2004年築、今の相場で売るなら
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エルヴェール神戸本山アーバンライフの買取・売却
専門窓口
航空写真：国土地理院
最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
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監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引25件をもとに、6,330万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約2.4%。神戸市東灘区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市東灘区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪226万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪219〜249万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪299万円 |
| 買取の目安 | 坪136〜180万円 |
| 神戸市東灘区の中古マンション（2026年） | 坪132万円 |
神戸市東灘区の取引5件以上のマンション461棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は92番目（上位20%）。㎡約63万円で、区の真ん中（㎡43万円）より47%上です。
過去の取引は3,300万円（70㎡）から6,700万円（85㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2024年4〜6月の㎡81万円です。
実際に売れた価格の中心は坪約226万円、売り出しの上限は坪約299万円です。神戸市東灘区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約132万円なので、71%高めです。近くの地価公示（神戸市東灘区本山南町５丁目）は土地の坪単価が約143万円です。
本山南町の人口は2015年12,823人→2020年12,940人（+1%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は25件、うち直近3年で9件。2025年4〜6月に70㎡の部屋が4,500万円で成約しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
神戸市東灘区の中古マンションは5年で+7%。2004年前後に建った同年代のマンションは3年で+16.7%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は4,780〜6,330万円です。
青木駅から約540m（町の中心から）。1日の乗降客数は約14,390人で、摂津本山駅（約590m）も使えます。
築22年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、2回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
これまでの取引では3LDK（14件）、4LDK（7件）が多く、70㎡前後の部屋がよく動いています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。15階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約4.5m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡47〜81万円。神戸市東灘区の同じ年代のマンションは3年で+16.7%、神戸市東灘区全体は5年で+7%です。直近（2025年4〜6月）は70㎡の部屋が4,500万円（㎡64万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年4〜6月 | 成約 | 4,500万円 | 70㎡ | 3LDK | 64.3万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 4,500万円 | 70㎡ | 2LDK | 64.3万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 5,800万円 | 90㎡ | 2LDK+S | 64.4万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 6,000万円 | 100㎡ | 4LDK | 60.0万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 6,700万円 | 85㎡ | 4LDK | 78.8万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 4,200万円 | 65㎡ | 3LDK | 64.6万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 6,500万円 | 80㎡ | 4LDK | 81.2万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 4,200万円 | 70㎡ | 3LDK | 60.0万 |
| 2024年1〜3月 | 取引 | 5,100万円 | 80㎡ | 4LDK | 63.8万 |
| 2023年7〜9月 | 取引 | 4,100万円 | 75㎡ | 4LDK | 54.7万 |
| 2023年1〜3月 | 取引 | 4,700万円 | 65㎡ | 2LDK | 72.3万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 4,800万円 | 75㎡ | 3LDK | 64.0万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 3,700万円 | 70㎡ | 2LDK | 52.9万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 4,400万円 | 75㎡ | 3LDK | 58.7万 |
| 2021年7〜9月 | 取引 | 4,300万円 | 70㎡ | 3LDK | 61.4万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 3,800万円 | 70㎡ | 3LDK | 54.3万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 5,500万円 | 95㎡ | 4LDK | 57.9万 |
| 2020年1〜3月 | 取引 | 3,700万円 | 65㎡ | 3LDK | 56.9万 |
| 2020年1〜3月 | 取引 | 4,000万円 | 70㎡ | 3LDK | 57.1万 |
| 2019年10〜12月 | 取引 | 5,000万円 | 85㎡ | 4LDK | 58.8万 |
| 2019年1〜3月 | 取引 | 3,900万円 | 70㎡ | 3LDK | 55.7万 |
| 2018年1〜3月 | 取引 | 3,900万円 | 70㎡ | 3LDK | 55.7万 |
| 2018年1〜3月 | 取引 | 4,200万円 | 70㎡ | 3LDK | 60.0万 |
| 2016年4〜6月 | 取引 | 3,900万円 | 75㎡ | 3LDK | 52.0万 |
| 2016年1〜3月 | 取引 | 3,300万円 | 70㎡ | 3LDK | 47.1万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市東灘区本山南町・2004年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 920〜1,220万円 | 1,530〜2,020万円 | 1,480〜1,690万円 | 4.4〜5.2万円 | 3.6% |
| 25㎡ | 1,150〜1,530万円 | 1,910〜2,530万円 | 1,850〜2,110万円 | 5.1〜6.0万円 | 3.3% |
| 30㎡ | 1,380〜1,840万円 | 2,300〜3,030万円 | 2,220〜2,530万円 | 5.6〜6.5万円 | 3.0% |
| 50㎡ | 2,050〜2,730万円 | 3,420〜4,520万円 | 3,310〜3,770万円 | 7.3〜8.5万円 | 2.7% |
| 60㎡ | 2,460〜3,280万円 | 4,100〜5,420万円 | 3,970〜4,520万円 | 8.2〜9.6万円 | 2.5% |
| 70㎡ | 2,870〜3,820万円 | 4,780〜6,330万円 | 4,630〜5,270万円 | 9.2〜10.7万円 | 2.4% |
| 80㎡ | 3,280〜4,370万円 | 5,460〜7,230万円 | 5,300〜6,020万円 | 10.1〜11.8万円 | 2.3% |
| 90㎡ | 3,690〜4,920万円 | 6,150〜8,130万円 | 5,960〜6,780万円 | 11.3〜13.2万円 | 2.3% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
神戸市東灘区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
本山南町の15歳未満は1,691人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
電話が苦手な方も大丈夫。本山南町のお部屋の査定は、メールだけで受け取れます。
70㎡で2,870〜3,820万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は4,780〜6,330万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は4,630〜5,270万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年4〜6月には70㎡の部屋が4,500万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月9.2〜10.7万円が目安です（神戸市東灘区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約226万円、売り出しの上限で坪約299万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市東灘区の中古マンション全体は坪約132万円です。
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売れます。この10年で25件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。