%。京都市伏見区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は京都市伏見区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪37万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪36〜50万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪60万円 |
| 買取の目安 | 坪22〜30万円 |
| 京都市伏見区の中古マンション（2026年） | 坪99万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約12万円。京都市伏見区で取引5件以上のマンション204棟の中で200番目（上位98%）で、区の中央値（㎡30万円）より61%低い水準です。
実際に売れた価格の中心は坪約37万円、売り出しの上限は坪約60万円です。京都市伏見区全体の坪約99万円と比べると62%下回っています。近くの地価公示（京都市伏見区桃山町島津）は土地の坪単価が約95万円です。
過去10年の取引は5件、うち直近3年で2件。2025年1〜3月に80㎡の部屋が770万円で成約しています。
京都市伏見区の中古マンションは5年で+24%。1981年前後に建った同年代のマンションは3年で+14.4%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は790〜1,270万円です。
桃山駅から約450m（町の中心から）。1日の乗降客数は約4,372人で、近鉄丹波橋駅（約600m）も使えます。
築45年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は80㎡で、間取りは3LDK（5件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は770万円（80㎡）から1,100万円（80㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2023年1〜3月の㎡14万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
となりの桃山町大島で調べた結果です（想定最大規模）。5階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約13.5m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡9〜13万円。京都市伏見区の同じ年代のマンションは3年で+14.4%、京都市伏見区全体は5年で+24%です。直近（2025年1〜3月）は80㎡の部屋が770万円（㎡10万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年1〜3月 | 成約 | 770万円 | 80㎡ | 3LDK | 9.6万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 1,000万円 | 75㎡ | 3LDK | 13.3万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 1,100万円 | 80㎡ | 3LDK | 13.8万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 780万円 | 80㎡ | 3LDK | 9.8万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 800万円 | 75㎡ | 3LDK | 10.7万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（京都市伏見区桃山町伊賀・1981年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 150〜200万円 | 250〜410万円 | 240〜340万円 | 3.7〜4.3万円 | 19.0% |
| 25㎡ | 190〜250万円 | 320〜510万円 | 300〜420万円 | 4.2〜5.0万円 | 17.4% |
| 30㎡ | 230〜300万円 | 380〜610万円 | 360〜510万円 | 4.5〜5.3万円 | 15.5% |
| 50㎡ | 340〜450万円 | 570〜910万円 | 540〜760万円 | 5.5〜6.5万円 | 12.8% |
| 60㎡ | 410〜540万円 | 680〜1,090万円 | 650〜910万円 | 6.0〜7.0万円 | 11.5% |
| 70㎡ | 470〜630万円 | 790〜1,270万円 | 760〜1,060万円 | 6.5〜7.6万円 | 10.8% |
| 80㎡ | 540〜720万円 | 900〜1,450万円 | 860〜1,210万円 | 7.0〜8.3万円 | 10.2% |
| 90㎡ | 610〜810万円 | 1,020〜1,630万円 | 970〜1,360万円 | 7.9〜9.2万円 | 10.1% |
桃山ガーデンハイツでよく取引される広さは80㎡前後です。価格の出し方
京都市伏見区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。この建物はそれより前の完成で、旧耐震基準です。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で470〜630万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は790〜1,270万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は760〜1,060万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年1〜3月には80㎡の部屋が770万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月6.5〜7.6万円が目安です（京都市伏見区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約37万円、売り出しの上限で坪約60万円です（最新の水準に引き直した目安）。京都市伏見区の中古マンション全体は坪約99万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。桃山ガーデンハイツの買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で5件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。