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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
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監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引20件をもとに、1,970万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約6.1%。東大阪市の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は東大阪市の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪64万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪56〜77万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪93万円 |
| 買取の目安 | 坪38〜51万円 |
| 東大阪市の中古マンション（2026年） | 坪110万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約23万円。東大阪市で取引5件以上のマンション253棟の中で201番目（上位79%）で、区の中央値（㎡34万円）より32%低い水準です。
東大阪市の中古マンションは5年で+30%。1982年前後に建った同年代のマンションは3年で+8.0%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は1,360〜1,970万円です。
JR俊徳道駅から約550m（町の中心から）。1日の乗降客数は約12,180人で、俊徳道駅（約620m）も使えます。
築44年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
これまでの取引では2LDK（6件）、3LDK（3件）が多く、60㎡前後の部屋がよく動いています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は750万円（55㎡）から1,800万円（60㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2022年4〜6月の㎡30万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約64万円、高値で売り出すなら約93万円までが目安です。東大阪市の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約110万円なので、42%低めです。近くの地価公示（東永和３丁目）は土地の坪単価が約70万円です。
菱屋西の人口は2015年8,185人→2020年7,773人（-5%）。人口が減っている町では、買取や賃貸もあわせて比べるのがおすすめです。
過去10年の取引は20件、うち直近3年で4件。2025年7〜9月に60㎡の部屋が1,200万円で成約しています。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。標高は約5.4m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡12〜30万円。東大阪市の同じ年代のマンションは3年で+8.0%、東大阪市全体は5年で+30%です。直近（2025年7〜9月）は60㎡の部屋が1,200万円（㎡20万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年7〜9月 | 成約 | 1,200万円 | 60㎡ | 3DK | 20.0万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 960万円 | 60㎡ | 3DK | 16.0万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 1,200万円 | 75㎡ | 2LDK | 16.0万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 1,800万円 | 65㎡ | 3LDK | 27.7万 |
| 2023年10〜12月 | 取引 | 780万円 | 65㎡ | 3LDK | 12.0万 |
| 2023年7〜9月 | 取引 | 750万円 | 60㎡ | 2LDK | 12.5万 |
| 2023年4〜6月 | 成約 | 940万円 | 50㎡ | 2DK | 18.8万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 1,800万円 | 60㎡ | 2LDK | 30.0万 |
| 2022年4〜6月 | 取引 | 750万円 | 55㎡ | — | 13.6万 |
| 2022年4〜6月 | 取引 | 880万円 | 55㎡ | — | 16.0万 |
| 2022年4〜6月 | 取引 | 1,500万円 | 50㎡ | 2DK | 30.0万 |
| 2022年4〜6月 | 成約 | 850万円 | 60㎡ | 3DK | 14.2万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 1,300万円 | 60㎡ | 1LDK | 21.7万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 900万円 | 60㎡ | 2LDK | 15.0万 |
| 2019年7〜9月 | 取引 | 1,300万円 | 60㎡ | — | 21.7万 |
| 2019年4〜6月 | 取引 | 930万円 | 65㎡ | — | 14.3万 |
| 2018年10〜12月 | 取引 | 1,100万円 | 60㎡ | 2LDK | 18.3万 |
| 2016年10〜12月 | 取引 | 890万円 | 60㎡ | 2LDK | 14.8万 |
| 2016年4〜6月 | 取引 | 930万円 | 60㎡ | 1DK | 15.5万 |
| 2016年4〜6月 | 取引 | 1,200万円 | 65㎡ | 3LDK | 18.5万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（東大阪市菱屋西・1982年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 260〜350万円 | 430〜630万円 | 380〜520万円 | 3.5〜4.1万円 | 10.5% |
| 25㎡ | 330〜430万円 | 540〜790万円 | 470〜660万円 | 4.1〜4.8万円 | 9.8% |
| 30㎡ | 390〜520万円 | 650〜940万円 | 570〜790万円 | 4.4〜5.2万円 | 8.9% |
| 50㎡ | 580〜780万円 | 970〜1,400万円 | 840〜1,170万円 | 5.8〜6.8万円 | 7.8% |
| 60㎡ | 700〜930万円 | 1,160〜1,680万円 | 1,010〜1,400万円 | 6.3〜7.4万円 | 7.1% |
| 70㎡ | 810〜1,090万円 | 1,360〜1,970万円 | 1,180〜1,640万円 | 6.3〜7.4万円 | 6.1% |
| 80㎡ | 930〜1,240万円 | 1,550〜2,250万円 | 1,350〜1,870万円 | 6.2〜7.3万円 | 5.3% |
| 90㎡ | 1,050〜1,400万円 | 1,750〜2,530万円 | 1,520〜2,110万円 | 6.8〜8.0万円 | 5.1% |
シャルム小阪3番館でよく取引される広さは60㎡前後です。価格の出し方
東大阪市の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。完成が1982年ごろの建物は、建築確認がそれより前だと旧耐震になります。
菱屋西の15歳未満は620人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
JR俊徳道駅のマンション相場をすべて見る桜橋小学校周辺のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で810〜1,090万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,360〜1,970万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,180〜1,640万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年7〜9月には60㎡の部屋が1,200万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月6.3〜7.4万円が目安です（東大阪市の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約64万円、売り出しの上限で坪約93万円です（最新の水準に引き直した目安）。東大阪市の中古マンション全体は坪約110万円です。
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売れます。この10年で20件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。