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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引7件をもとに、5,090万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約2.1%。八尾市の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は八尾市の平均家賃（2023年）×100〜114%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪191万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪175〜200万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪240万円 |
| 買取の目安 | 坪115〜153万円 |
| 八尾市の中古マンション（2026年） | 坪114万円 |
八尾市の取引5件以上のマンション104棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は6番目（上位6%）。㎡約61万円で、区の真ん中（㎡33万円）より81%上です。
取引が多い間取りは3LDK（3件）、2LDK（3件）。広さは65〜75㎡の部屋が中心です。
過去の取引は3,500万円（60㎡）から4,200万円（75㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2024年10〜12月の㎡58万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約191万円、高値で売り出すなら約240万円までが目安です。八尾市全体の坪約114万円と比べると67%上回っています。近くの地価公示（八尾市山本町南４丁目）は土地の坪単価が約76万円です。
山本町南の人口は2015年4,710人→2020年5,061人（+7%）。住む人が増えている町は、買い手も見つかりやすい傾向です。
過去10年の取引は7件、うち直近3年で7件。2026年1〜3月に70㎡の部屋が3,700万円で成約しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
八尾市の中古マンションは5年で+9%。2018年前後に建った同年代のマンションは3年で+6.7%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で5,090万円からの売り出しを検討できます。
河内山本駅から約270m（建物から）。1日の乗降客数は約17,031人で、高安駅（約800m）も使えます。
築8年と新しく、相場に近い価格で売りやすい時期です。次の大規模修繕（築12〜15年ごろ）の前に動くと、修繕積立金の値上げの影響を受けにくくなります。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。14階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約11.8m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡48〜58万円。八尾市の同じ年代のマンションは3年で+6.7%、八尾市全体は5年で+9%です。直近（2026年1〜3月）は70㎡の部屋が3,700万円（㎡53万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 3,700万円 | 70㎡ | 3LDK | 52.9万 |
| 2025年10〜12月 | 成約 | 4,200万円 | 75㎡ | 2LDK | 56.0万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 3,500万円 | 65㎡ | 2LDK | 53.8万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 3,800万円 | 75㎡ | 3LDK+S | 50.7万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 3,500万円 | 60㎡ | 2LDK | 58.3万 |
| 2024年10〜12月 | 取引 | 3,900万円 | 70㎡ | 3LDK | 55.7万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 3,600万円 | 75㎡ | 3LDK | 48.0万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（八尾市山本町南・2018年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 780〜1,040万円 | 1,300〜1,630万円 | 1,180〜1,360万円 | 4.3〜5.0万円 | 3.7% |
| 25㎡ | 970〜1,300万円 | 1,620〜2,040万円 | 1,480〜1,700万円 | 5.0〜5.7万円 | 3.4% |
| 30㎡ | 1,170〜1,560万円 | 1,940〜2,440万円 | 1,780〜2,040万円 | 5.3〜6.1万円 | 3.1% |
| 50㎡ | 1,740〜2,320万円 | 2,900〜3,640万円 | 2,650〜3,030万円 | 6.6〜7.6万円 | 2.5% |
| 60㎡ | 2,080〜2,780万円 | 3,470〜4,360万円 | 3,170〜3,640万円 | 7.2〜8.3万円 | 2.3% |
| 70㎡ | 2,430〜3,240万円 | 4,050〜5,090万円 | 3,700〜4,240万円 | 7.6〜8.7万円 | 2.1% |
| 80㎡ | 2,780〜3,710万円 | 4,630〜5,820万円 | 4,230〜4,850万円 | 8.0〜9.2万円 | 1.9% |
| 90㎡ | 3,130〜4,170万円 | 5,210〜6,540万円 | 4,760〜5,450万円 | 8.9〜10.2万円 | 1.9% |
ほかの広さは、上の価格ボードに㎡を入れると出ます。価格の出し方
八尾市の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
山本町南の15歳未満は673人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
70㎡で2,430〜3,240万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は4,050〜5,090万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は3,700〜4,240万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には70㎡の部屋が3,700万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月7.6〜8.7万円が目安です（八尾市の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約191万円、売り出しの上限で坪約240万円です（最新の水準に引き直した目安）。八尾市の中古マンション全体は坪約114万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。リバーガーデン八尾山本の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で7件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。