900〜1,200万円
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これまでの相談5,000件以上当社調べ
宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月24日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定実際に売れた価格は1,300〜1,890万円。3〜6か月で上を目指します
仲介の無料査定表面利回り約5.7%。京都市伏見区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は京都市伏見区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪71万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪61〜89万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪107万円 |
| 買取の目安 | 坪43〜57万円 |
| 京都市伏見区の中古マンション（2026年） | 坪99万円 |
京都市伏見区の取引5件以上のマンション204棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は146番目（上位72%）。㎡約24万円で、区の真ん中（㎡30万円）より20%下です。
築35年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、3回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は20㎡で、間取りは1K（8件）、1R（2件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は180万円（20㎡）から870万円（35㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2024年7〜9月の㎡33万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約71万円、高値で売り出すなら約107万円までが目安です。京都市伏見区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約99万円なので、28%低めです。近くの地価公示（京都市伏見区桃山与五郎町）は土地の坪単価が約59万円です。
過去10年の取引は14件、うち直近3年で3件。2025年7〜9月に15㎡の部屋が300万円で取引しています。
京都市伏見区の中古マンションは5年で+24%。1991年前後に建った同年代のマンションは3年で+32.4%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で2,270万円からの売り出しを検討できます。
観月橋駅から約990m（町の中心から）。1日の乗降客数は約3,359人で、桃山南口駅（約1,050m）も使えます。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
となりの向島二ノ丸町で調べた結果です（想定最大規模）。7階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約10.8m。
建物内の取引は50㎡未満が㎡9〜33万円。京都市伏見区の同じ年代のマンションは3年で+32.4%、京都市伏見区全体は5年で+24%です。直近（2025年7〜9月）は15㎡の部屋が300万円（㎡20万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年7〜9月 | 取引 | 300万円 | 15㎡ | 1K | 20.0万 |
| 2024年7〜9月 | 取引 | 660万円 | 20㎡ | — | 33.0万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 300万円 | 20㎡ | 1K | 15.0万 |
| 2023年10〜12月 | 成約 | 870万円 | 40㎡ | 1DK | 21.8万 |
| 2023年10〜12月 | 取引 | 870万円 | 35㎡ | 1DK | 24.9万 |
| 2023年4〜6月 | 成約 | 410万円 | 20㎡ | 1R | 20.5万 |
| 2022年10〜12月 | 取引 | 310万円 | 15㎡ | — | 20.7万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 300万円 | 15㎡ | 1K | 20.0万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 390万円 | 20㎡ | 1R | 19.5万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 620万円 | 20㎡ | 1K | 31.0万 |
| 2020年7〜9月 | 取引 | 200万円 | 15㎡ | 1K | 13.3万 |
| 2020年1〜3月 | 取引 | 370万円 | 15㎡ | 1K | 24.7万 |
| 2017年1〜3月 | 取引 | 480万円 | 20㎡ | 1K | 24.0万 |
| 2017年1〜3月 | 取引 | 180万円 | 20㎡ | 1K | 9.0万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（京都市伏見区向島本丸町・1991年・RC）。競売・調停の2件は除外。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 290〜390万円 | 480〜720万円 | 420〜600万円 | 3.9〜4.5万円 | 10.0% |
| 25㎡ | 360〜480万円 | 600〜910万円 | 520〜760万円 | 4.5〜5.2万円 | 9.2% |
| 30㎡ | 430〜580万円 | 720〜1,090万円 | 620〜910万円 | 4.8〜5.5万円 | 8.2% |
| 50㎡ | 650〜860万円 | 1,080〜1,620万円 | 930〜1,350万円 | 5.8〜6.8万円 | 6.7% |
| 60㎡ | 770〜1,030万円 | 1,290〜1,940万円 | 1,120〜1,620万円 | 6.3〜7.4万円 | 6.1% |
| 70㎡ | 900〜1,200万円 | 1,510〜2,270万円 | 1,300〜1,890万円 | 6.9〜8.0万円 | 5.7% |
| 80㎡ | 1,030〜1,380万円 | 1,720〜2,590万円 | 1,490〜2,160万円 | 7.5〜8.7万円 | 5.4% |
| 90㎡ | 1,160〜1,550万円 | 1,940〜2,920万円 | 1,670〜2,430万円 | 8.3〜9.7万円 | 5.3% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
京都市伏見区の相場は高い水準にあります。築年数による不利は年々大きくなるため、値上がりを待つより、相場が高い今のうちに動く方が有利です。持ち続けるなら、貸して家賃を得る選択肢もあります。
この5年の取引10件の中心は400万円です。広さは20㎡前後が多く、20㎡なら仲介での売り出しは480〜720万円、実際に売れた価格は420〜600万円、買取なら290〜390万円が目安です。
20㎡なら家賃の目安は月3.9〜4.5万円で、表面利回りは約10.0%です。利回りが高い価格帯なので、現金で買って貸す投資家がよく動きます。
1982年以降の新耐震基準の建物なので、住宅ローンを使って買う方も対象になります。手ごろな価格帯は、単身の方や初めて家を買う方にも探されています。
2024年4月から相続登記（名義変更）が義務になり、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。空いたままでも管理費・修繕積立金・固定資産税はかかり続けるため、名義変更の段取りとあわせて、早めに査定を取っておくと安心です。査定は名義変更の前でもできます。
京都市伏見区の中古マンション全体の㎡単価は約30万円、デ・リード桃山南は約22万円です。手ごろな価格帯は問い合わせが集まりやすい一方、室内の状態で金額が大きく変わります。リフォームせずにそのまま売るか、買取で早く売るかは、査定を並べて決めるのが安全です。
1982年以降に完成した建物は新耐震基準です。買い手の住宅ローン控除は、築年数にかかわらず使えます（2022年の税制改正から）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
観月橋駅のマンション相場をすべて見る向島藤の木小学校周辺のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
売れます。この5年で10件の取引があり、20㎡なら実際に売れた価格は420〜600万円です。早く売りたい場合は買取（290〜390万円ほど）とくらべて決められます。
相続登記（名義変更）が必要です。名義変更の前でも査定はできるので、まず金額を知ってから、売る・貸す・持つを決める方が多いです。家財が残ったままでもご相談いただけます。
20㎡で290〜390万円ほどです。複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡で900〜1,200万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,510〜2,270万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,300〜1,890万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年7〜9月には15㎡の部屋が300万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月6.9〜8.0万円が目安です（京都市伏見区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約71万円、売り出しの上限で坪約107万円です（最新の水準に引き直した目安）。京都市伏見区の中古マンション全体は坪約99万円です。
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売れます。この10年で14件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。