1,260〜1,680万円
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東灘ロイヤルマンション本山南町付近
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これまでの相談5,000件以上当社調べ
宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引8件をもとに、2,640万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約5.4%。神戸市東灘区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市東灘区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪99万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪86〜104万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪125万円 |
| 買取の目安 | 坪60〜79万円 |
| 神戸市東灘区の中古マンション（2026年） | 坪132万円 |
神戸市東灘区の取引5件以上のマンション461棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は355番目（上位77%）。㎡約29万円で、区の真ん中（㎡43万円）より33%下です。
過去の取引は1,200万円（95㎡）から3,100万円（95㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2021年10〜12月の㎡33万円です。
実際に売れた価格の中心は坪約99万円、売り出しの上限は坪約125万円です。神戸市東灘区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約132万円なので、25%低めです。近くの地価公示（神戸市東灘区本山南町５丁目）は土地の坪単価が約143万円です。
本山南町の人口は2015年12,823人→2020年12,940人（+1%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は8件、うち直近3年で2件。2025年1〜3月に100㎡の部屋が3,100万円で成約しています。
神戸市東灘区の中古マンションは5年で+7%。1981年前後に建った同年代のマンションは3年で-6.7%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は2,100〜2,640万円です。
青木駅から約540m（町の中心から）。1日の乗降客数は約14,390人で、摂津本山駅（約590m）も使えます。
築45年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
取引が多い間取りは4LDK（6件）、3LDK（2件）。広さは95〜100㎡の部屋が中心です。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。11階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約4.5m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡12〜32万円。神戸市東灘区の同じ年代のマンションは3年で-6.7%、神戸市東灘区全体は5年で+7%です。直近（2025年1〜3月）は100㎡の部屋が3,100万円（㎡31万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年1〜3月 | 成約 | 3,100万円 | 100㎡ | 4LDK | 31.0万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 2,800万円 | 95㎡ | 4LDK | 29.5万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 3,100万円 | 95㎡ | 4LDK | 32.6万 |
| 2021年7〜9月 | 取引 | 1,200万円 | 95㎡ | 4LDK | 12.6万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 3,000万円 | 100㎡ | 4LDK | 30.0万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 1,900万円 | 75㎡ | 3LDK | 25.3万 |
| 2020年4〜6月 | 取引 | 2,300万円 | 95㎡ | 4LDK | 24.2万 |
| 2020年1〜3月 | 取引 | 1,600万円 | 75㎡ | 3LDK | 21.3万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市東灘区本山南町・1981年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 400〜540万円 | 670〜840万円 | 580〜700万円 | 4.2〜4.9万円 | 8.2% |
| 25㎡ | 500〜670万円 | 840〜1,060万円 | 730〜880万円 | 4.9〜5.7万円 | 7.6% |
| 30㎡ | 600〜810万円 | 1,010〜1,270万円 | 870〜1,060万円 | 5.3〜6.2万円 | 6.9% |
| 50㎡ | 900〜1,200万円 | 1,500〜1,880万円 | 1,300〜1,570万円 | 6.9〜8.1万円 | 6.1% |
| 60㎡ | 1,080〜1,440万円 | 1,800〜2,260万円 | 1,560〜1,880万円 | 7.7〜9.1万円 | 5.6% |
| 70㎡ | 1,260〜1,680万円 | 2,100〜2,640万円 | 1,820〜2,200万円 | 8.6〜10.2万円 | 5.4% |
| 80㎡ | 1,440〜1,920万円 | 2,400〜3,010万円 | 2,080〜2,510万円 | 9.6〜11.2万円 | 5.2% |
| 90㎡ | 1,620〜2,160万円 | 2,700〜3,390万円 | 2,340〜2,830万円 | 10.7〜12.6万円 | 5.2% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
相場の伸びはゆるやかです。急がない場合は、貸して家賃を得ながら売り時を待つ方法もあります。早く現金化したい場合は買取が向いています。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。完成が1981年ごろの建物は、建築確認がそれより前だと旧耐震になります。
本山南町の15歳未満は1,691人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で1,260〜1,680万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は2,100〜2,640万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,820〜2,200万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年1〜3月には100㎡の部屋が3,100万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月8.6〜10.2万円が目安です（神戸市東灘区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約99万円、売り出しの上限で坪約125万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市東灘区の中古マンション全体は坪約132万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。東灘ロイヤルマンションの買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で8件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。