500〜660万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月24日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
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監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定実際に売れた価格は640〜940万円。3〜6か月で上を目指します
仲介の無料査定表面利回り約11.1%。乙訓郡大山崎町の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は乙訓郡大山崎町の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪39万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪30〜44万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪53万円 |
| 買取の目安 | 坪24〜31万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約11万円。乙訓郡大山崎町で取引5件以上のマンション9棟の中で9番目（上位100%）で、区の中央値（㎡16万円）より32%低い水準です。
広さの真ん中は65㎡で、間取りは3LDK（22件）、2LDK（14件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は400万円（65㎡）から1,400万円（65㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2021年1〜3月の㎡22万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約39万円。上限で売り出すと約53万円になります。近くの地価公示（乙訓郡大山崎町字円明寺小字海道）は土地の坪単価が約44万円です。
字円明寺の人口は2015年7,854人→2020年8,606人（+10%）。住む人が増えている町は、買い手も見つかりやすい傾向です。
過去10年の取引は39件、うち直近3年で14件。2026年1〜3月に65㎡の部屋が570万円で成約しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
西山天王山駅から約890m（町の中心から）。1日の乗降客数は約11,294人。
築54年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、5回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。4階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約44.0m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡6〜21万円。直近（2026年1〜3月）は65㎡の部屋が570万円（㎡9万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 570万円 | 65㎡ | 2LDK | 8.8万 |
| 2026年1〜3月 | 成約 | 920万円 | 65㎡ | 2LDK | 14.2万 |
| 2026年1〜3月 | 成約 | 1,400万円 | 65㎡ | 2LDK | 21.5万 |
| 2026年1〜3月 | 成約 | 1,300万円 | 65㎡ | 2LDK | 20.0万 |
| 2025年10〜12月 | 成約 | 850万円 | 65㎡ | 3LDK | 13.1万 |
| 2025年10〜12月 | 成約 | 450万円 | 65㎡ | 2LDK | 6.9万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 580万円 | 65㎡ | 3LDK | 8.9万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 1,400万円 | 65㎡ | 2LDK | 21.5万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 850万円 | 65㎡ | 2LDK | 13.1万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 650万円 | 65㎡ | 3LDK | 10.0万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 700万円 | 65㎡ | 3LDK | 10.8万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 730万円 | 65㎡ | 3LDK | 11.2万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 790万円 | 65㎡ | 2LDK | 12.2万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 540万円 | 65㎡ | 4DK | 8.3万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 1,400万円 | 65㎡ | 2LDK | 21.5万 |
| 2023年4〜6月 | 成約 | 770万円 | 65㎡ | 3LDK | 11.8万 |
| 2023年4〜6月 | 成約 | 650万円 | 65㎡ | 2LDK | 10.0万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 1,000万円 | 75㎡ | 3LDK | 13.3万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 800万円 | 65㎡ | 2LDK | 12.3万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 840万円 | 65㎡ | 3LDK | 12.9万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 520万円 | 65㎡ | 3DK | 8.0万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 780万円 | 75㎡ | 3LDK | 10.4万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 780万円 | 65㎡ | 3LDK | 12.0万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 400万円 | 65㎡ | 3LDK | 6.2万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 600万円 | 65㎡ | 3LDK | 9.2万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 540万円 | 65㎡ | 3LDK | 8.3万 |
| 2022年4〜6月 | 成約 | 500万円 | 65㎡ | 3LDK | 7.7万 |
| 2022年4〜6月 | 成約 | 500万円 | 65㎡ | 3LDK | 7.7万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 1,100万円 | 65㎡ | 2LDK | 16.9万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 450万円 | 65㎡ | 4K | 6.9万 |
| 2021年7〜9月 | 成約 | 650万円 | 65㎡ | 3LDK | 10.0万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 530万円 | 65㎡ | 3LDK | 8.2万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 450万円 | 65㎡ | 3LDK | 6.9万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 690万円 | 75㎡ | 3LDK | 9.2万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 680万円 | 65㎡ | 3LDK | 10.5万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 810万円 | 65㎡ | 3LDK | 12.5万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 1,300万円 | 65㎡ | 2LDK | 20.0万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 790万円 | 65㎡ | 3LDK | 12.2万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 1,400万円 | 65㎡ | 2LDK | 21.5万 |
南円明寺ヶ丘団地は複数の棟がある団地のため、1972〜1973年築の棟の取引をまとめて集計しています。出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（乙訓郡大山崎町字円明寺・1972年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 160〜210万円 | 260〜360万円 | 200〜300万円 | 3.7〜4.3万円 | 18.2% |
| 25㎡ | 200〜260万円 | 330〜450万円 | 250〜380万円 | 4.2〜5.0万円 | 16.9% |
| 30㎡ | 240〜320万円 | 400〜540万円 | 310〜450万円 | 4.6〜5.4万円 | 15.3% |
| 50㎡ | 350〜470万円 | 590〜800万円 | 460〜670万円 | 6.0〜7.0万円 | 13.2% |
| 60㎡ | 420〜570万円 | 710〜960万円 | 550〜800万円 | 6.6〜7.7万円 | 12.2% |
| 70㎡ | 500〜660万円 | 830〜1,130万円 | 640〜940万円 | 7.0〜8.2万円 | 11.1% |
| 80㎡ | 570〜760万円 | 940〜1,290万円 | 730〜1,070万円 | 7.4〜8.7万円 | 10.3% |
| 90㎡ | 640〜850万円 | 1,060〜1,450万円 | 820〜1,210万円 | 8.2〜9.7万円 | 10.2% |
南円明寺ヶ丘団地でよく取引される広さは65㎡前後です。価格の出し方
相場の伸びはゆるやかです。急がない場合は、貸して家賃を得ながら売り時を待つ方法もあります。早く現金化したい場合は買取が向いています。
この5年の取引39件の中心は730万円です。広さは65㎡前後が多く、65㎡なら仲介での売り出しは770〜1,050万円、実際に売れた価格は590〜870万円、買取なら460〜610万円が目安です。
65㎡なら家賃の目安は月6.8〜8.0万円で、表面利回りは約11.6%です。利回りが高い価格帯なので、現金で買って貸す投資家がよく動きます。
1981年以前に建てられた旧耐震基準の建物は、買い手が住宅ローン（フラット35など）を使いにくい場合があります。そのぶん現金で買う方や買取業者が中心になるため、売り出し価格の決め方と、買取の金額を並べて比べることが大切です。
2024年4月から相続登記（名義変更）が義務になり、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。空いたままでも管理費・修繕積立金・固定資産税はかかり続けるため、名義変更の段取りとあわせて、早めに査定を取っておくと安心です。査定は名義変更の前でもできます。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。この建物はそれより前の完成で、旧耐震基準です。
字円明寺の15歳未満は1,344人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
西山天王山駅のマンション相場をすべて見る大山崎小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
売れます。この5年で39件の取引があり、65㎡なら実際に売れた価格は590〜870万円です。早く売りたい場合は買取（460〜610万円ほど）とくらべて決められます。
相続登記（名義変更）が必要です。名義変更の前でも査定はできるので、まず金額を知ってから、売る・貸す・持つを決める方が多いです。家財が残ったままでもご相談いただけます。
65㎡で460〜610万円ほどです。複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡で500〜660万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は830〜1,130万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は640〜940万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には65㎡の部屋が570万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月7.0〜8.2万円が目安です（乙訓郡大山崎町の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約39万円、売り出しの上限で坪約53万円です（最新の水準に引き直した目安）。
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売れます。この10年で39件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。