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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引12件をもとに、1,860万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約6.4%。八尾市の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は八尾市の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪62万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪53〜73万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪88万円 |
| 買取の目安 | 坪37〜50万円 |
| 八尾市の中古マンション（2026年） | 坪114万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約22万円。八尾市で取引5件以上のマンション104棟の中で81番目（上位78%）で、区の中央値（㎡33万円）より35%低い水準です。
山城町の人口は2015年3,531人→2020年3,523人（+0%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は12件、うち直近3年で4件。いちばん新しいのは2025年4〜6月の60㎡（1,100万円）です。
八尾市の中古マンションは5年で+9%。1979年前後に建った同年代のマンションは3年で+65.7%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で1,860万円からの売り出しを検討できます。
近鉄八尾駅から約510m（町の中心から）。1日の乗降客数は約33,208人で、久宝寺口駅（約840m）も使えます。
築46年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は60㎡で、間取りは3LDK（6件）、2LDK（2件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は650万円（60㎡）から1,300万円（60㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2021年4〜6月の㎡24万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約62万円、高値で売り出すなら約88万円までが目安です。八尾市全体の坪約114万円と比べると45%下回っています。近くの地価公示（八尾市山城町４丁目）は土地の坪単価が約46万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。標高は約7.2m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡10〜23万円。八尾市の同じ年代のマンションは3年で+65.7%、八尾市全体は5年で+9%です。直近（2025年4〜6月）は60㎡の部屋が1,100万円（㎡18万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年4〜6月 | 成約 | 1,100万円 | 60㎡ | 3LDK | 18.3万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 1,000万円 | 60㎡ | 3LDK | 16.7万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 830万円 | 60㎡ | 2LDK | 13.8万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 1,300万円 | 60㎡ | 3LDK | 21.7万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 1,200万円 | 60㎡ | 3LDK | 20.0万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 1,200万円 | 60㎡ | 3DK | 20.0万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 1,300万円 | 55㎡ | 1LDK | 23.6万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 650万円 | 60㎡ | 3LDK | 10.8万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 1,300万円 | 55㎡ | — | 23.6万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 1,300万円 | 60㎡ | — | 21.7万 |
| 2018年7〜9月 | 取引 | 900万円 | 60㎡ | 3LDK | 15.0万 |
| 2018年7〜9月 | 取引 | 1,100万円 | 60㎡ | 2LDK | 18.3万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（八尾市山城町・1979年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 250〜340万円 | 420〜600万円 | 360〜500万円 | 3.7〜4.3万円 | 11.4% |
| 25㎡ | 320〜420万円 | 530〜750万円 | 450〜620万円 | 4.2〜5.0万円 | 10.5% |
| 30㎡ | 380〜510万円 | 640〜900万円 | 540〜750万円 | 4.5〜5.3万円 | 9.4% |
| 50㎡ | 570〜760万円 | 940〜1,330万円 | 800〜1,110万円 | 5.6〜6.6万円 | 7.8% |
| 60㎡ | 680〜910万円 | 1,130〜1,600万円 | 960〜1,330万円 | 6.1〜7.2万円 | 7.1% |
| 70㎡ | 790〜1,060万円 | 1,320〜1,860万円 | 1,120〜1,550万円 | 6.5〜7.6万円 | 6.4% |
| 80㎡ | 910〜1,210万円 | 1,510〜2,130万円 | 1,280〜1,780万円 | 6.8〜8.0万円 | 5.9% |
| 90㎡ | 1,020〜1,360万円 | 1,700〜2,400万円 | 1,440〜2,000万円 | 7.5〜8.9万円 | 5.8% |
八尾セントラルハイツでよく取引される広さは60㎡前後です。価格の出し方
八尾市の相場は高い水準にあります。築年数による不利は年々大きくなるため、値上がりを待つより、相場が高い今のうちに動く方が有利です。持ち続けるなら、貸して家賃を得る選択肢もあります。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。この建物はそれより前の完成で、旧耐震基準です。
山城町の15歳未満は422人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
近鉄八尾駅のマンション相場をすべて見る用和小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で790〜1,060万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,320〜1,860万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,120〜1,550万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年4〜6月には60㎡の部屋が1,100万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月6.5〜7.6万円が目安です（八尾市の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約62万円、売り出しの上限で坪約88万円です（最新の水準に引き直した目安）。八尾市の中古マンション全体は坪約114万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。八尾セントラルハイツの買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で12件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。