210〜280万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月24日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引9件をもとに、470万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約29.7%。奈良市の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は奈良市の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪17万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪12〜18万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪22万円 |
| 買取の目安 | 坪10〜13万円 |
| 奈良市の中古マンション（2026年） | 坪80万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約6万円。奈良市で取引5件以上のマンション264棟の中で260番目（上位98%）で、区の中央値（㎡23万円）より75%低い水準です。
奈良市の中古マンションは5年で+14%。1978年前後に建った同年代のマンションは3年で+23.7%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は350〜470万円です。
富雄駅から約1,390m（町の中心から）。1日の乗降客数は約25,101人。
築48年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
これまでの取引では3LDK（7件）、4LDK（2件）が多く、65㎡前後の部屋がよく動いています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は140万円（65㎡）から500万円（90㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2023年1〜3月の㎡6万円です。
実際に売れた価格の中心は坪約17万円、売り出しの上限は坪約22万円です。奈良市全体の坪約80万円と比べると79%下回っています。近くの地価公示（奈良市帝塚山１丁目）は土地の坪単価が約30万円です。
帝塚山の人口は2015年4,439人→2020年4,169人（-6%）。人口が減っている町では、買取や賃貸もあわせて比べるのがおすすめです。
過去10年の取引は9件、うち直近3年で1件。2025年10〜12月に60㎡の部屋が350万円で成約しています。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。標高は約138.8m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡2〜6万円。奈良市の同じ年代のマンションは3年で+23.7%、奈良市全体は5年で+14%です。直近（2025年10〜12月）は60㎡の部屋が350万円（㎡6万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年10〜12月 | 成約 | 350万円 | 60㎡ | 3LDK | 5.8万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 500万円 | 90㎡ | 4LDK | 5.6万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 410万円 | 95㎡ | 4LDK | 4.3万 |
| 2023年4〜6月 | 成約 | 400万円 | 65㎡ | 3LDK | 6.2万 |
| 2023年4〜6月 | 成約 | 380万円 | 65㎡ | 3LDK | 5.8万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 400万円 | 65㎡ | 3LDK | 6.2万 |
| 2022年4〜6月 | 成約 | 140万円 | 65㎡ | 3LDK | 2.2万 |
| 2021年7〜9月 | 成約 | 170万円 | 65㎡ | 3LDK | 2.6万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 230万円 | 65㎡ | 3LDK | 3.5万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（奈良市帝塚山・1978年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 70〜90万円 | 110〜150万円 | 80〜130万円 | 3.2〜3.7万円 | 37.1% |
| 25㎡ | 80〜110万円 | 140〜190万円 | 100〜160万円 | 3.7〜4.4万円 | 35.0% |
| 30㎡ | 100〜130万円 | 170〜230万円 | 120〜190万円 | 4.1〜4.9万円 | 32.3% |
| 50㎡ | 150〜200万円 | 250〜340万円 | 180〜280万円 | 5.6〜6.6万円 | 29.5% |
| 60㎡ | 180〜240万円 | 300〜400万円 | 210〜340万円 | 6.3〜7.4万円 | 27.6% |
| 70㎡ | 210〜280万円 | 350〜470万円 | 250〜390万円 | 7.9〜9.3万円 | 29.7% |
| 80㎡ | 240〜320万円 | 400〜540万円 | 280〜450万円 | 9.5〜11.2万円 | 31.3% |
| 90㎡ | 270〜360万円 | 450〜600万円 | 320〜500万円 | 10.8〜12.7万円 | 31.6% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
奈良市の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
この5年の取引9件の中心は380万円です。広さは65㎡前後が多く、65㎡なら仲介での売り出しは330〜440万円、実際に売れた価格は230〜360万円、買取なら200〜260万円が目安です。
65㎡なら家賃の目安は月7.1〜8.4万円で、表面利回りは約28.8%です。利回りが高い価格帯なので、現金で買って貸す投資家がよく動きます。
1981年以前に建てられた旧耐震基準の建物は、買い手が住宅ローン（フラット35など）を使いにくい場合があります。そのぶん現金で買う方や買取業者が中心になるため、売り出し価格の決め方と、買取の金額を並べて比べることが大切です。
2024年4月から相続登記（名義変更）が義務になり、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。空いたままでも管理費・修繕積立金・固定資産税はかかり続けるため、名義変更の段取りとあわせて、早めに査定を取っておくと安心です。査定は名義変更の前でもできます。
奈良市の中古マンション全体の㎡単価は約24万円、帝塚山テラスハウスは約5万円です。手ごろな価格帯は問い合わせが集まりやすい一方、室内の状態で金額が大きく変わります。リフォームせずにそのまま売るか、買取で早く売るかは、査定を並べて決めるのが安全です。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。この建物はそれより前の完成で、旧耐震基準です。
帝塚山の15歳未満は322人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
富雄駅のマンション相場をすべて見る富雄第三小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
売れます。この5年で9件の取引があり、65㎡なら実際に売れた価格は230〜360万円です。早く売りたい場合は買取（200〜260万円ほど）とくらべて決められます。
相続登記（名義変更）が必要です。名義変更の前でも査定はできるので、まず金額を知ってから、売る・貸す・持つを決める方が多いです。家財が残ったままでもご相談いただけます。
65㎡で200〜260万円ほどです。複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡で210〜280万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は350〜470万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は250〜390万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年10〜12月には60㎡の部屋が350万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月7.9〜9.3万円が目安です（奈良市の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約17万円、売り出しの上限で坪約22万円です（最新の水準に引き直した目安）。奈良市の中古マンション全体は坪約80万円です。
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売れます。この10年で9件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。