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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月24日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引7件をもとに、2,180万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約5.3%。京都市伏見区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は京都市伏見区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪76万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪37〜86万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪103万円 |
| 買取の目安 | 坪46〜61万円 |
| 京都市伏見区の中古マンション（2026年） | 坪99万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約22万円。京都市伏見区で取引5件以上のマンション204棟の中で162番目（上位79%）で、区の中央値（㎡30万円）より29%低い水準です。
これまでの取引では3DK（4件）、2LDK（2件）が多く、50㎡前後の部屋がよく動いています。
過去の取引は380万円（50㎡）から1,400万円（55㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2019年10〜12月の㎡26万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約76万円。上限で売り出すと約103万円になります。京都市伏見区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約99万円なので、23%低めです。近くの地価公示（京都市伏見区納所町）は土地の坪単価が約40万円です。
過去10年の取引は7件、うち直近3年で2件。2025年4〜6月に50㎡の部屋が380万円で取引しています。
京都市伏見区の中古マンションは5年で+24%。1995年前後に建った同年代のマンションは3年で-5.3%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は1,610〜2,180万円です。
淀駅から約710m（町の中心から）。1日の乗降客数は約13,802人。
築31年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、3回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。13階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約10.3m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡7〜26万円。京都市伏見区の同じ年代のマンションは3年で-5.3%、京都市伏見区全体は5年で+24%です。直近（2025年4〜6月）は50㎡の部屋が380万円（㎡8万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年4〜6月 | 取引 | 380万円 | 50㎡ | 2LDK | 7.6万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 1,400万円 | 55㎡ | 3DK | 25.5万 |
| 2019年10〜12月 | 取引 | 1,300万円 | 50㎡ | 3DK | 26.0万 |
| 2018年1〜3月 | 取引 | 700万円 | 50㎡ | 3LDK | 14.0万 |
| 2018年1〜3月 | 取引 | 1,200万円 | 50㎡ | 2LDK | 24.0万 |
| 2017年10〜12月 | 取引 | 430万円 | 50㎡ | 3DK | 8.6万 |
| 2016年10〜12月 | 取引 | 800万円 | 50㎡ | 3DK | 16.0万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（京都市伏見区納所町・1995年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 310〜410万円 | 520〜700万円 | 250〜580万円 | 3.9〜4.5万円 | 9.4% |
| 25㎡ | 390〜520万円 | 650〜870万円 | 310〜730万円 | 4.5〜5.2万円 | 8.6% |
| 30㎡ | 460〜620万円 | 770〜1,050万円 | 370〜870万円 | 4.8〜5.5万円 | 7.6% |
| 50㎡ | 690〜920万円 | 1,150〜1,560万円 | 560〜1,300万円 | 5.8〜6.8万円 | 6.3% |
| 60㎡ | 830〜1,100万円 | 1,380〜1,870万円 | 670〜1,560万円 | 6.3〜7.4万円 | 5.7% |
| 70㎡ | 970〜1,290万円 | 1,610〜2,180万円 | 780〜1,820万円 | 6.9〜8.0万円 | 5.3% |
| 80㎡ | 1,100〜1,470万円 | 1,840〜2,500万円 | 890〜2,080万円 | 7.5〜8.7万円 | 5.0% |
| 90㎡ | 1,240〜1,660万円 | 2,070〜2,810万円 | 1,000〜2,340万円 | 8.3〜9.7万円 | 5.0% |
ディオフェルティ淀桂川でよく取引される広さは50㎡前後です。価格の出し方
京都市伏見区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
この5年の取引2件の中心は890万円です。広さは50㎡前後が多く、50㎡なら仲介での売り出しは1,150〜1,560万円、実際に売れた価格は560〜1,300万円、買取なら690〜920万円が目安です。
50㎡なら家賃の目安は月5.8〜6.8万円で、表面利回りは約6.3%です。自分で住む方と、貸して運用する投資家の両方が買い手になります。
1982年以降の新耐震基準の建物なので、住宅ローンを使って買う方も対象になります。手ごろな価格帯は、単身の方や初めて家を買う方にも探されています。
2024年4月から相続登記（名義変更）が義務になり、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。空いたままでも管理費・修繕積立金・固定資産税はかかり続けるため、名義変更の段取りとあわせて、早めに査定を取っておくと安心です。査定は名義変更の前でもできます。
京都市伏見区の中古マンション全体の㎡単価は約30万円、ディオフェルティ淀桂川は約23万円です。手ごろな価格帯は問い合わせが集まりやすい一方、室内の状態で金額が大きく変わります。リフォームせずにそのまま売るか、買取で早く売るかは、査定を並べて決めるのが安全です。
1982年以降に完成した建物は新耐震基準です。買い手の住宅ローン控除は、築年数にかかわらず使えます（2022年の税制改正から）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
売れます。この5年で2件の取引があり、50㎡なら実際に売れた価格は560〜1,300万円です。早く売りたい場合は買取（690〜920万円ほど）とくらべて決められます。
相続登記（名義変更）が必要です。名義変更の前でも査定はできるので、まず金額を知ってから、売る・貸す・持つを決める方が多いです。家財が残ったままでもご相談いただけます。
50㎡で690〜920万円ほどです。複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡で970〜1,290万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,610〜2,180万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は780〜1,820万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年4〜6月には50㎡の部屋が380万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月6.9〜8.0万円が目安です（京都市伏見区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約76万円、売り出しの上限で坪約103万円です（最新の水準に引き直した目安）。京都市伏見区の中古マンション全体は坪約99万円です。
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売れます。この10年で7件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。