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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引18件をもとに、2,300万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約5.0%。西淀川区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は大阪市西淀川区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪85万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪80〜91万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪109万円 |
| 買取の目安 | 坪51〜68万円 |
| 西淀川区の中古マンション（2026年） | 坪146万円 |
西淀川区の取引5件以上のマンション137棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は115番目（上位84%）。㎡約30万円で、区の真ん中（㎡44万円）より32%下です。
西淀川区の中古マンションは5年で+34%。1974年前後に建った同年代のマンションは3年で+15.1%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で2,300万円からの売り出しを検討できます。
塚本駅から約720m（町の中心から）。1日の乗降客数は約37,448人で、姫島駅（約890m）も使えます。
築51年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期に入っています。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
これまでの取引では3LDK（4件）、2DK（4件）が多く、40㎡前後の部屋がよく動いています。
過去の取引は400万円（30㎡）から1,700万円（85㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2023年10〜12月の㎡34万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約85万円、高値で売り出すなら約109万円までが目安です。西淀川区全体の坪約146万円と比べると42%下回っています。近くの地価公示（西淀川区花川２丁目）は土地の坪単価が約76万円です。
花川の人口は2015年3,242人→2020年3,226人（+0%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は18件、うち直近3年で9件。いちばん新しいのは2026年1〜3月の60㎡（1,500万円）です。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。9階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約0.0m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡18〜25万円、50㎡未満が㎡13〜34万円。西淀川区の同じ年代のマンションは3年で+15.1%、西淀川区全体は5年で+34%です。直近（2026年1〜3月）は60㎡の部屋が1,500万円（㎡25万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 1,500万円 | 60㎡ | 3LDK | 25.0万 |
| 2026年1〜3月 | 取引 | 930万円 | 35㎡ | 2DK | 26.6万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 800万円 | 40㎡ | 2DK | 20.0万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 700万円 | 40㎡ | 2DK | 17.5万 |
| 2025年4〜6月 | 取引 | 800万円 | 35㎡ | 2DK | 22.9万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 1,700万円 | 80㎡ | 2LDK | 21.2万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 1,700万円 | 85㎡ | 2LDK | 20.0万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 1,200万円 | 45㎡ | 1LDK | 26.7万 |
| 2024年4〜6月 | 成約 | 1,100万円 | 35㎡ | 1DK | 31.4万 |
| 2023年10〜12月 | 成約 | 1,200万円 | 35㎡ | 1DK | 34.3万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 950万円 | 40㎡ | 1LDK | 23.8万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 880万円 | 35㎡ | 1R | 25.1万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 1,300万円 | 70㎡ | 3LDK | 18.6万 |
| 2022年4〜6月 | 成約 | 980万円 | 35㎡ | 1R | 28.0万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 580万円 | 25㎡ | 1K | 23.2万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 400万円 | 30㎡ | 1K | 13.3万 |
| 2018年10〜12月 | 取引 | 1,300万円 | 55㎡ | 3LDK | 23.6万 |
| 2016年10〜12月 | 取引 | 1,300万円 | 65㎡ | 3LDK | 20.0万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（大阪市西淀川区花川・1974年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 340〜460万円 | 570〜800万円 | 500〜670万円 | 3.8〜4.5万円 | 8.9% |
| 25㎡ | 430〜570万円 | 710〜1,000万円 | 630〜840万円 | 4.4〜5.2万円 | 8.2% |
| 30㎡ | 510〜680万円 | 860〜1,200万円 | 760〜1,000万円 | 4.8〜5.7万円 | 7.4% |
| 50㎡ | 770〜1,020万円 | 1,280〜1,640万円 | 1,210〜1,370万円 | 6.2〜7.3万円 | 6.4% |
| 60㎡ | 920〜1,230万円 | 1,540〜1,970万円 | 1,450〜1,640万円 | 6.9〜8.1万円 | 5.9% |
| 70㎡ | 1,080〜1,430万円 | 1,790〜2,300万円 | 1,690〜1,920万円 | 6.8〜8.0万円 | 5.0% |
| 80㎡ | 1,230〜1,640万円 | 2,050〜2,630万円 | 1,930〜2,190万円 | 6.7〜7.9万円 | 4.3% |
| 90㎡ | 1,380〜1,840万円 | 2,300〜2,960万円 | 2,170〜2,470万円 | 7.4〜8.7万円 | 4.2% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
西淀川区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。この建物はそれより前の完成で、旧耐震基準です。
花川の15歳未満は385人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で1,080〜1,430万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,790〜2,300万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,690〜1,920万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には60㎡の部屋が1,500万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月6.8〜8.0万円が目安です（西淀川区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約85万円、売り出しの上限で坪約109万円です（最新の水準に引き直した目安）。西淀川区の中古マンション全体は坪約146万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。花川アーバンライフの買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で18件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。