1,450〜1,930万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引8件をもとに、4,000万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約4.7%。神戸市東灘区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市東灘区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪114万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪75〜157万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪189万円 |
| 買取の目安 | 坪68〜91万円 |
| 神戸市東灘区の中古マンション（2026年） | 坪132万円 |
神戸市東灘区の取引5件以上のマンション461棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は306番目（上位66%）。㎡約34万円で、区の真ん中（㎡43万円）より20%下です。
築45年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は75㎡で、間取りは3LDK（4件）、1LDK+S（2件）の順に取引されています。
過去の取引は1,100万円（75㎡）から4,000万円（100㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2023年10〜12月の㎡49万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約114万円、高値で売り出すなら約189万円までが目安です。神戸市東灘区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約132万円なので、14%低めです。近くの地価公示（神戸市東灘区本山南町５丁目）は土地の坪単価が約143万円です。
本山南町の人口は2015年12,823人→2020年12,940人（+1%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は8件、うち直近3年で3件。いちばん新しいのは2025年10〜12月の75㎡（3,200万円）です。
神戸市東灘区の中古マンションは5年で+7%。1981年前後に建った同年代のマンションは3年で-6.7%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は2,420〜4,000万円です。
青木駅から約540m（町の中心から）。1日の乗降客数は約14,390人で、摂津本山駅（約590m）も使えます。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。7階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約4.5m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡14〜48万円。神戸市東灘区の同じ年代のマンションは3年で-6.7%、神戸市東灘区全体は5年で+7%です。直近（2025年10〜12月）は75㎡の部屋が3,200万円（㎡43万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年10〜12月 | 成約 | 3,200万円 | 75㎡ | 3LDK | 42.7万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 1,100万円 | 75㎡ | 3LDK | 14.7万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 4,000万円 | 100㎡ | 2LDK | 40.0万 |
| 2023年10〜12月 | 成約 | 3,600万円 | 75㎡ | 3LDK | 48.0万 |
| 2023年10〜12月 | 成約 | 3,900万円 | 80㎡ | 3LDK | 48.8万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 1,600万円 | 60㎡ | 2LDK | 26.7万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 1,600万円 | 60㎡ | 1LDK+S | 26.7万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 1,200万円 | 60㎡ | 1LDK+S | 20.0万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市東灘区本山南町・1981年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 460〜620万円 | 770〜1,280万円 | 500〜1,070万円 | 4.2〜4.9万円 | 7.1% |
| 25㎡ | 580〜770万円 | 970〜1,600万円 | 630〜1,330万円 | 4.9〜5.7万円 | 6.6% |
| 30㎡ | 690〜930万円 | 1,160〜1,920万円 | 760〜1,600万円 | 5.3〜6.2万円 | 6.0% |
| 50㎡ | 1,040〜1,380万円 | 1,730〜2,860万円 | 1,130〜2,380万円 | 6.9〜8.1万円 | 5.3% |
| 60㎡ | 1,240〜1,660万円 | 2,070〜3,430万円 | 1,350〜2,860万円 | 7.7〜9.1万円 | 4.9% |
| 70㎡ | 1,450〜1,930万円 | 2,420〜4,000万円 | 1,580〜3,330万円 | 8.6〜10.2万円 | 4.7% |
| 80㎡ | 1,660〜2,210万円 | 2,760〜4,570万円 | 1,800〜3,810万円 | 9.6〜11.2万円 | 4.5% |
| 90㎡ | 1,860〜2,480万円 | 3,110〜5,140万円 | 2,030〜4,280万円 | 10.7〜12.6万円 | 4.5% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
相場の伸びはゆるやかです。急がない場合は、貸して家賃を得ながら売り時を待つ方法もあります。早く現金化したい場合は買取が向いています。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。完成が1981年ごろの建物は、建築確認がそれより前だと旧耐震になります。
本山南町の15歳未満は1,691人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
青木駅のマンション相場をすべて見る福池小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で1,450〜1,930万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は2,420〜4,000万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,580〜3,330万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年10〜12月には75㎡の部屋が3,200万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月8.6〜10.2万円が目安です（神戸市東灘区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約114万円、売り出しの上限で坪約189万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市東灘区の中古マンション全体は坪約132万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。ラフィーネ本山の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で8件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。