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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定実際に売れた価格は5,010〜5,410万円。3〜6か月で上を目指します
仲介の無料査定表面利回り約2.2%。神戸市東灘区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市東灘区の平均家賃（2023年）×100〜114%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪242万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪237〜255万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪306万円 |
| 買取の目安 | 坪145〜193万円 |
| 神戸市東灘区の中古マンション（2026年） | 坪132万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約67万円。神戸市東灘区で取引5件以上のマンション461棟の中で65番目（上位14%）で、区の中央値（㎡43万円）より57%高い水準です。
築18年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、2回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は85㎡で、間取りは3LDK（10件）、4LDK（4件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は4,000万円（75㎡）から6,600万円（95㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2025年1〜3月の㎡79万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約242万円、高値で売り出すなら約306万円までが目安です。神戸市東灘区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約132万円なので、83%高めです。近くの地価公示（神戸市東灘区本山南町５丁目）は土地の坪単価が約143万円です。
本山南町の人口は2015年12,823人→2020年12,940人（+1%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は19件、うち直近3年で14件。2026年1〜3月に80㎡の部屋が5,300万円で成約しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
神戸市東灘区の中古マンションは5年で+7%。2008年前後に建った同年代のマンションは3年で+23.3%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で6,490万円からの売り出しを検討できます。
青木駅から約540m（町の中心から）。1日の乗降客数は約14,390人で、摂津本山駅（約590m）も使えます。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。15階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約4.5m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡53〜78万円。神戸市東灘区の同じ年代のマンションは3年で+23.3%、神戸市東灘区全体は5年で+7%です。直近（2026年1〜3月）は80㎡の部屋が5,300万円（㎡66万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 5,300万円 | 80㎡ | 3LDK | 66.2万 |
| 2025年10〜12月 | 成約 | 6,200万円 | 90㎡ | 4LDK | 68.9万 |
| 2025年10〜12月 | 取引 | 6,200万円 | 85㎡ | 4LDK | 72.9万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 4,600万円 | 75㎡ | 3LDK | 61.3万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 6,500万円 | 85㎡ | 3LDK | 76.5万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 5,900万円 | 75㎡ | 3LDK | 78.7万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 6,100万円 | 90㎡ | 3LDK | 67.8万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 6,100万円 | 95㎡ | 3LDK | 64.2万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 5,900万円 | 80㎡ | 2LDK+S | 73.8万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 6,400万円 | 95㎡ | 3LDK+S | 67.4万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 5,400万円 | 80㎡ | 2LDK | 67.5万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 6,600万円 | 100㎡ | 3LDK+S | 66.0万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 6,300万円 | 95㎡ | 4LDK | 66.3万 |
| 2024年1〜3月 | 取引 | 6,600万円 | 95㎡ | 4LDK | 69.5万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 4,900万円 | 75㎡ | 3LDK | 65.3万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 4,900万円 | 80㎡ | 3LDK | 61.2万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 4,600万円 | 75㎡ | 2LDK | 61.3万 |
| 2018年7〜9月 | 取引 | 5,200万円 | 85㎡ | 3LDK | 61.2万 |
| 2016年4〜6月 | 取引 | 4,000万円 | 75㎡ | 3LDK | 53.3万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市東灘区本山南町・2008年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 980〜1,310万円 | 1,640〜2,080万円 | 1,600〜1,730万円 | 4.9〜5.7万円 | 3.4% |
| 25㎡ | 1,230〜1,640万円 | 2,050〜2,600万円 | 2,000〜2,170万円 | 5.7〜6.6万円 | 3.1% |
| 30㎡ | 1,470〜1,970万円 | 2,460〜3,120万円 | 2,400〜2,600万円 | 6.2〜7.1万円 | 2.8% |
| 50㎡ | 2,190〜2,920万円 | 3,650〜4,640万円 | 3,580〜3,870万円 | 8.1〜9.4万円 | 2.5% |
| 60㎡ | 2,630〜3,510万円 | 4,390〜5,570万円 | 4,290〜4,640万円 | 9.1〜10.5万円 | 2.3% |
| 70㎡ | 3,070〜4,090万円 | 5,120〜6,490万円 | 5,010〜5,410万円 | 10.2〜11.7万円 | 2.2% |
| 80㎡ | 3,510〜4,680万円 | 5,850〜7,420万円 | 5,720〜6,180万円 | 11.2〜12.9万円 | 2.1% |
| 90㎡ | 3,950〜5,260万円 | 6,580〜8,350万円 | 6,440〜6,960万円 | 12.6〜14.5万円 | 2.1% |
ワコーレ神戸本山ガーデンズでよく取引される広さは85㎡前後です。価格の出し方
神戸市東灘区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
本山南町の15歳未満は1,691人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
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70㎡で3,070〜4,090万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は5,120〜6,490万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は5,010〜5,410万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には80㎡の部屋が5,300万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月10.2〜11.7万円が目安です（神戸市東灘区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約242万円、売り出しの上限で坪約306万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市東灘区の中古マンション全体は坪約132万円です。
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売れます。この10年で19件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。