桑津の部屋、そのままで売れます
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ふぁみーゆ天王寺の買取・売却
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航空写真：国土地理院／建物の形：© OpenStreetMap contributors
最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
荷物が残っていても1,670万円前後から。業者からの電話はGEEZが受けます
買取の無料査定実際に売れた価格は2,300〜3,070万円。3〜6か月で上を目指します
仲介の無料査定表面利回り約3.8%。東住吉区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は大阪市東住吉区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪113万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪109〜145万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪174万円 |
| 買取の目安 | 坪68〜90万円 |
| 東住吉区の中古マンション（2026年） | 坪120万円 |
東住吉区の取引5件以上のマンション122棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は84番目（上位69%）。㎡約30万円で、区の真ん中（㎡35万円）より14%下です。
河堀口駅から約490m（建物から）。1日の乗降客数は約3,158人で、美章園駅（約630m）も使えます。
築39年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
取引が多い間取りは3LDK（2件）、2DK（2件）。広さは40〜70㎡の部屋が中心です。
過去の取引は1,000万円（40㎡）から2,000万円（55㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2021年7〜9月の㎡36万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約113万円、高値で売り出すなら約174万円までが目安です。東住吉区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約120万円なので、6%低めです。近くの地価公示（生野区林寺４丁目）は土地の坪単価が約64万円です。
桑津の人口は2015年10,511人→2020年10,257人（-2%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は5件、うち直近3年で0件。2022年1〜3月に35㎡の部屋が1,000万円で取引しています。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
東住吉区の中古マンションは5年で+9%。1987年前後に建った同年代のマンションは3年で+25.0%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で3,680万円からの売り出しを検討できます。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。14階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約6.8m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡21〜36万円、50㎡未満が㎡25〜28万円。東住吉区の同じ年代のマンションは3年で+25.0%、東住吉区全体は5年で+9%です。直近（2022年1〜3月）は35㎡の部屋が1,000万円（㎡29万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2022年1〜3月 | 取引 | 1,000万円 | 35㎡ | 2DK | 28.6万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 1,000万円 | 40㎡ | 2DK | 25.0万 |
| 2021年7〜9月 | 取引 | 2,000万円 | 55㎡ | 2LDK | 36.4万 |
| 2017年4〜6月 | 取引 | 1,500万円 | 70㎡ | 3LDK | 21.4万 |
| 2016年10〜12月 | 取引 | 1,800万円 | 70㎡ | 3LDK | 25.7万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（大阪市東住吉区桑津・1987年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 460〜610万円 | 760〜1,180万円 | 740〜980万円 | 3.9〜4.5万円 | 6.3% |
| 25㎡ | 570〜760万円 | 960〜1,470万円 | 920〜1,230万円 | 4.5〜5.2万円 | 5.8% |
| 30㎡ | 690〜920万円 | 1,150〜1,770万円 | 1,100〜1,470万円 | 4.8〜5.7万円 | 5.2% |
| 50㎡ | 1,020〜1,360万円 | 1,710〜2,630万円 | 1,650〜2,190万円 | 6.2〜7.3万円 | 4.5% |
| 60㎡ | 1,230〜1,640万円 | 2,050〜3,150万円 | 1,970〜2,630万円 | 6.8〜8.0万円 | 4.1% |
| 70㎡ | 1,430〜1,910万円 | 2,390〜3,680万円 | 2,300〜3,070万円 | 7.2〜8.4万円 | 3.8% |
| 80㎡ | 1,640〜2,180万円 | 2,730〜4,200万円 | 2,630〜3,500万円 | 7.6〜8.9万円 | 3.5% |
| 90㎡ | 1,840〜2,460万円 | 3,070〜4,730万円 | 2,960〜3,940万円 | 8.4〜9.8万円 | 3.4% |
ほかの広さは、上の価格ボードに㎡を入れると出ます。価格の出し方
東住吉区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
1982年以降に完成した建物は新耐震基準です。買い手の住宅ローン控除は、築年数にかかわらず使えます（2022年の税制改正から）。
桑津の15歳未満は1,139人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で1,430〜1,910万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は2,390〜3,680万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は2,300〜3,070万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2022年1〜3月には35㎡の部屋が1,000万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月7.2〜8.4万円が目安です（東住吉区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約113万円、売り出しの上限で坪約174万円です（最新の水準に引き直した目安）。東住吉区の中古マンション全体は坪約120万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。ふぁみーゆ天王寺の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で5件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。