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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引35件をもとに、3,580万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約3.4%。東淀川区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は大阪市東淀川区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪134万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪109〜141万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪169万円 |
| 買取の目安 | 坪80〜107万円 |
| 東淀川区の中古マンション（2026年） | 坪129万円 |
東淀川区の取引5件以上のマンション145棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は71番目（上位49%）。㎡約39万円で、区の真ん中（㎡38万円）より2%上です。
実際に売れた価格の中心は坪約134万円、売り出しの上限は坪約169万円です。東淀川区全体の坪約129万円と比べると4%上回っています。近くの地価公示（東淀川区小松４丁目）は土地の坪単価が約76万円です。
小松の人口は2015年11,912人→2020年11,959人（+0%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は35件、うち直近3年で13件。2026年1〜3月に65㎡の部屋が2,100万円で成約しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
東淀川区の中古マンションは5年で+27%。1986年前後に建った同年代のマンションは3年で+0.5%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は2,840〜3,580万円です。
瑞光四丁目駅から約300m（町の中心から）。1日の乗降客数は約8,872人で、上新庄駅（約830m）も使えます。
築40年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
取引が多い間取りは3LDK（16件）、2LDK（10件）。広さは60〜65㎡の部屋が中心です。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は1,300万円（55㎡）から3,400万円（75㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2024年1〜3月の㎡48万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。15階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約4.0m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡23〜48万円。東淀川区の同じ年代のマンションは3年で+0.5%、東淀川区全体は5年で+27%です。直近（2026年1〜3月）は65㎡の部屋が2,100万円（㎡32万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 2,100万円 | 65㎡ | 3LDK | 32.3万 |
| 2025年10〜12月 | 成約 | 2,000万円 | 65㎡ | 3LDK | 30.8万 |
| 2025年10〜12月 | 成約 | 2,400万円 | 60㎡ | 2LDK | 40.0万 |
| 2025年7〜9月 | 成約 | 2,800万円 | 65㎡ | 3LDK | 43.1万 |
| 2025年4〜6月 | 取引 | 1,500万円 | 55㎡ | — | 27.3万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 3,400万円 | 75㎡ | 4LDK | 45.3万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 3,200万円 | 80㎡ | 4LDK | 40.0万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 2,500万円 | 65㎡ | 2LDK | 38.5万 |
| 2024年10〜12月 | 取引 | 2,300万円 | 60㎡ | 2LDK | 38.3万 |
| 2024年7〜9月 | 取引 | 2,200万円 | 75㎡ | 4LDK | 29.3万 |
| 2024年4〜6月 | 成約 | 2,200万円 | 65㎡ | 3LDK | 33.8万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 2,600万円 | 65㎡ | 3LDK | 40.0万 |
| 2024年1〜3月 | 取引 | 2,400万円 | 50㎡ | 2LDK | 48.0万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 2,200万円 | 70㎡ | 3LDK | 31.4万 |
| 2023年4〜6月 | 取引 | 2,700万円 | 75㎡ | 3LDK | 36.0万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 2,000万円 | 65㎡ | 3LDK | 30.8万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 2,100万円 | 60㎡ | 2LDK | 35.0万 |
| 2022年10〜12月 | 取引 | 1,500万円 | 60㎡ | 3LDK | 25.0万 |
| 2022年4〜6月 | 取引 | 1,900万円 | 50㎡ | 2LDK | 38.0万 |
| 2022年4〜6月 | 成約 | 1,900万円 | 55㎡ | 2LDK | 34.5万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 2,200万円 | 65㎡ | 3LDK | 33.8万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 1,700万円 | 60㎡ | 3DK | 28.3万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 2,500万円 | 65㎡ | 3LDK | 38.5万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 1,700万円 | 60㎡ | 3LDK | 28.3万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 2,400万円 | 60㎡ | 2LDK | 40.0万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 1,300万円 | 55㎡ | 3LDK | 23.6万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 1,700万円 | 65㎡ | 3LDK | 26.2万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 2,200万円 | 65㎡ | 3LDK | 33.8万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 2,400万円 | 65㎡ | 2LDK | 36.9万 |
| 2019年10〜12月 | 取引 | 1,600万円 | 55㎡ | 2LDK | 29.1万 |
| 2019年1〜3月 | 取引 | 2,100万円 | 75㎡ | 4LDK | 28.0万 |
| 2018年10〜12月 | 取引 | 1,800万円 | 75㎡ | — | 24.0万 |
| 2016年10〜12月 | 取引 | 1,500万円 | 50㎡ | 3DK | 30.0万 |
| 2016年7〜9月 | 取引 | 1,400万円 | 60㎡ | 3LDK | 23.3万 |
| 2016年7〜9月 | 取引 | 1,800万円 | 60㎡ | — | 30.0万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（大阪市東淀川区小松・1986年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 540〜730万円 | 910〜1,140万円 | 730〜950万円 | 3.4〜4.0万円 | 5.0% |
| 25㎡ | 680〜910万円 | 1,140〜1,430万円 | 920〜1,190万円 | 4.1〜4.8万円 | 4.7% |
| 30㎡ | 820〜1,090万円 | 1,360〜1,720万円 | 1,100〜1,430万円 | 4.6〜5.4万円 | 4.4% |
| 50㎡ | 1,220〜1,620万円 | 2,030〜2,560万円 | 1,640〜2,130万円 | 6.1〜7.2万円 | 4.0% |
| 60㎡ | 1,460〜1,940万円 | 2,430〜3,070万円 | 1,970〜2,560万円 | 6.6〜7.7万円 | 3.6% |
| 70㎡ | 1,700〜2,270万円 | 2,840〜3,580万円 | 2,300〜2,980万円 | 7.3〜8.6万円 | 3.4% |
| 80㎡ | 1,940〜2,590万円 | 3,240〜4,090万円 | 2,620〜3,410万円 | 8.1〜9.6万円 | 3.3% |
| 90㎡ | 2,190〜2,920万円 | 3,650〜4,600万円 | 2,950〜3,830万円 | 9.1〜10.7万円 | 3.3% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
東淀川区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
1982年以降に完成した建物は新耐震基準です。買い手の住宅ローン控除は、築年数にかかわらず使えます（2022年の税制改正から）。
小松の15歳未満は1,167人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
瑞光四丁目駅のマンション相場をすべて見る小松小学校周辺のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
コスモザパークスイースト2の売却・買取・賃貸の金額を、無料で一覧にしてお送りします。
70㎡で1,700〜2,270万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は2,840〜3,580万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は2,300〜2,980万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には65㎡の部屋が2,100万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月7.3〜8.6万円が目安です（東淀川区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約134万円、売り出しの上限で坪約169万円です（最新の水準に引き直した目安）。東淀川区の中古マンション全体は坪約129万円です。
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売れます。この10年で35件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。