780〜1,040万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月24日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引5件をもとに、1,710万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約6.6%。京都市伏見区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は京都市伏見区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪61万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪46〜67万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪81万円 |
| 買取の目安 | 坪37〜49万円 |
| 京都市伏見区の中古マンション（2026年） | 坪99万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約22万円。京都市伏見区で取引5件以上のマンション204棟の中で165番目（上位81%）で、区の中央値（㎡30万円）より29%低い水準です。
取引が多い間取りは2LDK（3件）、3DK（1件）。広さは50〜50㎡の部屋が中心です。
過去の取引は650万円（55㎡）から1,100万円（45㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2022年7〜9月の㎡24万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約61万円、高値で売り出すなら約81万円までが目安です。京都市伏見区全体の坪約99万円と比べると38%下回っています。近くの地価公示（京都市伏見区桃山町島津）は土地の坪単価が約95万円です。
過去10年の取引は5件、うち直近3年で0件。いちばん新しいのは2023年1〜3月の55㎡（650万円）です。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
京都市伏見区の中古マンションは5年で+24%。1981年前後に建った同年代のマンションは3年で+9.3%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で1,710万円からの売り出しを検討できます。
桃山駅から約450m（町の中心から）。1日の乗降客数は約4,372人で、近鉄丹波橋駅（約600m）も使えます。
築45年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
となりの桃山町大島で調べた結果です（想定最大規模）。7階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約13.5m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡11〜19万円、50㎡未満が㎡24〜24万円。京都市伏見区の同じ年代のマンションは3年で+9.3%、京都市伏見区全体は5年で+24%です。直近（2023年1〜3月）は55㎡の部屋が650万円（㎡12万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023年1〜3月 | 成約 | 650万円 | 55㎡ | 2LDK | 11.8万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 1,100万円 | 45㎡ | 1LDK | 24.4万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 820万円 | 50㎡ | 3DK | 16.4万 |
| 2022年4〜6月 | 成約 | 980万円 | 50㎡ | 2LDK | 19.6万 |
| 2022年4〜6月 | 成約 | 980万円 | 50㎡ | 2LDK | 19.6万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（京都市伏見区桃山町根来・1981年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 250〜330万円 | 420〜540万円 | 310〜450万円 | 3.7〜4.3万円 | 11.6% |
| 25㎡ | 310〜420万円 | 520〜680万円 | 390〜570万円 | 4.2〜5.0万円 | 10.6% |
| 30㎡ | 370〜500万円 | 620〜820万円 | 470〜680万円 | 4.5〜5.3万円 | 9.4% |
| 50㎡ | 560〜740万円 | 930〜1,220万円 | 700〜1,020万円 | 5.5〜6.5万円 | 7.8% |
| 60㎡ | 670〜890万円 | 1,120〜1,460万円 | 830〜1,220万円 | 6.0〜7.0万円 | 7.0% |
| 70㎡ | 780〜1,040万円 | 1,300〜1,710万円 | 970〜1,420万円 | 6.5〜7.6万円 | 6.6% |
| 80㎡ | 890〜1,190万円 | 1,490〜1,950万円 | 1,110〜1,620万円 | 7.0〜8.3万円 | 6.2% |
| 90㎡ | 1,000〜1,340万円 | 1,670〜2,190万円 | 1,250〜1,830万円 | 7.9〜9.2万円 | 6.2% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
京都市伏見区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
この5年の取引5件の中心は980万円です。広さは50㎡前後が多く、50㎡なら仲介での売り出しは930〜1,220万円、実際に売れた価格は700〜1,020万円、買取なら560〜740万円が目安です。
50㎡なら家賃の目安は月5.5〜6.5万円で、表面利回りは約7.8%です。自分で住む方と、貸して運用する投資家の両方が買い手になります。
1981年以前に建てられた旧耐震基準の建物は、買い手が住宅ローン（フラット35など）を使いにくい場合があります。そのぶん現金で買う方や買取業者が中心になるため、売り出し価格の決め方と、買取の金額を並べて比べることが大切です。
2024年4月から相続登記（名義変更）が義務になり、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。空いたままでも管理費・修繕積立金・固定資産税はかかり続けるため、名義変更の段取りとあわせて、早めに査定を取っておくと安心です。査定は名義変更の前でもできます。
京都市伏見区の中古マンション全体の㎡単価は約30万円、桃山セントラルハイツは約19万円です。手ごろな価格帯は問い合わせが集まりやすい一方、室内の状態で金額が大きく変わります。リフォームせずにそのまま売るか、買取で早く売るかは、査定を並べて決めるのが安全です。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。完成が1981年ごろの建物は、建築確認がそれより前だと旧耐震になります。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
桃山駅のマンション相場をすべて見る桃山小学校周辺のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
売れます。この5年で5件の取引があり、50㎡なら実際に売れた価格は700〜1,020万円です。早く売りたい場合は買取（560〜740万円ほど）とくらべて決められます。
相続登記（名義変更）が必要です。名義変更の前でも査定はできるので、まず金額を知ってから、売る・貸す・持つを決める方が多いです。家財が残ったままでもご相談いただけます。
50㎡で560〜740万円ほどです。複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡で780〜1,040万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,300〜1,710万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は970〜1,420万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2023年1〜3月には55㎡の部屋が650万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月6.5〜7.6万円が目安です（京都市伏見区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約61万円、売り出しの上限で坪約81万円です（最新の水準に引き直した目安）。京都市伏見区の中古マンション全体は坪約99万円です。
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売れます。この10年で5件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。