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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引21件をもとに、2,690万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約5.9%。淀川区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は大阪市淀川区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪88万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪70〜106万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪127万円 |
| 買取の目安 | 坪53〜71万円 |
| 淀川区の中古マンション（2026年） | 坪161万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約31万円。淀川区で取引5件以上のマンション321棟の中で271番目（上位84%）で、区の中央値（㎡49万円）より36%低い水準です。
十三駅から約320m（町の中心から）。1日の乗降客数は約57,979人。
築45年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
これまでの取引では1R（9件）、1K（7件）が多く、20㎡前後の部屋がよく動いています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は220万円（15㎡）から1,600万円（45㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2023年10〜12月の㎡40万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約88万円、高値で売り出すなら約127万円までが目安です。淀川区全体の坪約161万円と比べると45%下回っています。近くの地価公示（淀川区十三東１丁目）は土地の坪単価が約185万円です。
十三東の人口は2015年7,020人→2020年7,722人（+10%）。住む人が増えている町は、買い手も見つかりやすい傾向です。
過去10年の取引は21件、うち直近3年で6件。いちばん新しいのは2026年1〜3月の35㎡（830万円）です。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
淀川区の中古マンションは5年で+33%。1981年前後に建った同年代のマンションは3年で+17.3%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は1,870〜2,690万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。11階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約0.2m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡10〜26万円、50㎡未満が㎡11〜40万円。淀川区の同じ年代のマンションは3年で+17.3%、淀川区全体は5年で+33%です。直近（2026年1〜3月）は35㎡の部屋が830万円（㎡24万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 830万円 | 35㎡ | 1LDK | 23.7万 |
| 2025年10〜12月 | 成約 | 600万円 | 25㎡ | 1R | 24.0万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 690万円 | 25㎡ | 1R | 27.6万 |
| 2024年7〜9月 | 取引 | 640万円 | 20㎡ | — | 32.0万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 490万円 | 15㎡ | 1K | 32.7万 |
| 2024年1〜3月 | 取引 | 1,600万円 | 60㎡ | ワンルーム | 26.7万 |
| 2023年10〜12月 | 取引 | 600万円 | 15㎡ | 1K | 40.0万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 620万円 | 20㎡ | 1R | 31.0万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 620万円 | 20㎡ | 1R | 31.0万 |
| 2023年1〜3月 | 取引 | 400万円 | 35㎡ | 1K | 11.4万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 630万円 | 20㎡ | 1R | 31.5万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 430万円 | 20㎡ | 1R | 21.5万 |
| 2022年4〜6月 | 取引 | 220万円 | 15㎡ | 1K | 14.7万 |
| 2022年1〜3月 | 取引 | 370万円 | 15㎡ | 1K | 24.7万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 390万円 | 20㎡ | 1R | 19.5万 |
| 2021年7〜9月 | 取引 | 700万円 | 30㎡ | 1LDK | 23.3万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 550万円 | 15㎡ | 1K | 36.7万 |
| 2020年7〜9月 | 取引 | 1,600万円 | 45㎡ | 1DK | 35.6万 |
| 2019年7〜9月 | 取引 | 300万円 | 20㎡ | 1R | 15.0万 |
| 2017年7〜9月 | 取引 | 600万円 | 60㎡ | 1R | 10.0万 |
| 2017年7〜9月 | 取引 | 390万円 | 15㎡ | 1K | 26.0万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（大阪市淀川区十三東・1981年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 360〜480万円 | 600〜860万円 | 470〜720万円 | 4.0〜4.7万円 | 8.8% |
| 25㎡ | 450〜600万円 | 750〜1,070万円 | 590〜890万円 | 4.7〜5.5万円 | 8.2% |
| 30㎡ | 540〜720万円 | 900〜1,290万円 | 710〜1,070万円 | 5.1〜6.0万円 | 7.4% |
| 50㎡ | 800〜1,070万円 | 1,340〜1,920万円 | 1,060〜1,600万円 | 7.0〜8.3万円 | 6.9% |
| 60㎡ | 960〜1,280万円 | 1,600〜2,300万円 | 1,270〜1,920万円 | 8.2〜9.7万円 | 6.7% |
| 70㎡ | 1,120〜1,500万円 | 1,870〜2,690万円 | 1,480〜2,240万円 | 8.4〜9.9万円 | 5.9% |
| 80㎡ | 1,280〜1,710万円 | 2,140〜3,070万円 | 1,700〜2,560万円 | 8.6〜10.1万円 | 5.3% |
| 90㎡ | 1,440〜1,920万円 | 2,400〜3,460万円 | 1,910〜2,880万円 | 9.4〜11.1万円 | 5.2% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
淀川区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。この建物はそれより前の完成で、旧耐震基準です。
十三東の15歳未満は414人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
十三駅のマンション相場をすべて見る十三小学校周辺のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で1,120〜1,500万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,870〜2,690万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,480〜2,240万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には35㎡の部屋が830万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月8.4〜9.9万円が目安です（淀川区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約88万円、売り出しの上限で坪約127万円です（最新の水準に引き直した目安）。淀川区の中古マンション全体は坪約161万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。ネオハイツ新淀川の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で21件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。