マンション売却コラム

相続したマンションの売却｜手続き・税金・控除

公開・更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士シュース健人（大阪府第118737号）

親から相続したマンションを売るには、まず相続登記で名義を相続人に移す必要があります。そのうえで、売却益にかかる税金や、使える特例・使えない特例を確認しておかないと、思わぬ税負担が生じることもあります。ここでは手続きの順番と、税金の基本を整理します。

相続したマンションを売却するまでの流れ

相続マンションの売却は、おおむね次の順番で進みます。

遺言書の有無を確認し、相続人を確定する（戸籍の収集）
遺産分割協議で、誰がマンションを相続するか、または売って代金を分けるかを決める
相続登記を行い、名義を相続人に変更する
査定を受け、不動産会社と媒介契約を結んで売り出す
売買契約・決済・引渡し
売却した翌年に、譲渡所得の確定申告を行う

なお、相続税の申告が必要な場合は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内が期限です。売却のスケジュールと相続税の納税資金の準備は、あわせて考えておきましょう。

相続登記の義務化｜売却の前提となる手続き

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。2024年4月より前に発生した相続も対象で、こちらは2027年3月31日までに登記する必要があります。

売却の場面では、そもそも名義が亡くなった方のままでは買主への所有権移転登記ができません。「どうせ売るから」と登記を後回しにせず、遺産分割がまとまったら早めに登記を済ませましょう。遺産分割の話し合いがまとまらない場合は、法務局に相続人であることを申し出る「相続人申告登記」という簡易な手続きで、ひとまず義務を果たす方法もあります。

遺産分割の方法と売却の関係

方法	内容	向いているケース
現物分割	マンションを特定の相続人が取得する	その相続人が住む、または貸す場合
換価分割	マンションを売却し、代金を分ける	誰も住まない、公平に分けたい場合
代償分割	取得した相続人が、他の相続人に代償金を払う	取得者に資金がある場合

換価分割の場合、相続人全員の共有名義で登記してから売る方法と、代表者1名の名義で登記して売り、代金を分ける方法があります。後者の場合は、代金を分けることを遺産分割協議書に明記しておかないと、分配が贈与とみなされるおそれがあるため注意が必要です。共有名義で売る場合は、契約や決済の際に共有者全員の書類と本人確認が必要になります。

相続マンションの売却にかかる税金

売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかります。譲渡所得は次の式で計算します。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

所有期間と取得費は親から引き継ぐ

相続で取得した不動産は、亡くなった方が購入した日と購入代金を引き継ぎます。そのため、親が長く所有していたマンションであれば、相続してすぐに売っても長期譲渡所得（税率20.315%）として扱われるのが一般的です。

注意したいのは取得費です。購入時の売買契約書が見つからず取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費とする概算取得費を使うことになり、利益が大きく計算されて税額が増えることがあります。遺品整理の際は、購入時の契約書や領収書、リフォームの記録を必ず探して保管しておきましょう。なお建物部分の取得費は、所有期間中の減価償却費を差し引いて計算します。

取得費加算の特例｜相続税を払った人が使える

相続税を納めた人が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税のうちその不動産に対応する部分を取得費に加えることができます（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）。期限は、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。

取得費が増えれば譲渡所得が減り、税金も少なくなります。相続税の申告が必要だった方は、この期限を意識して売却時期を決めると有利になる場合があります。

空き家特例と3,000万円控除はマンションに使える？

相続した住まいの売却でよく耳にする「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」は、昭和56年5月31日以前に建築された一戸建てなどが対象で、区分所有建物であるマンションは対象外です。親が住んでいたマンションであっても、この空き家特例は使えない点に注意してください。

また、居住用財産の3,000万円特別控除は、売る人自身が住んでいた家を売る場合の制度です。相続人が実際にそのマンションに住んでいなければ、原則として使えません。相続後に相続人が移り住んで自宅として使っていた場合など、要件を満たすかどうかは個別に確認が必要です。

空室のまま持ち続けるコストと大阪での注意点

誰も住まないマンションでも、管理費・修繕積立金・固定資産税は毎年かかります。長く空室にしておくと、換気不足による設備の劣化や、管理組合とのやり取りの負担も生じます。大阪市内の駅に近いマンションであれば、売却のほか賃貸に出す選択肢も現実的ですが、郊外や築年数の古い物件では賃貸需要が限られることもあります。売る・貸す・持ち続けるの比較は、早めに数字で確認しておくと判断しやすくなります。

売却時に必要になる主な書類

相続マンションの売却では、通常の売却書類に加えて、相続関係を示す書類が必要になります。早めにそろえておくと手続きが滞りません。

相続登記済みの登記識別情報（権利証に代わるもの）
遺産分割協議書（換価分割の場合は代金の分け方も明記）
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人の戸籍謄本・印鑑証明書
被相続人が購入したときの売買契約書・領収書（取得費の計算に使用）
管理規約、長期修繕計画、管理費・修繕積立金の金額がわかる書類
固定資産税の納税通知書

相続人が複数いて遠方に住んでいる場合は、書類の取りまとめ役を決めておくとスムーズです。

GEEZにご相談いただく場合

マンション売却プロ（株式会社GEEZ）では、相続したマンションについてもメールだけで無料査定を行い、営業電話はいたしません。遠方にお住まいの相続人の方でも、メール中心でやり取りを進められます。

仲介では売主様の側に立って相場の上限寄りから売り出します。遺品が残っている、早く現金化して分けたいといった場合は、複数の買取業者から入札を集める方法（状態に応じて売り出し想定価格のおおむね6〜8割、最短1〜2週間。交渉を行うため仲介手数料がかかります）もご案内できます。相続税や譲渡所得の計算、登記手続きは、税理士・司法書士などの専門家にご確認ください。

よくある質問

相続登記をしないままマンションを売れますか？

売れません。買主に所有権を移すためには、先に相続人への名義変更（相続登記）が必要です。相続登記は2024年4月から義務化されています。

親が買ったときの契約書が見つかりません。どうなりますか？

取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費とする概算取得費で計算するのが一般的です。利益が大きく計算されやすいため、まずは書類を探すことをおすすめします。

相続したマンションに空き家特例は使えますか？

使えません。被相続人の居住用財産（空き家）の特例は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象で、区分所有建物であるマンションは対象外です。

相続してすぐ売ると短期譲渡で税率が高くなりますか？

相続の場合は亡くなった方の取得日を引き継ぐため、親が長く所有していれば長期譲渡（20.315%）になるのが一般的です。

参考にした資料

税金・法律の扱いは個別の事情で変わります。最終的な判断は税務署・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。